Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 октября 2022 г. N Ф05-23356/22 по делу N А40-144552/2021

г. Москва

24 октября 2022 г.

Дело N А40-144552/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2022.

Полный текст постановления изготовлен 24.10.2022.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Нагорной А.Н.,

судей Кольцовой Н.Н., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от акционерного общества "Связьтранснефть" - Гурылев Б.В. по доверенности от 27.12.2021,

от Департамента городского имущества города Москвы - Мусин Д.И. по доверенности от 29.12.2021,

от Управления Росреестра по Москве - не явился, извещен,

рассмотрев 17.10.2022 в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022

по иску акционерного общества "Связьтранснефть"

к Департаменту городского имущества города Москвы

о государственной регистрации договора аренды

третье лицо: Управление Росреестра по Москве,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Связьтранснефть" (далее - АО "Связьтранснефть", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, влд. 12А, кадастровый номер 77:06:0004011:6572, заключенного 23.11.2020 с ответчиком N М-06-055918, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, влд. 12А, кадастровый номер 77:06:0004011:6572.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Москве.

Арбитражный суд города Москвы 03.03.2022 решил: произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, влд. 12А, кадастровый номер 77:06:0004011:6572, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и АО "Связьтранснефть" от 23.11.2020 N М-06-055918.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2022 было оставлено без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 03.03.2022 и постановление от 15.06.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая, что суды неправильно применили нормы материального права и нарушили нормы процессуального права, не учли, что договор аренды не прошел процедуру государственной регистрации по причине того, что площадь принадлежащих истцу объектов с кадастровыми номерами 77:06:0004011:6531. 77:06:0004011:6534, для эксплуатации которых был заключен договор аренды, указанная в ЕГРН, не соответствует данным государственного кадастрового учета, истцом не предпринимались никакие действия по устранению данных несоответствий; при этом права истца нарушены Управлением Росреестра по Москве, а Департамент не является ненадлежащим ответчиком по данному делу.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по доводам письменного отзыва (возражений на кассационную жалобу), приобщенного к материалам дела.

Управление Росреестра по Москве, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направило, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении дела по существу, между АО "Связьтранснефть" (арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) 23.11.2021 заключен договор аренды земельного участка N М-06-055918 (далее - договор аренды) по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, влд. 12А, кадастровый номер 77:06:0004011:6572, для целей эксплуатации принадлежащих арендатору зданий в соответствии с установленным разрешенным использованием участка.

Согласно п. 2.1 договора аренды указанный договор заключен сроком до 01.08.2061 и подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды арендатор обязан в двухнедельный срок с даты присвоения арендодателем договору учетного номера представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве документы, необходимые для государственной регистрации договора.

Из содержания искового заявления следует, что истец, подписав проект договора аренды со своей стороны, представил подписанные экземпляры подлинников договора ответчику и ожидал их возврата, чтобы подготовить комплект документов в Управление Росреестра по Москве для обращения за государственной регистрацией договора аренды.

Однако 27.01.2021 истцом получено письмо арендодателя исх. N ДГИ44-4894/21, в котором указано, что ответчик самостоятельно направил в Управление Росреестра по Москве три подлинника договора аренды, после чего 07.12.2020 Управлением приостановлена государственная регистрация договора аренды.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 07.12.2020 N КУВД-001/2020-26065557/1 (MFC-0558/2020-858448), направленном отделом государственной регистрации недвижимости нежилого помещения Управления Росреестра по Москве в адрес Департамента городского имущества города Москвы, сообщалось о приостановлении с 07.12.2020 до 09.03.2021 осуществления действий по государственной регистрации договора аренды, в отношении земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 12а, с кадастровым номером 77:06:0004011:6572, который был представлен Департаментом городского имущества города Москвы с заявлением от 26.11.2020 N КУВД-001/2020-26065557, а также о том, что согласно сведениям ЕГРЮЛ с 06.03.2020 генеральным директором АО "Связь объектов транспорта и добычи нефти" является Коваль О.В., а договор аренды подписан 23.11.2020 Бертяковым В.А., следовательно, договор аренды подписан ненадлежащим лицом, в соответствии с п. 1.5 договора на земельном участке расположены нежилое здание площадью 3 919 кв. м, нежилое здание площадью 5 010,9 кв. м, при этом по данным ЕГРН отсутствует связь земельного участка с данными объектами, а также отсутствуют сведения о расположении объектов недвижимости на соответствующем земельном участке, в результате чего возникли противоречия между представленными документами и сведениями ЕГРН.

В письме от 27.01.2021 N ДГИ-И-4894/21 Департамент городского имущества города Москвы сообщил АО "Связьтранснефть" о том, что Департамент в целях государственной регистрации договора аренды от 23.11.2020 N М-06-055918 земельного участка с кадастровым номером 77:06:0004011:6572, в Управление Росреестра по Москве 26.11.2020 представил 3 экземпляра указанного договора аренды (регистрационное дело N КУВД-001/2020-26065557), на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0004011:6572 по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, вл. 12а, расположены нежилые здания, принадлежащие АО "Связьтранснефть" на праве собственности (записи в ЕГРН от 23.12.2008 N 77-77-06/078/2008-669, от 13.09.2007 N 77-77-06/054/2007/578). Управлением Росреестра по Москве государственная регистрация приостановлена до 09.03.2021 по причине того, что договор аренды подписан ненадлежащим лицом и площадь объектов с кадастровыми номерами 77:06:0004011:3561, 77:06:0004011:6534, указанная в ЕГРН, не соответствует данным государственного кадастрового учета, в связи с чем ответчиком подготовлено заявление о прекращении регистрационных действий для направления 26.01.2021 в орган регистрации.

Письмом от 27.01.2021 N ДГИ-И-4894/21 Департамент городского имущества города Москвы также указал, что для устранения причин, препятствующих государственной регистрации, АО "Связьтранснефть" необходимо обратиться в Департамент за оказанием государственной услуги "Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке" в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы" с одновременным расторжением договора аренды земельного участка от 23.11.2020 N М-06-055918 после приведения в соответствие сведений ЕГРН с данными государственного кадастрового учета в части площади объектов с кадастровыми номерами 77:06:0004011:3561, 77:06:0004011:6534.

В ответном письме от 15.02.2021 N СТН-001-25-24/2197 истец настаивал на том, что основания приостановления регистрационных действий являются устранимыми, требование Управления Росреестра по Москве обосновать несоответствие в ЕГРН сведений о площадях зданий (расположенных по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, д. 12), стр. 1, 2) с кадастровыми номерами 77:06:0004011:3561, 77:06:0004011:6534 не соответствуют требованиям законодательства, договор аренды подписан со стороны истца уполномоченным лицом, действующим на основании доверенности от 15.06.2020 г. N 243 со сроком действия от 15.06.2020 г. по 31.12.2021 г., отсутствие надлежаще заверенной копии доверенности на уполномоченное подписывающее лицо от общества обусловлено только тем, что ответчиком без уведомления истца направлен пакет имеющихся документов в Управление Росреестра по Москве.

Письмом от 12.03.2021 N ДГИ-1-12425/21-1 Департамент городского имущества города Москвы довел до истца информацию о том, что договор аренды от 28.11.2021 N М-06-055918 не прошел процедуру государственной регистрации по причине того, что договор аренды подписан ненадлежащим лицом и площадь объектов с кадастровыми номерами 77:06:0004011:3561, 77:06:0004011:6534, указанная в ЕГРН, не соответствует данным государственного кадастрового учета, в связи с чем договор считается незаключенным, после приведения в соответствие сведений ЕГРН с данными государственного кадастрового учета в части площади объектов с кадастровыми номерами 77:06:0004011:3561, 77:06:0004011:6534 АО "Связьтранснефть" вправе обратиться к ответчику с заявлением на оказание государственной услуги "Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке" в рамках Постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП.

Истцом было сообщено ответчику о том, что односторонние действия ответчика по отзыву направленного в Управление Росреестра по Москве пакета документов для регистрации нарушают права истца как стороны договора аренды и лишают истца возможности оспорить действия государственного регистратора, для сторон договор считается заключенным, истец намерен его исполнять с момента подписания сторонами, что подтверждается письмом от 14.04.2021 N СТН-01-25-24/5568 с отметкой ответчика о получении.

В письме от 17.05.2021 N ДГИ-1-32489/21-1 Департамент городского имущества проинформировал истца о том, что доверенность на лицо, подписавшее договор аренды от 23.11.2020 N М-06-05918, приложенная к письму истца от 14.04.2021 N СТН-01-25-24/5568, не устраняет в полном объеме причины, послужившие основанием для отказа Управлением Росреестра по Москве в регистрации данного договора аренды, и поскольку замечания Управления Росреестра по Москве полностью не устранены, то направление повторно документов на регистрацию в настоящее время не целесообразно.

Также в указанном письме Департамент сообщил, что после приведения в соответствие сведений ЕГРН в части площади объектов с кадастровыми номерами 77:06:0004011:6531. 77:06:0004011:6534 им будет обеспечено осуществление мероприятий по государственной регистрации договора аренды от 23.11.2020 N М-06-055918.

Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения истца с настоящим иском в суд.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции указал, что поскольку фактические действия по отзыву заявления о регистрации договора аренды, а не предоставлению запрошенных регистрирующим органом документов, оспариванию отказа Управления Росреестра по Москве в совершении регистрационных действий ответчика направлены на уклонение от государственной регистрации договора аренды на условиях, согласованных сторонами, то требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно резолютивной части решения от 03.03.2022 суд первой инстанции решил: произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, влд. 12А, кадастровый номер 77:06:0004011:6572, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и АО "Связьтранснефть" от 23.11.2020 N М-06-055918.

Тем самым судом первой инстанции рассмотрено и удовлетворено первое из заявленных АО "Связьтранснефть" требований; результат рассмотрения второго требования об обязании Управления Росреестра по Москве внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка по адресу: г. Москва, ул. Наметкина, влд. 12А, кадастровый номер 77:06:0004011:6572, в судебном акте отсутствует.

Управление Росреестра по Москве привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, между тем исходя из формулировки второго требования Управление Росреестра по Москве по нему является лицом, на которое подлежит возложению обязанность по внесению в ЕГРН записи о государственной регистрации договора, следовательно, по указанному требованию Управление должно являться ответчиком.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218 "О государственной регистрации недвижимости", пунктами 1, 4 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, именно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальные органы осуществляют в установленном законодательством Российской Федерации порядке государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, ведение Единого государственного реестра недвижимости, государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

В материалах дела отсутствуют данные о вынесении судом первой инстанции на обсуждение вопроса о составе лиц, участвующих в деле с учетом полномочий Департамента городского имущества города Москвы и Управления Росреестра по Москве, и их процессуального статуса по делу, разъяснении истцу последствий его процессуальных действий (бездействия).

Судом апелляционной инстанции указанные недостатки рассмотрения дела в суде первой инстанции не были устранены.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Суды, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывая, что арендодатель не осуществил действий по государственной регистрации договора аренды (при том, что согласно п. 4.2 договора обязанность по представлению документов на регистрацию возложена на арендатора), и признавая доказанным факт уклонения ответчика от государственной регистрации обременения объекта недвижимости в виде аренды на основании заключенного договора, не указали, в чем именно заключалось данное уклонение, каковы его причины и являются ли они уважительными.

Между тем из обстоятельств дела следует, что действия по государственной регистрации договора были совершены Департаментом городского имущества города Москвы, комплект документов направлен на регистрацию, но уведомлением от 07.12.2020 N КУВД-001/2020-26065557/1 (MFC-0558/2020-858448), она была приостановлена; Департамент, сочтя причины приостановления не устраненными, направил заявление о прекращении регистрационных действий. В свою очередь АО "Связьтранснефть" считало необоснованным прекращение регистрационных действий, полагая, что представление доверенности на лицо, заключившее договор, является достаточным для регистрации договора.

Результат оценки доводов Департамента городского имущества города Москвы о том, что договор не прошел процедуру государственной регистрации по причине того, что площадь принадлежащих истцу объектов с кадастровыми номерами 77:06:0004011:6531. 77:06:0004011:6534, для эксплуатации которых был заключен договор аренды, указанная в ЕГРН, не соответствует данным государственного кадастрового учета, а истцом не предпринимались никакие действия по устранению данных несоответствий, а также позиции АО "Связьтранснефть" и Управления Росреестра по Москве по данному вопросу в судебных актах отсутствует; могло ли данное обстоятельство являться основанием для отказа в государственной регистрации, препятствовало ли оно регистрации договора аренды, суды не указали.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, рассмотреть вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и их процессуальном статусе по делу исходя из заявленных требований, полно и всесторонне исследовать и оценить имеющиеся в деле доказательства, при необходимости принять меры к получению дополнительных доказательств и выяснению обстоятельств, приведенных в постановлении, проверить все заявленные лицами, участвующими в деле, доводы, при правильном применении норм материального и соблюдении норм процессуального права принять законный, мотивированный и исполнимый судебный акт, в котором указать мотивы, по которым суд согласился с доводами и возражениями участвующих в деле лиц или отклонил их, со ссылкой на нормы права.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03.03.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2022 по делу N А40-144552/2021 отменить. Направить дело N А40-144552/2021 на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

А.Н. Нагорная

Судьи

Н.Н. Кольцова В.В. Кобылянский