Постановление Арбитражного суда Московского округа от 3 августа 2022 г. N Ф05-17264/22 по делу N А40-19298/2021

г. Москва

3 августа 2022 г.

Дело N А40-19298/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 27.07.2022.

Полный текст постановления изготовлен 03.08.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Нагорной А.Н.,

судей Кочергиной Е.В., Колмаковой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы - Грак М.В. по доверенности от 09.12.2021 (онлайн),

от общества с ограниченной ответственностью "Леон" - Чернышев К.А. по доверенности от 25.07.2022,

рассмотрев 27.07.2022 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Леон" на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022,

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Леон"

о взыскании задолженности,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Леон"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании привести помещение в соответствие с условиями договора,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Леон" (далее - ООО "Леон", ответчик) о взыскании задолженности за период с 01.05.2020 по 31.08.2020 в размере 117 915 руб. 73 коп., пени за период с 07.05.2020 по 31.08.2020 в размере 1 159 руб., расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 108 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Машиностроения 1-я ул., дом 4, корпус 1, от 12.11.2019 N 00-01613/19, заключенного с ООО "Леон", выселении ответчика из нежилого помещения площадью 108 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Машиностроения 1-я ул., дом 4, корпус 1 (подвал, помещение VII, 1-11), и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.05.2021 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО "Леон" к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании привести нежилое помещение в соответствие с условиями договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022, первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении требований по встречному иску отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Леон" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 24.12.2021 и постановление от 13.04.2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, нарушили нормы процессуального права, не выяснили все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении и постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В Арбитражный суд Московского округа от Департамента городского имущества города Москвы в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образы документов, удостоверяющие личность представителя, а также документы, подтверждающие полномочия представителя на участие в судебном заседании.

Исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ООО "Леон" поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении дела по существу, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Леон" заключен договор аренды от 12.11.2019 N 00-01613/19, в соответствии с которым истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение 108 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Машиностроения 1-я, д. 4, корп. 1.

Договор заключен на срок с 18.10.2019 по 17.10.2029.

Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно, в размере и сроки, установленные договором.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.05.2020 г. по 31.05.2020 г. составила 117 915 руб. 73 коп.

В соответствии с пунктом 7.2 договора истец начислил пени в размере 1 159 руб. за период с 07.05.2020 по 31.08.2020.

Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность.

Поскольку арендатор допустил просрочку по внесению арендной платы более двух раз, истец просит расторгнуть договор аренды.

Обращаясь со встречным иском, ООО "Леон" указывает, что объект аренды не соответствует условиям договора и назначению имущества, поскольку отсутствует технологическое присоединение его к электрической сети, приводит данные о самостоятельно принятых мерах по подключению, которые не дали необходимого результата.

ООО "Леон" в обоснование исковых требований по встречному иску ссылается на то, из справки БТИ о состоянии здания (строения), прилагаемой к договору аренды, следует, что техническое обустройство здания включает в себя электроснабжение 220 В, скрытая проводка. Объект аренды условиям договора и назначению имущества за весь период действия договора аренды не соответствует, так как отсутствует технологическое присоединение к электрической сети, акт об осуществлении технологического присоединения у ответчика и у управляющей организации (ГБУ "Жилищник района Южнопортовый") отсутствует, в связи с чем, истец как арендатор лишен возможности заключить договоры на поставку электроэнергии, что исключает использование помещения по назначению.

Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения Департамента городского имущества города Москвы с иском к ООО "Леон" о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения и обязании передать данное помещение, а ООО "Леон" со встречным иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании привести нежилое помещение в соответствие с условиями договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, указали, что ответчик на претензию не ответил, в разумный срок не устранил нарушения, не погасил имеющуюся задолженность по арендной плате, допустил существенное нарушение договора аренды, ввиду чего договор аренды был правомерно расторгнут арендодателем; в соответствии с пунктами 5.4.14, 13.6.2 договора ответчик был обязан самостоятельно или за свой счет принять все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения, заключить договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполнить все необходимые технические мероприятия по подключению энергоносителей; обременительность спорных условий договора, нарушение баланса интересов сторон, как и существенное нарушение Департаментом городского имущества города Москвы условий договора вследствие которого ответчик в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, им не доказаны, о расторжении договора аренды ответчик не заявил, в связи с чем удовлетворили первоначальный иск и отказали в удовлетворении встречного иска.

Между тем с выводами судов по настоящему делу нельзя согласиться ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1.3 договора аренды, нежилое помещение передано ООО "Леон" в аренду для использования в целях: офисы, торговля, салон красоты, медицинский центр, физкультурно-оздоровительный центр.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

При установлении обстоятельств нарушения ответчиком условий договора аренды, послуживших основанием для его расторжения и выселения ответчика, суды не проверили: были ли Департаментом городского имущества города Москвы выполнены условия договора аренды в части предоставления нежилого помещения, пригодного для размещения офисов, торговли, салона красоты, медицинского центра, физкультурно-оздоровительного центра; исполнимы ли условия пунктов 5.4.14, 13.6.2 договора аренды, возлагавшие на арендатора обязанность самостоятельно выполнить все мероприятия по подключению энергоносителей и водоснабжения, самостоятельно принять все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта аренды (отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения); что именно препятствовало технологическому подключению помещения к электрическим сетям; воспрепятствовало ли данное обстоятельство использованию помещения по назначению.

Доводам ответчика о невозможности использовать предмет договора по целевому назначению, отсутствии технологического подключения помещения к сетям энергоснабжения, невозможности самостоятельно заключить договор технологического подключения, суды оценки не дали, указав, что ответчик не доказал, что в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Сама по себе ссылка судов первой и апелляционной инстанций на пункты 5.4.14, 13.6.2 договора об обязанности арендатора самостоятельно выполнить все мероприятия по подключению энергоносителей и водоснабжения; самостоятельно выполнить все мероприятия по подключению энергоносителей и водоснабжения, принять необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта аренды; заключить договоры на поставку коммунальных и эксплуатационных услуг с организациями - поставщиками коммунальных услуг, а также на акт приема-передачи нежилого помещения с отсутствием претензий арендатора к состоянию помещения, не является основанием для удовлетворения иска о взыскании задолженности, поскольку судами не дана оценка возможности арендатора самостоятельно исполнить данные обязанности, а также наличие (отсутствие) виновных действий арендодателя (в том числе, в части неоказания необходимого содействия).

Перечисляя представленную в материалы дела переписку по вопросу технологического подключения, из которой следует, что на момент принятия обжалуемых судебных актов (спустя более двух лет после заключения договора, что составляет более 1/5 периода, на который он был заключен), вопреки принятым ответчиком мерам, технологическое подключение помещения к электрическим сетям так и не было произведено, суды, тем не менее, приходят к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, расторгают его и выселяют его из помещения.

При указанных обстоятельствах кассационная коллегия приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и установить: были ли выполнены Департаментом городского имущества города Москвы условия договора аренды в части предоставления нежилого помещения, пригодного для размещения офисов, торговли, салона красоты, медицинского центра, физкультурно-оздоровительного центра; было ли допущено Департаментом противоправное действие (бездействие) в организации пользования ООО "Леон" арендованным помещением (в том числе в части неоказания необходимого содействия); исполнимы ли условия пунктов 5.4.14, 13.6.2 договора аренды, возлагавшие на арендатора обязанность самостоятельно выполнить все мероприятия по подключению энергоносителей и водоснабжения, принять необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта аренды; что именно препятствовало технологическому подключению помещения к электрическим сетям; воспрепятствовало ли данное обстоятельство использованию арендатором помещения по назначению.

Суду первой инстанции следует рассмотреть ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, необоснованно отклоненное судом апелляционной инстанции; при необходимости принять меры к получению дополнительных доказательств; исследовать и оценить по правилам статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость, допустимость и достоверность всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, правильно распределить бремя доказывания, результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств; проверить все заявленные истцом и ответчиком доводы, и принять судебный акт при правильном применении норм материального и соблюдении норм процессуального права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2021 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 по делу N А40-19298/2021 отменить. Направить дело N А40-19298/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.Н. Нагорная

Судьи

Е.В. Кочергина Н.Н. Колмакова