Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 июля 2022 г. N Ф05-12775/22 по делу N А41-66208/2021

город Москва

27 июля 2022 г.

Дело N А41-66208/21

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Кузнецова В.В., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО "Энергострой": Арнаутовой Т.Н. (дов. от 27.08.2020 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от третьего лица КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД": Ким М.С. - не допущена, не представлен оригинал доверенности;

рассмотрев 20 июля 2022 г. в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 24 декабря 2021 г.,

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2022 г.,

по делу N А41-66208/21

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Энергострой"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области

о признании незаконным решения,

третье лицо: компания с ограниченной ответственностью "ШАВАРА ЛИМИТЕД",

УСТАНОВИЛ: 24 июня 2021 г. между компанией с ограниченной ответственностью "ШАВАРА ЛИМИТЕД" (далее - КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД", продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Энергострой" (далее - ООО "Энергострой", общество, заявитель) (покупатель) заключен договор купли продажи недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020610:410, общей площадью 10 042 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под комплексное освоение в целях жилищного строительства", расположенного по адресу: Московская обл., г. Лобня, р-н Катюшки (далее - земельный участок).

29 июня 2021 г. ООО "Энергострой" совместно с КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра по Московской области, регистрационный орган) с заявлением N КУВД-001/2021-26572804 о регистрации перехода права собственности на земельный участок на ООО "Энергострой".

Уведомлением от 09 июля 2021 г. N КУВД-001/2021-26572804/1 заявителю было сообщено о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка в соответствии с пунктами 5 и 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации) до 08 октября 2021 г., с указанием на то, что представленный договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 июня 2021 г. не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) имеются ограничения в использовании земельного участка, о чем не указано в договоре; представленный договор подписан продавцом - директором филиала КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД" на основании доверенности от 15 июля 2019, однако доверенность на государственную регистрацию не представлена.

27 июля 2021 г. обществом в целях устранения причин приостановления осуществления государственной регистрации прав представлены дополнительные документы, а именно: доверенность от 15 июля 2019 г., подтверждающая полномочия представителя КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД" и дополнительное соглашение от 20 июля 2021 г. к договору купли-продажи недвижимого имущества от 24 июня 2021 г., содержащее информацию о наличии записи в ЕГРН об обременении земельного участка.

Уведомлением от 13 августа 2021 г. N КУВД-001/2021-26572804/6 заявителю было сообщено о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав.

Считая свои права нарушенными, ООО "Энергострой" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 08 октября 2021 г. N КУВД-001/2021-26572804/7 об отказе в государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:410, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под комплексное освоение в целях жилищного строительства", общей площадью 10 042 кв.м, расположенный по адресу: Московская обл., г. Лобня, р-н Катюшки и обязании Управление Росреестра по Московской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно, обязать осуществить государственную регистрацию права на указанный выше земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД".

Решением Арбитражного суда Московской области от 24 декабря 2021 г., оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2022 г., заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Московской области просит об отмене судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, указывая на непредставление обществом документов для осуществления регистрационных действий.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Энергострой" просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на соблюдение судами норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов.

Отзыв на кассационную жалобу от КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД" не поступил.

В заседании кассационной инстанции представитель ООО "Энергострой" с доводами кассационной жалобы не согласился.

Представитель КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД" для участия в заседании кассационной инстанции не допущен, поскольку не представлен подлинник доверенности.

Представитель Управления Росреестра по Московской области в заседание суда кассационной инстанции не явился.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ООО "Энергострой", суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемых судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Закон о государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона о государственной регистрации в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации).

Статьей 26 Закона о государственной регистрации недвижимости установлен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства на заложенное имущество может быть обращено взыскание для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).

Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.

Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

Ипотека в силу закона возникает, в том числе, когда земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или - субаренды) и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что оспариваемое решение не основано на положениях действующего законодательства, нарушает права и законные интересы заявителя, поскольку заявителем были представлены все необходимые документы для принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД" к ООО "Энергострой".

При этом судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:41:0020610:410 был образован в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020610:5 на основании решения собственника.

Сведения о вновь образованных земельных участках и об их обременении договорами аренды были внесены в ЕГРН.

КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД" является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:41:0020610:410, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН имеется запись регистрации N 50:41:0020610:41050/041/2017-123 от 08 декабря 2017 г.

Пунктами 3.1.1 и 3.1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 20 июля 2021 г.) предусмотрено, что продавец уведомил покупателя о строительстве на земельном участке многоквартирного жилого дома, а также об имеющихся обременениях в пользу участников долевого строительства.

Между КОО "ШАВАРА ЛИМИТЕД" и ООО "Лазурь" заключен договор аренды земельного участка от 23 июня 2021 г., по условиям которого земельный участок с кадастровым номером: 50:41:0020610:41 предоставляется ООО "Лазурь" для использования в соответствии с его назначением и видом разрешенного использования, в том числе для осуществления строительства 17-ти этажного жилого дома с объектами обслуживания на первом этаже.

Таким образом, ООО "Лазурь" является застройщиком многоэтажного многоквартирного жилого дома N 6 с объектами обслуживания на первом этаже на земельном участке с кадастровым номером: 50:41:0020610:410, в соответствии с разрешением на строительство, выданным Министерством строительного комплекса Московской области от 24 февраля 2016 г. N RU50-52-4210-2016.

При этом пунктом 1.4. договора аренды от 23 июня 2021 г. стороны установили, что переход права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора аренды.

В данном случае лицо, к которому перешло право собственности на земельный участок, вне зависимости от волеизъявления арендатора, приобретает права и обязанности арендодателя, а прежний собственник земельного участка выбывает из правоотношений по его аренде независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, при этом договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права и направлены на переоценку собранных по делу доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Поскольку нормы материального права, регулирующие спорные отношения, судом применены правильно, процессуальных нарушений не допущено, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24 декабря 2021 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2022 г. по делу N А41-66208/21 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Росреестра по Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.А.Ананьина

Судьи

В.В.Кузнецов Е.Е.Шевченко