Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 октября 2022 г. N Ф05-24967/22 по делу N А41-44812/2020

г. Москва

17 октября 2022 г.

Дело N А41-44812/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10.10.2022.

Полный текст постановления изготовлен 17.10.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Борсовой Ж.П.,

судей: Кобылянского В.В., Цыбиной А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца общества с ограниченной ответственностью "Агат": Бахтин К.В. по доверенности от 02 июля 2020 года,

от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Лангис": Черников В.Н. по доверенности от 19 июня 2020 года,

от ответчика Администрации Богородского городского округа Московской области: Баранова Ю.Г. по доверенности от 23 декабря 2019 года,

от третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явился, извещен,

от третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Инвестстрой": не явился, извещен,

от третьего лица Главного управления государственного строительного надзора Московской области: не явился, извещен,

рассмотрев 10 октября 2022 года в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Богородского городского округа Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области от 18 апреля 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 июля 2022 года по делу N А41-44812/2020,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агат" к обществу с ограниченной ответственностью "Лангис", Администрации Богородского городского округа Московской области о признании договора аренды земельного участка прекратившим свое действие, применении последствий недействительности соглашения,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Лангис" к обществу с ограниченной ответственностью "Агат" о прекращении права собственности на здание,

по исковому заявлению Администрации Богородского округа Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Агат" о сносе объекта недвижимости,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, общество с ограниченной ответственностью "Инвестстрой", Главное управление государственного строительного надзора Московской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Агат" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Лангис", Администрации Богородского городского округа Московской области о признании договора аренды земельного участка от 30 ноября 1998 года, заключенного между ООО "Лангис" и Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области, прекратившим свое действие, в части аренды ООО "Лангис" земельного участка с кадастровым номером 50:16:0601003:1663; применении последствий недействительности дополнительного соглашения от 16 июля 2013 года к договору аренды земельного участка от 30 ноября 1998 года, заключенного между ООО "Лангис" и Комитетом по управлению имуществом администрации Ногинского муниципального района Московской области; исключении из ЕГРН запись о государственной регистрации аренды ООО "Лангис" земельного участка с кадастровым номером 50:16:0601003:1663.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО "Инвестстрой", Главное управление государственного строительного надзора Московской области.

Определением от 11 февраля 2021 года дела N А41-44812/20 и N А41-85292/20 объединены в одно производство с присвоением номера N А41-44812/20.

В рамках дела N А41-85292/2020 администрация Богородского городского округа обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Агат" со следующими требованиями: об обязании в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу своими силами и за свой счет снести аварийный объект - нежилое здание с кадастровым номером 50:16:0601003:198 площадью 123,2 кв.м, по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, пос. Зеленый; исключении из ЕГРН сведений о регистрации права собственности на аварийный объект - нежилое здание с кадастровым номером 50:16:0601003:198 площадью 123,2 кв.м, по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, пос. Зеленый.

Судом принято к производству встречное исковое заявление ООО "Лангис" с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "Агат" о прекращении права собственности ООО "Агат" на уничтоженный в результате пожара объект в виде нежилого здания, расположенное на земельном участке по адресу: Московская обл., Ногинский район, пос. Зеленый, д. 8; обязании ООО "Агат" в течение 1 (одного) месяца со дня вступления решения суда в законную силу своими силами и за свой счет снести уничтоженный в результате пожара объект в виде нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: Московская обл., Ногинский район, пос. Зеленый, д. 8; внесении в единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности ООО "Агат" на указанное нежилое здание.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 апреля 2022 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 июля 2022 года, первоначальные исковые требования удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, Администрация Богородского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на нарушение норм материального права, указывая на то, что выводы судов о фактическом осуществлении ООО "Агат" прав арендатора и является собственником здания магазина не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку объект капитального строительства на земельном участке отсутствует в силу уничтожения его пожаром; остались без внимания доводы Администрации об уничтожении продовольственного магазина, который был принят в эксплуатацию по акту государственной комиссии от 27.03.1998 года, в результате пожара; по результатам судебной экспертизы установлено, что после пожара в здании сохранились 22,5% конструктивных элементов из 100%, утрачено в результате пожара 77,5% конструктивных элементов, при этом, согласно фотосъемке, проведенной в процессе натуральных исследований, приведенных в таблице N 1 заключения эксперта, установлено устройство нового ленточного фундамента, вертикальных стоек с фермами, металлокаркас крыши, стойки наружных стен и крыши, новые вертикальные опоры и т.д., проведение указанных работ является реконструкцией объекта капитального строительства, которое проводится без получения разрешения на реконструкцию, первоначальная проектная документация, а также проектная документация на текущие работы отсутствуют и экспертом не исследовались; спорный объект - нежилое здание является самовольной реконструированным объектом и подлежит сносу, судами данным доводам Администрации не дана надлежащая правовая оценка; ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы отклонено.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы к производству, о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном Интернет-сайте суда: http:www.fasmo.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ООО "Агат" поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В заседании суда кассационной инстанции 11 октября 2022 года представители ответчиков изложенные в жалобе доводы и требования поддержали, представитель истца против удовлетворения жалобы возражал по доводам приобщенного к материалам дела в соответствии с положениями статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыва.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции усматривает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области ввиду следующего.

Из представленных в материалы дела документов судами при рассмотрении спора по существу установлено, что Старокупавинской территориальной администрацией Ногинского района Московской области принято постановление N 288 от 23 июля 1997 года, в соответствии с которым были утверждены материалы по выбору земельного участка ТОО "Лангис" под строительство магазина "Продукты" в пос. Зеленый, а также предоставить в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 0,2232 га под магазин "Продукты" в пос. Зеленый из земель Старокупавинской администрации.

Постановлением главы Ногинского района Московской области N 957 от 14 апреля 1998 года утвержден акт государственной комиссии от 27 марта 1998 года по приемке в эксплуатацию продовольственного магазина в пос. Зеленый Ногинского района.

Постановлением Старокупавинской территориальной администрацией Ногинского района Московской области N 140 от 24 июня 1998 года утверждены границы земельного участка площадью 0,2232 га, предоставленного ТОО "Лангис" под строительство магазина "продукты" в пос. Зеленый из земель Старокупавинской администрации.

30 ноября 1998 года между Старокупавинской территориальной администрацией (арендодатель) и ТОО "Лангис" (арендатор) заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка площадью 0, 2232 га, расположенный по адресу: Московская область, Ногинский район, поселок Зеленый, разрешенное использование: внешнеэкономическая деятельность, производство и реализация товаров народного потребления, торгово-посредническая деятельность, проектно-сметные и строительные работы.

23 августа 2010 года земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 50:16:0000000:228 (в последующем кадастровый номер 50:16:0601003:122).

Объект недвижимости в виде здания магазина, общей площадью 123,2 кв.м инв. N 8676д, лит. Б-б, N 50:16:02:0024:01:00, по адресу: Московская область, Ногинский район, пос. Зеленый, д. 8 был отчужден по договору купли-продажи недвижимого имущества от 13 апреля 2005 года в пользу ООО "Агат", право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 27 апреля 2005 года, в ЕГРН была внесена соответствующая регистрационная запись.

Постановлением Администрации Ногинского муниципального района Московской области от 15 июня 2011 года N 732 "О разделе земельного участка, расположенного в Ногинском р-не, г.п. Старая Купавна, п. Зеленый, и об отнесении к категории земель вновь образованных земельных участков" земельный участок с кадастровым номером 50:16:0601003:122 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 50:16:0601003:123, площадью 733 кв.м и 50:16:0601003:124 площадью 1 499 кв.м.

17 ноября 2011 года между КУИ администрации Ногинского района и ООО "Лангис" подписано дополнительное соглашение к договору от 30 ноября 1998 года, согласно которому предметом договора аренды стали земельные участки с кадастровыми номерами 50:16:0601003:123 и 50:16:0601003:124.

ООО "Агат" обратилось к ООО "Лангис" с письмом, в котором просило передать права и обязанности по договору аренды земельного участка от 30 ноября 1998 года на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0601003:123, площадью 733 кв.м, ссылаясь на то, что принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости (магазин), расположен на указанном земельном участке.

17 января 2013 года ООО "Лангис" дало свое согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером 50:16:0601003:123 общей площадью 733 кв.м и образование земельных участков с кадастровыми номерами 50:16:0601003:ЗУ1 площадью 350 кв.м и площадью 384 кв.м с кадастровым номером 50:16:0601003:ЗУ2.

Кадастровым инженером был разработан проект раздела земельного участка, который был утвержден директором ООО "Лангис".

Администрацией Ногинского муниципального района Московской области принято постановление от 18 июня 2013 года N 973, в соответствии с которым образованы земельные участки с кадастровыми номерами 50:16:0601003:1663, 50:16:0601003:1664 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:16:0601003:123.

Комитет по управлению имуществом администрации Ногинского района, правопреемником которого является Администрация Ногинского муниципального района Московской области, и ООО "Лангис" 16 июля 2013 года подписали дополнительное соглашение к договору от 30 ноября 1998 года, согласно которому предметом договора аренды стали земельные участки с кадастровыми номерами 50:16:0601003:1663 и 50:16:0601003:1664. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно выписке из ЕРГН здание магазина с кадастровым номером 50:16:0601003:198, расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 50:16:0601003:1663 площадью 350 +/-1 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, п. Зеленый, категории земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: внешнеэкономическая деятельность, производство и реализация товаров народного потребления, товаро-посредническая деятельность, проектно-сметные и строительные работы.

Указанные выше обстоятельства установлены решениями Арбитражного суда Московской области от 12 августа 2014 года по делу N А41-32220/14 и от 28 февраля 2017 года по делу N А41-73529/16.

Решением Арбитражного суда Московской области от 06 декабря 2018 года по делу N А41-44618/18 признано недействительным дополнительное соглашение от 16 июля 2013 года к договору аренды земельного участка от 30 ноября 1998 года, заключенное между ООО "Лангис" и Комитетом по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0601003:1663, площадью 350 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, п. Зеленый.

Признавая недействительным дополнительное соглашение от 16 июля 2013 года к договору аренды земельного участка от 30 ноября 1998 года, суд пришел к выводу, что Комитет по управлению имуществом Ногинского района не имел право на основании дополнительного соглашения от 16 июля 2013 года к договору аренды земельного участка от 30 ноября 1998 года, заключенного между ООО "Лангис" и Комитетом по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области, передавать в аренду ООО "Лангис", земельный участок с кадастровым номером 50:16:0601003:1663, поскольку в его границах уже располагался объект недвижимого имущества, принадлежащий третьему лицу, а ранее действовавший с ООО "Лангис" договор аренды земельного участка в части земельного участка, необходимого для использования данного объекта недвижимого имущества, прекратил свое действие в силу прямого указания закона".

Судами установлено, что соглашение о передаче ответчику земельного участка признано недействительным, однако, запись о государственной регистрации права аренды земельного участка из ЕГРН не исключена.

Принимая во внимание, что дополнительное соглашение от 16 июля 2013 года к договору аренды земельного участка от 30 ноября 1998 года, заключенное между ООО "Лангис" и Комитетом по управлению имуществом Администрации Ногинского муниципального района Московской области, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:16:0601003:1663, площадью 350 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, городское поселение Старая Купавна, п. Зеленый, признано недействительным вступившим в законную силу судебным актом, а также учитывая, что материалами дела подтверждается наличие в ЕГРН обременения в виде регистрации права аренды ответчика на указанный земельный участок, суд посчитал необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи о государственной регистрации права аренды ООО "Лангис" на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0601003:1663.

05 октября 2017 года между Администрацией Ногинского муниципального района (арендодатель) и ООО "Агат" (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 01 января 1999 года, по условиям которого пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "1.1. арендодатель предоставляет, а арендатор 2 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:16:0601003:1663, площадью 350 кв.м, расположенный в Московской области, Ногинском районе, городском поселении Старая Купавна, п. Зеленый, категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "внешнеэкономическая деятельность, производство и реализация товаров народного потребления, товаро-посредническая деятельность, проектно-сметные и строительные работы".

Суды отметили, что указанное соглашение заключено после принятия Арбитражным судом Московской области решения от 28 февраля 2017 года по делу N А41-73529/16, которым было установлено, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24 марта 2005 года N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. При таких обстоятельствах, поскольку расположенный на спорном земельном участке здание магазина находится в собственности ООО "Агат", суд пришел к выводу о прекращении обязанности ООО "Лангис" по внесению арендных платежей за пользование земельным участком и возникновению такой обязанности ООО "Агат" в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с чем, истцу указано на необходимость обращения к арендодателю земельного участка за внесением изменений в договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0601003:1663, площадью 350 кв.м.

Истец указал, что фактически осуществляет права арендатора (владеет, пользуется, вносит арендную плату) спорным земельным участком, а также является собственником здания магазина, расположенного на земельном участке. Ответчик не владеет спорным земельным участком и не использует его. Дополнительное соглашение о передаче ответчику спорного земельного участка признано недействительным.

Исковые требования мотивированы тем, что с момента государственной регистрации права собственности ООО "Агат" на здание магазина, к нему перешло право владения и пользования земельным участком, необходимым для использования здания магазина и входившим в тот момент в границы земельного участка с кадастровым номером 50:16:0601003:122, на том же праве, которое существовало до этого у ответчика, то есть на праве аренды, в свою очередь право аренды ответчика на указанную часть земельного участка с этого момента было прекращено.

Заявляя встречный иск, ООО "Лангис" (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) и Администрация Богородского городского округа Московской области указали, что 05 марта 2016 года произошел пожар в здании магазина "продукты", принадлежащего ООО "АГАТ", в результате которого магазин выгорел изнутри на всей площади вместе с имуществом, металлические конструкции (стены, балки) деформировались, что подтверждается постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 14 марта 2016 года, вынесенного дознавателем ОНД по Ногинскому району ГУ МЧС России по Московской области старшим лейтенантом внутренней службы А.Б. Кустовым.

Администрация указала, что 23 июля 2020 года и 26 марта 2021 года в ходе осмотра управлением архитектуры и градостроительства администрации Богородского городского округа установлено, что на земельном участке размещен аварийный объект, строительно-монтажные работы не ведутся, строительная техника и строительные материалы отсутствуют.

Во исполнение определения Арбитражного суда Московской области от 31 марта 2021 года администрацией Богородского городского округа, ООО "АГАТ", ООО "Лангис" проведен совместный осмотр спорного строения, по результатам которого составлен акт осмотра самовольно построенного объекта капитального строительства от 14 апреля 2021 года, в ходе которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:16:0601003:1663 размещен аварийный (уничтоженный пожаром) объект, строительно-монтажные работы не ведутся, строительная техника и строительные материалы отсутствуют, а также здание выполнено из метало-каркаса, обшивка наружных стен обгорела. Металлокаркас здания частично деформирован; отсутствует потолок; внутренние перегородки выполнены из белого силикатного кирпича, обгоревшие в саже.

В целях определения состояния объекта недвижимости, судом определением от 20 июля 2021 года назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам АНО ДПО "Московской Институт Судебных Экспертиз" Шляхте Александру Витальевичу, Шубину Алексею Александровичу.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1) Определить категорию технического состояния основных конструктивных элементов здания с кадастровым номером 50:16:0601003198 площадью 123,2 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, пос. Зеленый, д. 8, литер Б, поврежденного в результате пожара.

2) Возможно ли восстановление объекта (здания) с сохранением объемнопланировочных и конструктивных решений, иных технических характеристик и возможно ли использование здания по целевому назначению после восстановления.

Согласно поступившему в материалы дела заключению, эксперты по первому вопросу пришли к выводу, что после пожара в здании с кадастровым номером 50:16:0601003198 площадью 123,2 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Ногинский район, пос. Зеленый, д. 8 литер Б сохранилось 22,5% конструктивных элементов из 100, утрачено в результате пожара 77,5% конструктивных элементов. Коэффициент физического износа сохранившихся после пожара стен составляет 55,5%. Коэффициент физического износа сохранившихся после пожара перегородок составляет 50,5%). Коэффициент физического износа сохранившегося после пожара основания пола составляет 50,5%). На основании приведенного исследования эксперт приходит к выводу, что в соответствии с сводом правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" (принят постановлением Госстроя РФ от 21 августа 2003 года N 153) категория технического состояния сохранившихся после пожара стен, перегородок, основания пола оценивается экспертом как ограниченно работоспособное состояние, т.е. категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

По второму вопросу эксперты указали, что восстановление сохранившихся после пожара конструктивных элементов здания возможно путем выполнения следующих работ: 1. Для устранения дефектов стен требуется выполнить выравнивание и укрепление панелей (опор), устройство дополнительных связей с несущими конструкциями. 2. Для устранения дефектов перегородок требуется выполнить расчистку поверхности, смену и укрепление отдельных кирпичей. 3. Для устранения дефектов пола (основания) требуется выполнить смену покрытия в ходовых частях на площади до 100%; ремонт основания отдельными местами. При этом помимо выполнения указанных работ требуется выполнить: 1. Устройство нового фундамента. 2. Возведение новых стен по периметру строения. 3. Устройство нового перекрытия. 4. Устройство новой кровли. 5. Устройство новых проемов. 6. Выполнить отделочные работы. 7. Выполнить внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства. В ходе проведения обследования объекта исследования установлено, что на дату проведения экспертного смотра выполнены следующие ремонтно-восстановительные работы: 1. Устройство ленточного железобетонного фундамента. 2. Установка вертикальных несущих металлоконструкций для сэндвича панелей. 3. Устройства металлического каркаса перекрытия и крыши.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя первоначальные исковые требования ООО "Агат", руководствуясь положениями статей 271, 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что с момента государственной регистрации права собственности ООО "Агат" на здание магазина, к нему перешло право владения и пользования земельным участком, необходимым для использования здания магазина и входившим в тот момент в границы земельного участка с кадастровым номером 50:16:0601003:122, на том же праве, которое существовало до этого у ответчика, то есть на праве аренды, при этом, право аренды ответчика на указанную часть земельного участка с этого момента было прекращено.

Кроме того, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области от 12 августа 2014 года по делу N А41-32220/14 и от 06 декабря 2018 года по делу N А41-44618/18, которые имеют преюдициальное значение для настоящего спора, учитывая выводы, изложенные в экспертном заключении, согласно которому эксперт пришел к выводу, что восстановление объекта (здания) с сохранением объемно планировочных и конструктивных решений, технических характеристик, а после завершения работ по восстановлению здания использование строения по целевому назначению возможно, суды пришли к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Лангис".

Отклоняя доводы ответчика - ООО "Лангис", что согласно акту проверки Главного управления государственного строительного надзора Московской области юридического лица, индивидуального предпринимателя N 08-30-055500-04-01 от 11 августа 2021 года, номер дела объекта 08-30-055500, в соответствии с письмами Министерства жилищной политики Московской области от 19 июля 2021 года N 13Исх-11769 и Администрации Богородского городского округа Московской области от 15 июля 2021 года N 154-01 Исх-6804 разрешение на строительство на вышеуказанном земельном участке не выдавалось, а также доводы Администрации о том, что согласно фотосъемке, проведенной в процессе натуральных исследований, приведенных в таблице N1 заключения эксперта, установлено устройство нового ленточного фундамента, вертикальных стоек с фермами, металлокаркас крыши, стойки наружных стен и крыши, новые вертикальные опоры и т.д., проведение указанных работ является реконструкцией объекта капитального строительства, которое проводится без получения разрешения на реконструкцию, первоначальная проектная документация, а также проектная документация на текущие работы отсутствуют и экспертом не исследовались; спорный объект - нежилое здание является самовольной реконструированным объектом и подлежит сносу, суды указали, что решением Арбитражного суда Московской области от 12 августа 2014 года по делу N А41-32220/14 установлено, что на данный объект было получено разрешение на строительство.

Между тем судами не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, предметом заявленных Администрацией Богородского городского округа Московской области является обязание снести аварийный объект - нежилое здание с кадастровым номером 50:16:0601003:198; исключение из ЕГРН сведений о регистрации права собственности на данный объект.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что в здании магазина "продукты" произошел пожар, в результате которого магазин выгорел изнутри на всей площади, согласно фотосъемке, проведенной в процессе натуральных исследований, приведенных в таблице N 1 заключения эксперта, установлено устройство нового ленточного фундамента, вертикальных стоек с фермами, металлокаркас крыши, стойки наружных стен и крыши, новые вертикальные опоры и т.д., проведение указанных работ является реконструкцией объекта капитального строительства, которое проводится без получения разрешения на реконструкцию, первоначальная проектная документация, а также проектная документация на текущие работы отсутствуют и экспертом не исследовались; спорный объект - нежилое здание является самовольной реконструированным объектом и подлежит сносу.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, в статье 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество является самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведено:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие хотя бы одного из предусмотренных статьей 222 ГК РФ обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановления N 10/22).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрена необходимость получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 24-КГ15-6, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.).

Суды установили, что спорный объект принадлежит на праве собственности обществу, при этом в целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, по результатам которой эксперты установили, что после пожара в здании сохранилось 22,5% конструктивных элементов из 100%, а утрачено 77,5%, при этом согласно заключению эксперта установлено устройство нового ленточного фундамента, вертикальных стоек, вертикальных стоек с фермами, металлокаркас крыши, стойки для наружных стен и крыши, ленточный фундамент, новые вертикальные опоры, металлокаркас стен и крыши, металлокаркас и т.д.

При рассмотрении спора Администрацией и ООО "Лангис" приводился довод о том, что производство работ по восстановлению уничтоженного в результате пожара на 77,5% объекта требует оформления и получения исходно разрешительной документации, поскольку в соответствии со строительными нормами и правилами, данные работы квалифицируются как реконструкция объекта капитального строительства, так как было выполнено восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Однако, судами не дана правовая квалификация в отношении спорного объекта с учетом приведенной истцами позиции о его реконструкции, в том числе, без получения соответствующих разрешений, что имеет значение для правильного разрешения спора по существу.

При этом, выводы судов о том, что спорный объект не подлежит сносу ввиду того, что решением Арбитражного суда Московской области от 12 августа 2014 года по делу N А41-32220/14 установлено, что на данный объект было получено разрешение на строительство, суд кассационной инстанции считает основанными на неправильном применении положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и не соответствующим фактическим обстоятельствам дела с учетом довода ответчиков о том, что спорный объект реконструирован после пожара.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ). Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Между тем, ни суд первой инстанции, ни суд апелляционный инстанции, который в соответствии с положениями статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело, не исследовали вопрос, проводилась ли реконструкция спорного объекта или произведен капитальный ремонт здания, а также вопрос о необходимости получения разрешения на строительство в случае проведения реконструкции в соответствии с требованиями статьи 51 ГРК РФ.

Кроме того, суды должны исследовать вопрос о соответствии реконструированного объекта установленным градостроительным, строительным и иным требованиям; а также о том, нарушает ли сохранение постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и создает ли данная постройка угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04 апреля 2014 года N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Однако, судами экспертиза с целью исследования вопросов о реконструкции спорного объекта, соответствия реконструированного объекта градостроительным, строительным нормам и правилам (в случае установления реконструкции), наличия/отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, не назначена.

Между тем, данные обстоятельства являются существенными для рассмотрения настоящего спора.

Поскольку для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, предусмотренные для рассмотрения дела в суде первой инстанции и невозможные в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, судебные акты подлежат отмене в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, а также доводы лиц, участвующих в деле, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 18 апреля 2022 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 июля 2022 года по делу N А41-44812/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Ж.П. Борсова

Судьи

В.В. Кобылянский А.В. Цыбина