Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 октября 2022 г. N Ф05-26266/22 по делу N А41-10655/2022

г. Москва

17 октября 2022 г.

Дело N А41-10655/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 13.10.2022.

Постановление в полном объеме изготовлено 17.10.2022.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании:

от ООО Специализированный застройщик "Выбор": не явился, извещен,

от ООО "Сатурн": Нестеровский Н.О. по дов. от 17.03.2022,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ООО Специализированный застройщик "Выбор"

на решение Арбитражного суда Московской области от 27.04.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 по делу N А41-10655/2022

по исковому заявлению ООО Специализированный застройщик "Выбор"

к ООО "Сатурн"

о взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Выбор" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн" (далее - ответчик) о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 09.07.2021 в размере 16 400 000 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.04.2022, оставленным без изменения постановлением Десятым арбитражным апелляционным судом от 14.07.2022, в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Истец своих представителей в суд кассационной инстанции не направил, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 09.07.2021 между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (далее - предварительный договор).

В соответствии с пунктом 1.3 стороны приняли на себя обязательство заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (договор купли-продажи) в срок до 31.12.2021. Договор купли-продажи в установленный срок заключен не был.

В обоснование исковых требований истец указал, что ответчиком не совершалось каких-либо действий, направленных на заключение договора купли-продажи, ответчиком допущен запрет регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, что, по мнению истца, свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи.

Так, согласно пункту 4.2 предварительного договора ответчик (продавец) гарантировал, что недвижимость под арестом или иным запрещением не состоит, не изъято из оборота, не является предметом судебных и несудебных споров и притязаний, на нее не обращено взыскание и отсутствуют обстоятельства, которые могут привести к указанным последствиям и/или к оспариванию третьими лицами права собственности продавца на недвижимость.

При подготовке к подписанию договора купли-продажи истцом было установлено, что в отношении земельного участка, общей площадью 32 049 кв. м, с кадастровым номером 50:14:0040110:297, а также в отношении земельного участка общей площадью 132 331 кв. м, с кадастровым номером 50:14:0040110:298 установлено ограничение - "Запрещение регистрации" на основании постановления судебного пристава исполнителя Щелковского РОСП ГУФССП России по Московской области о запрете на проведение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества N ИП-90672/21/50046ИП, выдан 24.09.2021, регистрация запрета - 07.10.2021.

Истец, полагая, что наличие запрета на совершение регистрационных действий не позволяет продавцу продать, а покупателю купить недвижимое имущество (в том числе зарегистрировать на него переход права собственности покупателю), 27.12.2021 направил ответчику требование об устранении имеющихся ограничений.

Кроме того, 28.12.2021 истец направил письмо о готовности к заключению договора купли-продажи, предложив ответчику явиться для заключения 30.12.2021 в 11:00 по адресу, указанному истцом. В установленный срок ответчик не явился для заключения договора купли-продажи.

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о выплате неустойки, согласно пункту 7.3 договора, однако, ответа на претензию в установленный срок не получил.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что препятствий к заключению договора купли-продажи не имелось, имеет место уклонение от заключения договора купли-продажи со стороны истца, и действуя недобросовестно, последний способствовал наступлению обстоятельств, послуживших основанием для обращения с настоящим иском, а требование о взыскании неустойки по обязательству, интерес к которому у истца утрачен, удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора, покупатель обязуется явиться для заключения договора купли-продажи в день, согласованный с продавцом, но не позднее 31.12.2021. При этом покупатель также обязался оплатить продавцу сумму в размере 400 000 000 руб., путем открытия аккредитива в Банке.

24.12.2021 в соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора ответчиком в адрес истца направлено письмо (РПО 14107565005617) с предложением явиться по указанному в письме адресу в любой день до 31.12.2021, предварительно сообщив о дате и времени приезда, для подписания договора купли-продажи. В место вручения указанное письмо доставлено 28.12.2021, однако истец не получил письмо, в связи с чем оно было направлено обратно отправителю за истечением срока хранения, несмотря на направление ответчиком истцу аналогичного письма (с предложением явиться для подписания договора купли-продажи) по адресу электронной почты истца, указанному в предварительном договоре (л.д. 60 - 62). Несмотря на указанные обстоятельства от истца не поступило уведомлений о предстоящей явке с целью подписания договора купли-продажи, уполномоченное на подписание договора лицо по указанному адресу не явилось.

21.01.2022 ответчик повторно выразил свое намерение заключить договор купли-продажи и предложил истцу обеспечить явку уполномоченного на подписание договора лица 01.02.2022 в 12:00 по указанному в письме адресу, либо в срок до 31.01.2022 обратиться по телефону и электронной почте, указанным в предварительном договоре, в целях согласования иного времени встречи (РПО 14107759011202). Предложение о явке поступило в место вручения 25.01.2022, однако истец не получил письмо, в связи с чем оно было направлено обратно отправителю за истечением срока хранения (л.д. 64 - 66). Кроме того, 21.01.2022 ответчик направил в адрес истца телеграмму, в которой также выразил готовность заключить договор купли-продажи и предложил истцу обеспечить явку уполномоченного на подписания договора лица (л.д. 68).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом, истец трижды надлежащим образом извещался ответчиком о дате и месте подписания договора и в срок, позволяющий своевременно обеспечить явку уполномоченного лица для подписания договора. Однако, несмотря на указанные обстоятельства, истец явку уполномоченного на подписание договора лица не обеспечил.

Также суд указал, что истец лишь 28.12.2021 известил ответчика о необходимости заключения договора, которое было направлено почтой, и которое ответчик получил 14.01.20222, то есть за истечением обусловленного сторонами в 1.3 договора срока.

Довод истца о том, что записи о запрещении регистрации в отношении объектов недвижимости были внесены в ЕГРН в связи с действиями/бездействием ответчика и стали причиной, по которой договор купли-продажи не был заключен, судом не был принят по следующим основаниям.

На момент подписания предварительного договора (09.07.2021) в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи, никаких ограничений не имелось. В отношении продавца действующих исполнительных производств, влекущих риск наложения запретов на совершение регистрационных действий с объектами недвижимости, не было. Заверения, данные ответчиком при заключении предварительного договора, являлись достоверными и точными. Запрет регистрационных действий существовал непродолжительное время и незамедлительно был отменен. 26.10.2021 постановлением судебного пристава-исполнителя Щелковского РОСП ГУФССП России по Московской области Рыжовой А.С. указанный запрет был отменен, а исполнительное производство N 90672/21/50046-ИП от 23.07.2021 окончено. Материалами дела подтверждается, все обременения сняты, о чем истец был проинформирован письмом от 21.01.2022 (РПО 14107759011202).

Таким образом, на дату заключения предварительного договора, а также к дате заключения договора купли-продажи недвижимости (31.12.2021) обстоятельства, препятствующие заключению договора купли-продажи, отсутствовали, что подтверждается выписками из ЕГРН. При этом предварительный договор не содержит в качестве обстоятельства, препятствующего заключению договора купли-продажи, выявление возможных обременений в отношении объектов недвижимости.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, то в силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем истец своими действиями попытался создать формальную видимость намерения заключить договор купли-продажи, при этом создавая для ответчика заведомо неисполнимые условия. Направляя письмо Почтой России с предложением ответчику явиться через один день, истец не мог не осознавать неисполнимость своего предложения, тем более, что сам, принципиально уклоняясь от получения корреспонденции от ответчика, не получает ее до истечения срока хранения (30 дней). При этом представитель истца в судебном заседании пояснил, что проект договора купли-продажи в адрес ответчика истцом на подписание не направлялся.

Таким образом, истец своими действиями способствовал наступлению обстоятельств, послуживших основанием для обращения с иском, что свидетельствует об отсутствии у истца намерения заключить договор купли-продажи, а также о том, что его действия направлены на получение неосновательного обогащения, путем злоупотребления правом.

Требование истца о взыскании неустойки обусловлено, по его мнению, нарушением ответчиком условий пункта 1.3 предварительного договора, то есть не заключением (уклонением от заключения) договора купли-продажи в срок до 31.12.2021.

Между тем, материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик уклонился или отказался от заключения договора.

Суд первой инстанции указал, что истцом не доказан факт неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по предварительному договору. Напротив, именно истец, злоупотребляя правом, уклонялся от получения почтовой корреспонденции ответчика, не обеспечил явку уполномоченного лица для заключения договора, что свидетельствует об утрате интереса в заключении договора.

Истец трижды надлежащим образом извещался ответчиком о дате и месте подписания договора и в срок, позволяющий своевременно обеспечить явку уполномоченного лица для подписания договора. Однако, несмотря на указанные обстоятельства от истца не поступило уведомлений о предстоящей явке с целью подписания договора купли-продажи, уполномоченное на подписание договора лицо по указанному адресу не явилось.

В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора ответчиком в адрес истца направлено письмо Почтой России два письма (24.12.2021 и 21.01.22) с предложением явиться для подписания договора купли-продажи, также направлены приглашения для подписания договора продублированы электронными письмами (24.12.2021 и 21.01.22), кроме того, 21.01.2022 ответчиком направлена в адрес истца телеграмма с аналогичным предложением о явке (л.д. 62 - 68).

Доказательства надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по предварительному договору купли-продажи недвижимости от 09.07.2021 (предварительный договор) представлены в материалы дела и истцом не опровергнуты, в связи с чем судом установлен факт уклонения от заключения договора купли-продажи именно истца.

Как указано выше, 24.12.2021 в адрес истца направлено письмо с предложением явиться по указанному в нем адресу в любой день до 31.12.2021, предварительно сообщив о дате и времени приезда, для подписания договора купли-продажи. Аналогичное письмо также было направлено истцу по адресу электронной почты, указанному в предварительном договоре.

Истцу было предложено выбрать удобное время для подписания договора в срок до 31.12.2021, известив об этом ответчика. Отсутствие указания в письме на конкретное время не исключает возможности подписания договора купли-продажи без предварительного извещения истцом о своей явке. Запрос такого извещения связан исключительно с экономией времени всех участников сделки и для соблюдения всех необходимых формальных процедур. Уполномоченное на подписание договора купли-продажи от имени ответчика лицо находилось в указанные даты в указанном месте в рабочие часы и в случае явки истца договор купли-продажи мог быть подписан сторонами.

Кроме того, 11.04.2022 ответчик направил в адрес истца претензию с требованием заключить договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре (РПО 14107567009187). К претензии истец приложил проект договора купли-продажи, подписанный со своей стороны. Истец получил указанные документы 28.04.2022 (приложение N 2).

Также суд указал, что основания, на которые истец ссылается, как на препятствие к заключению договора - наличие запретов на регистрацию перехода права в ЕГРН - отсутствуют (л.д. 72 - 93).

Истцом до настоящего момента не открыт аккредитив, не внесены денежные средства в размере цены договора купли-продажи, не выражено намерение явиться для заключения договора купли-продажи, явка уполномоченного лица не обеспечена, подписанный ответчиком договор купли-продажи в адрес истца не направлен, что свидетельствует, в совокупности с изложенными фактами и представленными в материалы дела доказательствами, об утрате им интереса в заключении договора купли-продажи.

Наличие записей о запрещении регистрации, не является препятствием для заключения договора купли-продажи. Записи о запрещении регистрации объектов недвижимости не могут являться препятствием к заключению договора купли-продажи, а лишь могут приостановить на некоторое время исполнение заключенного договора, до момента их исключения из ЕГРН.

Кроме того, в обоснование исковых требований, истец указал на факт уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи, а не наличие обременений спорного имущества.

Сторонами в предварительном договоре предусмотрены механизмы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами, страхующие каждую из сторон от неблагоприятных последствий неисполнения обязательств другой стороной, а равно от наличия обстоятельств, могущих повлечь невозможность государственной регистрации перехода права собственности.

По условиям пункта 2.1 предварительного договора в день, согласованный с продавцом, но не позднее 31.12.2021, покупатель обязуется явиться для заключения договора купли-продажи и оплатить продавцу цену договора путем открытия аккредитива в банке.

При этом аккредитив исполняется путем платежа по предъявлении документов, предусмотренных условиями аккредитива. Условием исполнения аккредитива является предоставление любой из сторон в банк оригинала договора купли-продажи с отметкой государственного органа о регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 3.3 предварительного договора стороны обязуются совершить все действия и подписать документы, необходимые в соответствии с действующим законодательством РФ для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю, а также незамедлительно принимать все меры в случае необходимости осуществления исправлений документов, представляемых для государственной регистрации перехода права собственности. Если в результате правовой экспертизы представленных документов орган регистрации прав даст заключение о невозможности государственной регистрации перехода права собственности, стороны обязаны привести свои взаимоотношения в соответствие с требованиями органа регистрации прав, в том числе путем составления и подписания соответствующих документов.

Таким образом, даже в случае наличия запрета на совершение регистрационных действий после заключения договора купли-продажи и невозможности совершения регистрационных действий (приостановка/отказ в регистрации) по переходу права собственности от продавца к покупателю, гарантией для последнего является способ оплаты договорной цены, а именно - аккредитив, исполнение которого возможно лишь после регистрации перехода права собственности. В случае несовершения продавцом действий, предусмотренных п. 3.3 предварительного договора, покупатель не лишен права обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи и взыскании с продавца убытков.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец, злоупотребляя правом, уклонялся от заключения договора купли-продажи, не обеспечил явку уполномоченного лица для заключения договора купли-продажи, что свидетельствует об утрате интереса в заключении договора.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами первой и апелляционной инстанций доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27.04.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2022 по делу N А41-10655/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова И.В. Лазарева