Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 сентября 2022 г. N Ф05-17707/22 по делу N А40-279191/2021

г. Москва

21 сентября 2022 г.

Дело N А40-279191/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 14.09.2022.

Полный текст постановления изготовлен 21.09.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Шевченко Е.Е.,

судей Ананьиной Е.А., Кузнецова В.В.,

при участии в заседании:

от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Стандарт" - Козлова Д.Е. (представителя по доверенностям от 27.12.2021),

от Департамента городского имущества города Москвы - Кодоева А.А. (представителя по доверенности от 29.12.2021),

рассмотрев 14.09.2022 в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стандарт"

на решение от 14.03.2022

Арбитражного суда города Москвы,

на постановление от 06.06.2022

Девятого арбитражного апелляционного суда

по делу N А40-279191/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стандарт"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об оспаривании отказа,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стандарт" (далее - ООО "Стандарт", общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) о признании незаконным отказа, выраженного в письме о предоставлении сведений от 16.11.2021 N ДГИ-1-110524/21-1, об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка в части целевого использования для размещения гостиниц.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам, неполное их исследование судами.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель департамента возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд округа пришел к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Арбитражные суды установили, что на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002018:156 площадью 385 кв. м. по адресу: г. Москва, Замоскворечье, наб. Овчинниковская, д. 6, стр. 2 расположено здание с кадастровым номером 77:01:0002018:1049 площадью 684,3 кв. м.

По условиям договора от 06.03.2006 N М-01-030225, заключенного Департаментом земельных ресурсов города Москвы с ООО "Мегаполис" (далее договор аренды, договор), земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002018:156 предоставлен в аренду для эксплуатации здания под бытовое обслуживание населения.

Договор аренды заключен сроком до 17.09.2051.

Согласно пункту 5.7 договора ООО "Мегаполис" как арендатор обязалось использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

В связи с приобретением упомянутого здания в собственность ООО "Стандарт" заключило с департаментом дополнительное соглашение о переходе прав и обязанностей по названному договору аренды.

ООО "Стандарт" как собственник здания с кадастровым номером 77:01:0002018:1049 стало использовать его в целях размещения гостиницы.

Реализуя свое право на изменение вида разрешенного использования земельного участка, а также приведение его в соответствие с фактическим использованием, общество обратилось с заявлением в департамент об изменении разрешенного использования земельного участка.

Письмом от 16.11.2021 N ДГИ-1-110524/21-1 департамент сообщил обществу об отказе в изменении разрешенного использования земельного участка, сославшись на отсутствие ГПЗУ и на принятие Госинспекцией по недвижимости акта о подтверждении факта нецелевого использования земельного участка.

Не согласившись с департаментом, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту, в котором просило признать незаконным отказ, выраженный в письме от 16.11.2021 N ДГИ-1-110524/21-1, и обязать департамент внести изменения в договор аренды земельного участка в части целевого использования для размещения гостиниц.

Как следует из постановления апелляционного суда, требования общества сводятся к внесению в договор аренды земельного участка от 06.03.2006 N М-01-030225 изменений в части вида разрешенного использования земельного участка.

Признавая заявление общества не подлежащим удовлетворению, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке. Приняв на себя права и обязанности по договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из установленных видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Суды указали, что воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, в том числе и путем изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. При этом, как сочли суды, арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

По мнению судов, в данном случае у департамента как у арендодателя отсутствует обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка путем заключения дополнительного соглашению по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

В связи с этим суды пришли к выводу о том, что оснований, предусмотренных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), для внесения изменений в договор аренды земельного участка не имеется.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, на которую сослались суды, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 4 той же статьи ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ "Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение", если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

ООО "Стандарт" как собственник здания с кадастровым номером 77:01:0002018:1049 вправе его использовать по своему усмотрению с соблюдением требований закона.

По доводам ООО "Стандарт", здание отремонтировано и сдается в аренду для осуществления гостиничной деятельности. При этом испрашиваемое изменение условий договора не связано с реконструкцией и новым строительством, общество предпринимает все необходимые административные действия с целью приведения правового режима использования земельного участка с фактическим использованием объекта недвижимости.

Отказ департамента в изменении условия о разрешенном виде использования земельного участка, как следует из доводов ООО "Стандарт", препятствует обществу в реализации прав и законных интересов как собственника объекта недвижимости по использованию названного здания в заявленных целях.

Переход прав и обязанностей к ООО "Стандарт" по договору аренды, ранее заключенному с иным лицом для эксплуатации здания с кадастровым номером 77:01:0002018:1049 под бытовое обслуживание, в связи с приобретением ООО "Стандарт" данного здания не исключал возможность общества как нового собственника использовать его в любых других целях, не противоречащих закону, и не мог свидетельствовать об отсутствии у общества права на изменение условий пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в соответствии с такими целями.

Департамент является не только арендодателем, но и органом исполнительной власти, на который возложена обязанность по реализации прав собственника муниципального имущества, то есть специальным субъектом права (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2022 N 305-ЭС22-10237 по делу N А40-40060/2021).

В данном случае департамент является органом публичной власти, наделенным правом на распоряжение земельным участком и обязанным соблюдать императивные требования земельного законодательства, в том числе вытекающие из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Выводов о том, что изменение условия о виде разрешенного использования земельного участка по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, суды не делали, департамент на подобные обстоятельства не ссылался, доводов об оспаривании права собственности на рассматриваемое здание как общества, так и предыдущего владельца, не заявлял.

В настоящем случае, по утверждению общества, земельный участок предоставлялся под эксплуатацию объекта того же объекта недвижимости, реконструкции он не подвергался.

Также, по рассматриваемому делу не идет речь о внесении соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Особенности спора обусловлены расположением на земельном участке объекта недвижимости, который находится, по мнению общества, в законном владении и пользовании общества.

В приведенных департаментом судебных актах Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации идет речь об иных обстоятельствах.

Если следовать подходу департамента, поддержанному судами первой и апелляционной инстанции, то общество ограничено в целях использования приобретенного здания условиями договора аренды земельного участка, заключенного с предыдущим владельцем данного здания, вплоть до истечения срока действия договора аренды (до 17.09.2051), и может его использовать в этот период только в целях, соответствующих данным условиям аренды земли, с чем согласиться нельзя.

Согласно пункту 2.1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка, договоре безвозмездного пользования. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

По доводам ООО "Стандарт", общество инициировало внесение изменений в правила землепользования и застройки города Москвы, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП. Постановлением Правительства Москвы от 28.10.2020 N 1855-ПП внесены изменения в части установления территориальной зоны по месту расположения рассматриваемого земельного участка, предусматривающего разрешенное использование "размещение гостиниц" (4.7).

С учетом этого, как пояснило ООО "Стандарт", общество обратилось с заявлением к департаменту, в котором просило оформить земельный участок под новый вид разрешенного использования - гостиницу с кодом 4.7.1, сообщив о том, что изменения не предусматривают проектирование или реконструкцию здания на этом земельном участке.

Между тем, как следует из судебных актов и пояснений сторон письмом от 16.11.2021 N ДГИ-1-110524/21-1 департамент сообщил обществу об отказе в изменении разрешенного использования земельного участка, сославшись на отсутствие ГПЗУ и на принятие Госинспекцией по недвижимости акта о подтверждении факта нецелевого использования земельного участка, рассмотрев заявление общества по существу.

При этом, по объяснениям департамента, департамент руководствовался Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы "Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке" (приложение 16 Постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП).

Общество считает данные ссылки департамента необоснованными, утверждая, что проектирование, реконструкция упомянутого здания не проводилось, соответственно ГПЗУ не требовался. Общество обратилось с заявлением к департаменту именно в целях обеспечения соответствия использования земельного участка и условий аренды с учетом положений пункта 2.1 статьи 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве".

Доводы сторон по вопросу о том, подлежали ли применению такие основания, имела место реконструкция, строительство либо иные изменения в объекте недвижимости, не связанные с проектированием, реконструкцией, строительством, полежали ли применению положения названного Регламента, суды не рассмотрели, утверждения общества об изменении в части установления территориальной зоны по месту расположения рассматриваемого земельного участка, предусматривающего разрешенное использование "размещение гостиниц" (4.7), не проверили.

Ссылаясь на то, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, суды не указали, какие именно требования нарушены обществом и должны быть соблюдены, равно как не указали, каким образом в данном случае ущемляются права собственника земельного участка в случае законной эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке и принадлежащего на праве собственности другому лицу.

Что касается иных доводов департамента, то в связи с договорными отношениями с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора, и, по утверждению общества, в заявлении к департаменту общество указало допустимый вид разрешенного использования рассматриваемого земельного участка.

Также принимается во внимание, что общество как арендатор лишено возможности изменить вид разрешенного использования земельного участка, содержащийся в ЕГРН; внесение таких изменений в ЕГРН может обеспечить департамент при изменении условий договора аренды.

Поскольку для разрешения спора требуется исследование и оценка доказательств, дополнительное выяснение обстоятельств, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции, обжалуемые судебные акты подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 АПК РФ, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо всесторонне, полно и объективно исследовав все доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, и установив по результатам их оценки обстоятельства спора, разрешить его, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 14.03.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2022 по делу N А40-279191/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Е.Е. Шевченко

Судьи

Е.А. Ананьина В.В. Кузнецов