Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 июля 2022 г. N Ф05-15520/22 по делу N А40-187653/2020

г. Москва

25 июля 2022 г.

Дело N А40-187653/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 18.07.2022.

Полный текст постановления изготовлен 25.07.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Цыбиной А.В.,

судей Колмаковой Н.Н., Кочергиной Е.В.,

при участии в заседании:

от истца: Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области - Сударев А.И. по дов. от 27.12.2021,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ОСТ - Третье кольцо Юго-восток" - Стороженко А.А. по дов. от 13.09.2021,

от третьих лиц: Администрации муниципального образования город Тула - неявка, извещена,

от Инспекции Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия - неявка, извещена,

рассмотрев 18 июля 2022 года

в судебном заседании кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области

на решение от 19 ноября 2021 года

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 22 апреля 2022 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области к обществу с ограниченной ответственностью "ОСТ - Третье кольцо Юго-восток" о взыскании денежных средств, расторжении договора и обязании возвратить участок,

третьи лица: Администрация муниципального образования город Тула,

Инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ОСТ - Третье кольцо Юго-восток" (далее - ответчик) о взыскании 12 486 971,16 рублей, в том числе 12 306 122,44 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 06.12.2006 N 105 за 2020 и 2021 годы, 180 848,72 рублей пени за нарушение срока оплаты по состоянию на 31.01.2021, о расторжении договора и об обязании возвратить земельный участок по акту (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования город Тула, Инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.11.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2022, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковое заявление удовлетворить в полном объеме, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы судов, отсутствие надлежащей оценки его доводам и доказательствам, нарушение и неправильное применение судами норм материального права.

От ответчика и третьих лиц отзывов на кассационную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель ответчика возражала против доводов жалобы, указывая на законность и обоснованность судебных актов.

Третьи лица в судебное заседание не явились, считаются извещенными в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286, 287, 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, заслушав объяснения представителей сторон, обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.12.2006 Комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Ленинский район (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 105 земельного участка с кадастровым номером 71:14:030501:0231 общей площадью 255 800 кв.м., находящегося по адресу: расположен примерно в 1000 м по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Ленинский район, Ильинское сельское поселение, деревня Малевка, ул. Шоссейная, дом 5, для использования в целях для строительства объектов недвижимости, сроком на 49 лет (далее - договор).

Поскольку в силу прямого указания закона истцу (Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области) переданы полномочия по осуществлению распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Тула, к нему перешли права арендодателя по договору.

В соответствии с п. 3.1 договора ответчик обязался уплачивать арендную плату, исчисленную со дня подписания договора. Размер арендной платы на 49 лет установлен по итогам проведения аукциона и составляет 603 000 000 рублей и изменению сторонами не подлежит в течение всего срока аренды. Арендная плата налогом на добавленную стоимость не облагается.

Первый арендный платеж производится до 10 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Он состоит из 50 % арендной платы, исчисляемой за 49 лет аренды, и составляет 301 500 000 рублей.

Последующие платежи исчисляются ежегодно и уплачиваются за текущий год до 10 числа января текущего года.

В соответствии с п. 5.2 договора за нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, но не более 10 % суммы задержанной оплаты.

Истец указал на то, что в установленной законодательством Российской Федерации и договором срок обязанности по своевременной оплате арендной платы ответчик не исполнил, долг по арендной плате по договору составил 6153061,22 рублей за 2020 год и 6 153 061,22 рублей за 2021 год. Так же истец рассчитал пеню на основании п. 5.2 договора в размере 180 848,72 рублей по состоянию на 31.01.2021.

На основании п. 4.1.4 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы (просрочки) более чем три месяца, в случае не исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.1, 3.4 и нарушения других условий договора.

Пунктом 6.2 договора установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.4, а также по соглашению сторон в порядке, предусмотренном законодательством.

Истец просил взыскать с ответчика долг по арендной плате за 2020-2021 годы, пеню за нарушение срока оплаты, расторгнуть договор и обязать ответчика возвратить имущество, ссылаясь на то, что арендная плата ответчиком своевременно не оплачена.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 328, 329, 330, 382, 387, 405, 406, 410, 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исходили из того, что обстоятельства, подлежащие установлению в данном деле, истцом в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказаны.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы истца о том, что суд первой инстанции ошибочно признал состоявшимся взаимозачет, в отсутствие оснований для его признания, поскольку истец не получал арендную плату за 2018 год в размере 12 306 122,44 рублей, суд апелляционной инстанции исходил из установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-6944/2019 обстоятельств наличия оплаты 05.12.2018 суммы долга и пени по арендной плате за 2018 год. В отсутствие у арендатора возможности использовать земельный участок по его назначению (строительство объектов недвижимости), начиная с 2014 года, суд апелляционной инстанции исходил из установленного при рассмотрении дела N А40-6944/2019 того обстоятельства, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка, выданным Администрацией города Тулы 29.12.2018, согласно постановлению администрации города Тулы от 13.10.2014 N 3204 "Об утверждении проекта линий градостроительного регулирования в юроде Туле", спорный земельный участок расположен на территории, ограниченной красными линиями, определяющими границу земель общего пользования.

Со ссылкой на статью 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 328, статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, отклоняя ссылку истца на то, что основанием для расторжения договора является неиспользование земельного участка по назначению, суд апелляционной инстанции исходил из того, что судами по ранее рассмотренным делам была установлена невозможность использования земельного участка с 2014 до 2020 года, а, следовательно, отсутствие встречного предоставления со стороны арендодателя не может расцениваться как основание для вывода о неисполнении арендатором возложенных на него законом и договором обязанностей и, как следствие, поводом для расторжения договора аренды.

Между тем, судами обеих инстанций не учтено следующее.

Суды, исследовав установленный договором порядок оплаты арендаторам арендных платежей, сослались на п.п. 3.1, 3.2, 3.4 договора.

Из п. 3.1 договора следует, что платеж в размере 301 500 000 рублей является первым платежом по договору и составляет 50 % арендной платы, исчисленной за 49 лет аренды. В счет первого арендного платежа засчитывается 18 000 000 рублей задатка (п. 3.3 договора).

При этом п.п. 3.1, 3.2 договора устанавливает периодическую (ежегодную) обязанность арендатора вносить 6 153 061,32 рублей арендной платы до 10 января текущего года.

Делая вывод об отсутствии у ответчика обязательства по оплате арендной платы за 2020 и 2021 год, суды сослались на установленные при рассмотрении дел N А40-6944/2019 и N А40-292825/2019 обстоятельства - в соответствии с Градостроительным планом земельного участка, выданным Администрацией города Тулы 29.12.2018, согласно постановлению администрации города Тулы от 13.10.2014 N 3204 "Об утверждении проекта линий градостроительного регулирования в городе Туле", земельный участок расположен на территории, ограниченной красными линиями, определяющими границу земель общего пользования.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о преюдициальном значении судебных актов по ранее рассмотренным делам.

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях настоящего кодекса используются следующие основные понятия (в том числе): красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В порядке пункта 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с пунктом 16 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган местного самоуправления обеспечивает опубликование указанной в части 15 настоящей статьи документации по планировке территории (проектов планировки территории и проектов межевания территории) в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещает информацию о такой документации на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети "Интернет".

В свою очередь, в соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости:

1) публичные кадастровые карты - кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц;

2) дежурные кадастровые карты - кадастровые карты, предназначенные исключительно для использования органом регистрации прав при ведении Единого государственного реестра недвижимости.

Публичные кадастровые карты и дежурные кадастровые карты ведутся в электронной форме и подлежат размещению на официальном сайте для просмотра без подачи запросов и взимания платы (части 2, 3 статьи 12 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Из части 4 статьи 12 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" следует, что состав сведений, содержащихся в кадастровых картах, устанавливается органом нормативно-правового регулирования. На публичных кадастровых картах также воспроизводятся дополнительные сведения, представленные в орган регистрации прав федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Состав, перечень таких сведений, порядок и способы их представления в орган регистрации прав определяются Правительством Российской Федерации (часть 5 статьи 12 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно пункту 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.04.2016 N 322 "Об утверждении Положения о представлении в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления дополнительных сведений, воспроизводимых на публичных кадастровых картах" для воспроизведения на публичных кадастровых картах уполномоченными органами представляются в орган регистрации прав следующие дополнительные сведения:

а) сведения, содержащиеся в решении об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и схеме расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка);

б) сведения о земельных участках, по которым принято решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее - аукцион);

в) сведения о земельных участках, свободных от прав третьих лиц, на которых отсутствуют объекты капитального строительства;

г) красные линии.

Во исполнение указанного выше Постановления издан Приказ Минэкономразвития России от 17.03.2016 N 145 "Об утверждении состава сведений, содержащихся в кадастровых картах" (зарегистрирован в Минюсте России 06.05.2016 N 42033).

Из судебных актов по делам N А40-6944/2019, N А40-292825/2019 и по настоящему делу не следует, что обстоятельство ограничения спорного участка красными линиями установлено судами на основании исследования установленных законом доказательств - нормативного акта органа местного самоуправления (постановления администрации города Тулы от 13.10.2014 N 3204 "Об утверждении проекта линий градостроительного регулирования в городе Туле"), либо информации из нормативно установленного источника - публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru), размещенной на сайте Росреестра.

Вывод о невозможности использования спорного земельного участка в целях осуществления на нем строительства с 2014 года сделан судами на основании представленного ответчиком градостроительного плана земельного участка, выданного Администрацией города Тулы 29.12.2018. Сопоставления градостроительного плана с постановлением администрации города Тулы от 13.10.2014 N 3204 "Об утверждении проекта линий градостроительного регулирования в городе Туле" либо информацией официального открытого источника - публичной кадастровой карты, судебные акты не содержат.

В отсутствие сопоставления градостроительного плана с постановлением администрации города Тулы от 13.10.2014 N 3204 "Об утверждении проекта линий градостроительного регулирования в городе Туле" использование преюдиции ранее рассмотренных дел представляется ошибочным в силу противоречия положениям части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как в ранее рассмотренных делах вывод о невозможности использования земельного участка с 2014 года сделан исключительно на основании оценки сведений градостроительного плана (за получением которого ответчик обратился лишь в 2018 году), который сам по себе не является допустимым доказательством в целях проверки довода ответчика об ограничении спорного участка красными линиями.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16362, необходимо учитывать, что в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для суда, рассматривающего дело, преюдициальное значение имеют обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда. Вопросы применения норм материального права (правовой оценки обстоятельств дела) преюдициального значения не имеют.

Дополнительно кассационная коллегия отмечает, что ответчик, получивший спорный земельный участок в аренду в 2006 году, не представил доказательств, свидетельствующих об осуществлении им в период с 2006 по 2022 год фактической деятельности по освоению земельного участка.

С учетом заявленных ответчиком возражений о невозможности пользования спорным земельным участком, обстоятельство осуществления ответчиком каких-либо действий, свидетельствующих о желании исполнять договорное обязательство по строительству объектов недвижимости, в том числе, направленных на понуждение истца исполнить договорные обязательства, судами не исследовалось, в то время, как бездействие ответчика на протяжении более 15 лет с момента заключения договора, может свидетельствовать о злоупотреблении правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о наличии оснований для применения пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Исходя из пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении арбитражного суда должны быть, в том числе, указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства.

Согласно статье 71 (части 1, 2, 4, 5, 7) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Как указано выше, вопреки названным нормам процессуального права, суды, признавая правомерными действия ответчика по зачету арендной платы, уплаченной в 2018 году, в счет уплаты арендной платы за 2020-2021 годы, не дали оценку заявленным истцом возражениям об отсутствии оснований для проведения такого зачета - не проверили довод истца, основанный на отсутствии в постановлении администрации города Тулы от 13.10.2014 N 3204 "Об утверждении проекта линий градостроительного регулирования в городе Туле", красных линий, ограничивающих спорный земельный участок, ограничившись формальной ссылкой на судебные акты по ранее рассмотренным делам, в то время, как из данных судебных актов не следует, на основании сопоставления каких положений постановления и градостроительного плана земельного участка судами сделан такой вывод.

На основании изложенного, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции в обжалуемом решении об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм материального и процессуального права, что на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Судом апелляционной инстанции данные нарушения не устранены.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции. Кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу и указанные выше по тексту настоящего судебного акта, после чего определить, имеются ли основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени, для досрочного расторжения договора вследствие нарушения арендатором условий договора, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований норм арбитражного процессуального закона, определить применимое к настоящему спору право, после чего разрешить спор с применением норм права, регулирующих правоотношения сторон, исходя из предмета и оснований заявленных требований.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 19 ноября 2021 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2022 года по делу N А40-187653/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.В. Цыбина

Судьи

Н.Н. Колмакова Е.В. Кочергина