Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 сентября 2022 г. N Ф05-23092/22 по делу N А41-41848/2021

г. Москва

26 сентября 2022 г.

Дело N А41-41848/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Филиной Е.Ю.

судей Беловой А.Р., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании от истца: Ситников Г.В., доверенность от 02.09.2022; от ответчика: Савичева А.С., доверенность от 29.09.2021;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ОРИОН" (истца по первоначальному иску) на решение Арбитражного суда Московской области от 20.05.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу N А41-41848/2021

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ОРИОН"

к Администрации городского округа Чехов

об обязании заключить договор купли-продажи,

и по встречному иску Администрации городского округа Чехов

о признании договора аренды расторгнутым, взыскании задолженности, штрафа, пени,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Мягких Т.С., Управление земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ОРИОН" (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Чехов (далее - ответчик) с требованиями с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, об обязании Администрации городского округа Чехов Московской области, совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", связанные с реализацией преимущественного права ООО "ОРИОН" (ИНН:5048000720, ОГРН 1035009952790) на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 50:31:0040109:415, назначение: нежилое, общей площадью 117 кв.м, этаж - 1, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, пом. V, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок, с даты принятия отчета о его оценке; направить ООО "ОРИОН" проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Мягких Т.С., Управление земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов.

Администрация городского округа Чехов обратилась со встречным иском с требованиями с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ о признании договора аренды муниципального имущества N 1452 от 29.01.2015 расторгнутым с 01.06.2021, взыскании задолженности по арендной плате нежилым помещением в размере 191 883 руб. 90 коп. за период с 01.06.2021 по 25.11.2021, взыскании штрафа в сумме 383 767 руб. 80 коп., - пени в сумме 26 845 руб. 89 коп. по состоянию на 25.11.2021.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09.08.2021 встречный иск принят к совместному рассмотрению с первоначальным исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.05.2022 в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично, с ООО "ОРИОН" в пользу Администрации городского округа Чехов взыскана неустойка в сумме 26 845 руб. 89 коп.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 решение Арбитражного суда Московской области от 20.05.2022 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанции, истцом ООО "ОРИОН" подана кассационная жалоба на решение суда первой инстанции и на постановление суда апелляционной инстанции, в которой заявитель просит отменить обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении требований с учетом уточнения.

В обоснование доводов кассационной жалобы истец ссылается на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, указывает, что выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела.

Представитель ответчика возражал по доводам письменного отзыва, приобщенного судебной коллегией в материалы дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Обсудив заявленные доводы, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты судов первой и апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ООО "ОРИОН" и Администрацией заключены договоры аренды недвижимого имущества, в том числе 29.05.2001 между ООО "ОРИОН" и Администрацией заключен договор аренды недвижимого имущества N 457-А, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, срок действия договора аренды с 01.01.2001 по 01.01.2004. Также были заключены дополнительные соглашения к договору аренды N 457-А.

13.02.2009 между ООО "ОРИОН" и Администрацией заключен договор аренды недвижимого имущества N 15, согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, площадью 114,2 кв.м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2009 по 30.12.2009.

11.01.2010 между ООО "ОРИОН" и Администрацией заключен договор аренды недвижимого имущества N 6 согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, площадью 117 кв.м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2010 по 30.12.2010.

11.05.2011 между ООО "ОРИОН" и Администрацией заключен договор аренды недвижимого имущества N 1256, согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, площадью 117 кв.м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2011 по 30.12.2011.

17.02.2012 между ООО "ОРИОН" и Администрацией заключен договор аренды недвижимого имущества N 1310, согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, площадью 117 кв.м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2012 по 30.12.2012.

20.03.2013 между ООО "ОРИОН" и Администрацией заключен договор аренды недвижимого имущества N 1375, согласно которому передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, площадью 117 кв.м, инвентарный номер 314:092-1795/V, лит А. Срок договора аренды с 01.01.2013 по 30.12.2013.

В дальнейшем со стороны Мягких Т.С. подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды, а также был внесен задаток на лот N 6 -заключение договора аренды муниципального имущества - нежилое здание, назначение по БТИ: магазин, общая площадь 121,7 кв.м, инв.N 1795, лит.А, объект N 1, адрес объекта: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Гагарина, 35, номер объекта: 50:31:14:01294:001.

19.08.2014 за N 788-а Мягких Т.С. выдано уведомление о том, что она является единственным лицом, подавшим заявку на участие в аукционе, на право заключения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Гагарина, 35.

Постановлением N 2434/12-2 от 16.12.2014 Администрации Чеховского муниципального района Московской области "О предоставлении объекта муниципальной собственности в аренду" по результатам протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.08.2014 постановлено: предоставить объект, расположенный по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, пом. V, Мягких Татьяне Сергеевне в аренду сроком на 5 лет.

Между Администрацией Чеховского муниципального района и Мягких Татьяной Сергеевной заключен договор аренды муниципального имущества от 28.08.2014 N 1432.

На основании постановления N 2434/12-2 от 16.12.2014 Администрации Чеховского муниципального района Московской области "О предоставлении объекта муниципальной собственности в аренду" между ООО "ОРИОН" и Администрацией заключен договор аренды муниципального имущества N 1452 от 29.01.2015 в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, пом. V, площадью 117 м. Срок договора аренды с 01.09.2014 по 31.08.2019.

Как указано ООО "ОРИОН" письмом от 27.02.2018 N 1386-18, по обращению ИП Мягких Т.С. Администрация городского округа Чехов согласовала переуступку прав и обязанностей по договору аренды N 1452 от 29.01.2015 от Мягких Т.С. к ООО "Орион", на основании чего между Мягких Т.С. и ООО "ОРИОН" был заключен договор от 01.03.2018.

01.03.2018 между Мягких Т.С. и ООО "ОРИОН" был заключен договор перенайма недвижимого имущества N 1, согласно которому цедент обязуется передать цессионарию свои права и обязанности по договору аренды муниципального имущества от 29.01.2015 N 1452, заключенного с Администрацией Чеховского муниципального района Московской области. Объект недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 117 кв.м, этаж - 1, находящегося по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, пом. V.

22.01.2019 ООО "ОРИОН" поданы заявления на имя Главы городского округа Чехов о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность, по основаниям ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

16.05.2019 в адрес ООО "ОРИОН" поступил ответ от Управления земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов за N 482-19/ЮЛ в котором указано на отсутствие законных оснований для реализации права на преимущественное приобретение арендуемого помещения в собственность ООО "ОРИОН", поскольку договор аренды муниципального имущества N 1452 от 29.01.2015 заключен между Администрацией Чеховского муниципального района и Мягких Т.С. по результатам открытого аукциона (протокол от 18.08.2014), в связи с чем Мягких Т.С. не вправе сдавать имущество или его часть в субаренду, перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

29.05.2019 (рег.N 693-19/ЮЛ) ООО "ОРИОН" в Администрацию подано заявление о продлении срока аренды нежилого помещения. Управлением земельно-имущественного комплекса Администрации городского округа Чехов 06.06.2019 за N 693-19/ЮЛ направлен ответ в адрес ООО "ОРИОН", в котором сообщает, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и статьей 17 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" нежилое помещение, может быть предоставлено в аренду только по результатам проведения торгов.

ООО "ОРИОН" указало, что в настоящее время права на пользование нежилым помещением с кадастровым номером 50:31:0040109:415, общей площадью 117 кв.м, по адресу: Московская обл., г. Чехов, ул. Гагарина, д.35 более года никаким образом не оформлены, носят фактический характер.

Уклонение ответчика от заключения договора послужило основанием для обращения истца в суд.

В обоснование встречного иска ответчик указал на наличие задолженности по арендной плате и неустойке.

Как указано выше, между Администрацией и Мягких Т.С. 01.09.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества N 1432 с Мягких Т.С. (срок действия:01.09.2014 - 31.08.2019), в связи с уточнением площади объекта, 29.01.2015 с Мягких Т.С. был заключен новый договор (срок действия:01.09.2014 - 31.08.2019). Указанные договоры заключены в соответствии с Постановлением N 2434/12-2 от 16.12.2014 Администрации Чеховского муниципального района Московской области "О предоставлении объекта муниципальной собственности в аренду" по результатам протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.08.2014 сроком на 5 лет.

Согласно пункту 4.4.1 договора арендатор обязан принять от арендодателя имущество.

Прием-передача имущества осуществляется по акту, в котором отражается техническое состояние имущества на момент передачи. Администрация в установленном порядке передала по акту приема-передачи имущества спорное помещение в аренду. С 01.03.2018 спорный объект фактически использовался ООО "ОРИОН", что в ходе рассмотрения не оспаривалось сторонами.

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном договором, вносить арендную плату за пользование имуществом.

ООО "ОРИОН" обязательства по оплате арендной платы в установленные договором сроки не исполнил, в связи с чем истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки.

Суды, отказывая в удовлетворении требований по первоначальному иску, установили, что на момент подачи данного заявления, даже в случае, если договор был бы заключен по результатам торгов в установленном действующим законодательством порядке, на момент обращения ООО "ОРИОН" не соответствовало требованиям, установленным статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Как обоснованно указано судами заключение договора N 1 перенайма недвижимого имущества от 01.03.2018 прямо запрещено законодательством, а предлагаемая схема, связанная с передачей права аренды третьим лицам после проведения конкурентных процедур, и, соответственно, передачей права аренды иному арендатору, направлена на обход установленного действующим законодательством запрета, что в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ является не допустимым.

Согласно аукционной документации, представленной в материалы дела усматривается, что пунктом 7.1.1 предусмотрено, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

В соответствии с положениями пункта 4.5.1 проекта договора аренды муниципального имущества, представленного в аукционной документации также установлено, что арендатор не вправе сдавать имущество или его часть в субаренду, перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив.

В соответствие с частями 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Однако, как указано выше, заключение договора N 1 перенайма недвижимого имущества от 01.03.2018 в нарушение действующего законодательства, аукционной документации, был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 14 части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, может быть осуществлено без проведения торгов в случае предоставления имущества, которое является частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если его общая площадь составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество.

В настоящем случае, в аренду передано помещение площадью 117 кв.м, в связи с чем проведение торгов является обязательным.

Доводы ООО "ОРИОН" о том, что при заключении договора перенайма было разрешение Администрации и не было допущено нарушений, рассмотрены и отклонены судами как основанные на неправильном толковании норм материального права.

Как указано судами передача государственного или муниципального имущества конкретному лицу без проведения торгов (конкурса, аукциона) создает для данного лица преимущественные условия в получении указанного имущества во временное владение и (или) пользование и препятствует доступу к государственному или муниципальному ресурсу неопределенного круга лиц, которые также могут иметь намерение приобрести вышеуказанные права.

Учитывая изложенное, собственник государственного или муниципального имущества должен принимать решение о передаче (даче согласия на передачу) этого имущества с соблюдением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в том числе статьи 15 указанного закона.

Не проведение торгов при предоставлении прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества физическим лицам будет являться нарушением статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением случаев предоставления имущества, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Как установлено судами, спорное имущество передано Мягких Т.С. по договору аренды, заключённому по результатам торгов. Публичный интерес в данном случае заключается в нарушении возможности неопределённого круга лиц на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 32 постановления от 01.07.1996 N 6/8, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166).

Таким образом, при заключении договора N 1 перенайма недвижимого имущества от 01.03.2018, не могут наступить последствия в виде права на выкуп муниципального имущества.

Учитывая установленные обстоятельства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований ООО "ОРИОН" и необходимости осуществления Администрацией действий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, связанных с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 50:31:0040109:415, назначение: нежилое, общей площадью 117 кв.м, этаж - 1, расположенного по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов, ул. Гагарина, д.35, пом. V.

Удовлетворяя частично требования по встречным иску, суды установили, что ответчик фактически пользовался имуществом, поэтому обязан возместить истцу в денежной форме стоимость этого пользования, которая в отсутствие иных доказательств может быть определена на основании сведений о стоимости аренды данного имущества.

Размер и порядок внесения арендной платы установлен в разделе 3 договора, приложении N 1 к договору. В соответствии с пунктом 3.5 договора дополнительным соглашением N 3794 от 30.05.2015 сторонами согласовано, что арендная плата за имущество вносится ежемесячно до 15 числа безналичным платежом.

Администрацией представлен расчет задолженности арендной платы по состоянию на 25.11.2021 на сумму 191 883 руб. 90 коп.

В ходе рассмотрения дела ООО "ОРИОН" указал, что задолженность по арендной плате на сумму 191 883 руб. 90 коп. погашена, представил платежное поручение N 1579 от 26.11.2021.

Истец подтвердил внесение денежных средств за спорный период, однако уточнять исковые требования отказался.

Ввиду представленных доказательств об оплате задолженности в размере 191 883 руб. 91 коп. суды пришли к выводу, что оснований для удовлетворения встречных исковых требований в указанной части у суда не имеется.

Пунктом 5.1. договора установлено, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Поскольку ООО "ОРИОН" не представлено доказательств своевременного внесения арендной платы за фактическое пользованием помещением, представленный истцом расчет неустойки судом признан верным, суд признал обоснованным и подлежащим удовлетворению требование о неустойке на сумму 26 845 руб. 89 коп.

Суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы штрафа за передачу прав по договору аренды, поскольку истец не может нести ответственность за первоначального арендатора (Мягких Т.С.), с которым у ООО "ОРИОН" впоследствии заключен договор перенайма N 1 от 01.03.2018 в отсутствие правовых оснований в том числе в нарушение Федерального закона "О защите конкуренции", статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Суды отказали в удовлетворении требований о признании договора расторгнутым, принимая во внимание, что несмотря на то, что новый арендатор (ООО "ОРИОН") продолжал пользоваться имуществом (доказательства возврата арендодателю арендуемого имущества материалы дела не содержат), действие договора аренды от 29.01.2015 не могло возобновиться после окончания срока его действия на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем срок действия договора истек.

Указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов и правильности выводов судов, а свидетельствуют о несогласии заявителя кассационной жалобы с установленными судами первой и апелляционной инстанции обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку при рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установил все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального и процессуального права применены правильно. Приведенные в кассационной жалобе доводы повторяют позицию заинтересованного лица и доводы апелляционной жалобы, которые уже были всесторонне и полно рассмотрены, что нашло свое отражение в судебных актах.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Арбитражный суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в обжалуемом судебном акте либо были отвергнуты судами, разрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 20.05.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2022 по делу N А41-41848/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Е.Ю. Филина

Судьи

А.Р. Белова Л.В. Федулова