Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 октября 2022 г. N Ф05-25032/22 по делу N А40-281656/2021

город Москва

26 октября 2022 г.

Дело N А40-281656/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2022 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Красновой С.В., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Гарантия": Кочеровская Ю.О., Войлуков К.В., по доверенности от 10.08.2022

от Департамента городского имущества города Москвы (в режиме веб-конференции): Дмитриева Е.А., по доверенности от 05.09.2022 N 33-Д-664/22

при рассмотрении 20 октября 2022 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 09 июня 2022 года

Арбитражного суда города Москвы,

постановление от 16 августа 2022 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью "Гарантия" к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Гарантия" (далее - ООО "Гарантия", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об обязании Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (подвал пом. II комн. 1, 10-17, 17а, 18-21, 1 этаж пом. I комн. 1, 1а, 3, 3а, 4-11, 14, 16-20, 23, 24, 24а, 25-27, 27а, 28) с кадастровым номером 77:03:0004006:6146 общей площадью 1.215,9 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, 9-я ул. Соколиной Горы, д. 19, по цене 101 039 500 рублей без учета НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на следующих приложенного проекта договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2022 года заявленные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2022 года решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2022 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу решения и постановления проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы, который просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Департамент указывает на то, что несмотря на то, что в арендных отношениях с Департаментом общество состоит с 26.02.2019, период с 10.08.2019 по 10.08.2020 не может быть засчитан в двухлетний срок, предусмотренный ч. 1 ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ в связи с тем, что в указанный период заявитель не имел статуса субъекта малого и среднего предпринимательства, так как согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства ООО "Гарантия" являлся микропредприятием в периоды с 10.12.2018 по 10.08.2019 и с 10.08.2020. Заявление об оказании государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0004006:1111, общей площадью 1215.90 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 9-я Соколиной Горы, д. 19, подано ООО "Гарантия" 14.09.2021. Таким образом, в случае, когда в течение срока, установленного ФЗ N 159-ФЗ, временное владение и (или) пользование имуществом осуществлял единственный арендатор, необходимо исходить из того, что в течение этого срока он также должен соответствовать критериям малого и среднего предпринимательства. Внесение сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях, отвечающих условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, в Реестр и исключение таких сведений из указанного Реестра осуществляются Федеральной налоговой службой. ООО "Гарантия" включено в Реестр 10.08.2020. Таким образом, ООО "Гарантия" не соответствует критериям, установленным п. 1 ст. 3 Закона, в связи с чем, у него не возникло право на выкуп арендованного имущества.

До судебного заседания от ООО "Гарантия" поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судом к материалам дела.

От Департамента в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя истца и доверенность на представление его интересов.

В целях противодействия распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания) и учитывая опыт Верховного суда Российской Федерации, Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное Департаментом ходатайство.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО "Гарантия" (непосредственно присутствующий в судебном заседании) по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента и ООО "Гарантия", проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, а также имеющимся в материалах дела доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отмене как решения суда первой инстанции, так и постановления суда апелляционной инстанции, и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, истец на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 26.02.2019 N 00-00188/19 арендует нежилое помещение (подвал пом. II комн. 1, 10-17, 17а, 18-21, 1 этаж пом. I комн. 1, 1а, 3, 3а, 4-11, 14, 16-20, 23, 24, 24а, 25-27, 27а, 28) с кадастровым номером 77:03:0004006:6146 общей площадью 1.215,9 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, 9-я ул. Соколиной Горы, д. 19.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Закона N 159-ФЗ он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец обратился к ответчику с заявлением от 14.09.2021 вх. N 33-5-89001/21-(0)-0 о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное заявление, ответчик письмом от 13.10.2021 вх. N 33-5-89001/21-(0)-3 отказал истцу в предоставлении государственной услуги сославшись на то, что ООО "Гарант" включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.08.2020, таким образом, заявитель не соответствует требованиям, установленным ст. 3 ФЗ N 159-ФЗ.

Поскольку на дату подачи запроса от 14.09.2021 вх. N 33-5-89001/21-(0)-0 о выкупе арендуемого нежилого помещения истец обладал правом на заключение договора, тогда как ответчик в установленный законом срок проект договора купли-продажи в адрес истца не направил, истец полагает отказ ответчика в заключении договора купли-продажи незаконным, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Истец, обосновывая выкупную стоимость арендуемого помещения, представил суду отчет независимого оценщика ООО "САЭС" от 25.10.2021 N КП-10-25.10ДО/21, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 64 059 000 руб. без учета НДС.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом по ходатайству истца была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, согласно результатам которой рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 14.09.2021 составляет 101 039 500 руб. без НДС.

Суды обеих инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия договора к нему с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309-310, 424, 432, 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", исходя из того, что ответчик фактически уклонился от заключения с истцом договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения (подвал пом. II комн. 1, 10-17, 17а, 18-21, 1 этаж пом. I комн. 1, 1а, 3, 3а, 4-11, 14, 16-20, 23, 24, 24а, 25-27, 27а, 28) с кадастровым номером 77:03:0004006:6146 общей площадью 1.215,9 кв. м, расположенного в здании по адресу: г. Москва, 9-я ул. Соколиной Горы, д. 19; установив, что арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий; установив, что данные условия заявителем соблюдены, учитывая результаты проведенной в целях устранения разногласий в стоимости выкупного имущества оценочной экспертизы, по результатам которой стоимость спорного объекта составила 101 039 500 руб. (без НДС), при этом оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у судов не имелось, в связи с чем пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований, определив цену выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы в размере 101 039 500 руб.

Между тем судами обеих инстанций не учтено следующее.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо от 05.11.2009 N 134), при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Из разъяснений пункта 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 следует, что согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В пункте 11 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что ничтожными в силу части 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных названным Законом.

Верховный Суд Российской Федерации в обзоре судебной практики N 1 (2017) в пункте 22 разъяснил, что для приобретения в собственность помещения по льготным основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, лицо должно обладать статусом индивидуального предпринимателя на протяжении всего двухлетнего периода владения и (или) пользования этим объектом.

Вместе с тем, как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "Гарантия" было включено в Реестр как субъект малого или среднего предпринимательства 10.08.2020, таким образом, период, когда арендатор являлся микропредприятием, не может быть засчитан в двухлетний срок, предусмотренный частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Вышеуказанное согласуется с правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 05.03.2020 N 309-ЭС20-449 по делу N А71-24708/2018.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ООО "Гарантия" не соответствует критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Поскольку фактические обстоятельства судами первой и апелляционной инстанций установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции полагает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 09 июня 2022 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного от 16 августа 2022 года по делу N А40-281656/2021 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.

Председательствующий судья

А.Р. Белова

Судьи

С.В. Краснова Л.В. Федулова