Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 февраля 2023 г. N Ф05-729/23 по делу N А41-51495/2021

г. Москва

20 февраля 2023 г.

Дело N А41-51495/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2023 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Филиной Е.Ю.

судей Беловой А.Р., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании от истца: Начкебия А.О., доверенность от 06.02.2023; от ответчика: Гаврилова Л.А., доверенность от 22.03.2022; от третьих лиц: не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ИП Саргсяна Саргиса Ашхарабековича на решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 по делу

по иску Министерства транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области

к ИП Саргсяну Саргису Ашхарабековичу

об изъятии объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Министерство транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП Саргсяну Саргису Ашхарабековичу (далее - ответчик) с требованиями: изъять для государственных нужд Московской области здание нежилого назначения, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, общая площадь: 57,9 кв.м, кадастровый номер: 50:22:0010207:1492, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский пр-кт, д. 178 "а" (далее - объект недвижимости); установить, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости, с учетом величины убытков, составляет: 2 735 849 руб., в том числе: рыночная стоимость объекта недвижимого имущества - здания, составляет 2 733 849 руб.; величина убытков, причиненных правообладателю изъятием объекта недвижимого имущества, составляет 2 000 руб.; установить, что решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Саргсяна С. А. и возникновения права собственности Московской области на объект недвижимости; обязать Саргсяна С. А. в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда освободить объект недвижимости.

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.06.2022 исковые требования удовлетворены. Установлена сумма компенсации за изымаемый объект недвижимости в размере 4 641 183 руб.

Дополнительным решением Арбитражного суда Московской области от 19.07.2022 с ИП Саргсян С. А. в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 года решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2022 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Не согласившись с вышеуказанными судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, ИП Саргсян Саргис Ашхарабекович обратился с кассационной жалобой.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указал на нарушение судами норм материального и процессуального права, считает, что выводы, содержащиеся в судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела. В частности, по мнению ответчика, вывод эксперта об определении размера возмещения нельзя признать правильным, поскольку он сделан без учета стоимости права аренды земельного участка, расположенного под спорным зданием.

Выслушав присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области по следующим основаниям.

Как установлено судами, на основании постановления Правительства Московской области от 25.10.2016 N 782/39 "Об утверждении государственной программы Московской области "Развитие и функционирование дорожно-транспортного комплекса на 2017 - 2024 годы", постановления Правительства Московской области от 03.06.2014 N 422/18 "Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - Октябрьского проспекта в городе Люберцы на участке границ города Москвы - Егорьевское шоссе" (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства Московской области от 19.09.2019 N 639/31), МТДИ Московской области принято распоряжение от 20.10.2020 N 708-р "Об изъятии объекта недвижимого имущества для государственных нужд Московской области", согласно которому подлежит изъятию принадлежащее ответчику здание нежилого назначения, количество этажей: 1, в том числе подземных 0, общая площадь: 57,9 кв. м, кадастровый номер: 50:22:0010207:1492, адрес (местонахождение) объекта: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский пр-кт, д. 178 "а" (далее - объект).

В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 50:22:0010207:33 площадью 140 кв.м по адресу: Московская область, г. Люберцы, Октябрьский пр-кт, д. 178 "а" является собственностью Московской области.

Согласно отчету ГБУ МО МОБТИ от 10.12.2020 N 1-803/20, представленному истцом, об оценке рыночной стоимости объекта для установления размера возмещения с учетом убытков и упущенной выгоды объектов недвижимого имущества, изымаемых для государственных нужд Московской области, рыночная стоимость и убытки составляют 2 735 849 руб., в том числе: 1) рыночная стоимость объекта - 2 733 849 руб.; 2) величина убытков, причиненных правообладателю изъятием объекта - 2 000 руб. Спор между истцом и ответчиком возник в части определения рыночной стоимости объекта, подлежащего изъятию для государственных нужд, при этом изъятие объекта для государственных нужд ответчиком не оспаривается.

В связи с тем, что стороны не пришли к соглашению об изъятии, Министерство обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды с учетом выводов эксперта, содержащихся в экспертном заключении N 521/21, пришли к выводу о том, что возмещение за изымаемый объект недвижимости составляет 4 641 183 руб. (2 829 701 руб. рыночная стоимость объекта + 1 811 482 руб. убытки, причиненные изъятием объекта).

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав заключение эксперта, не усмотрел его несоответствия нормам процессуального законодательства, законодательства об оценке. Суд апелляционной инстанции отметил, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи изымаемого имущества.

Эксперт в судебном заседании указал, что оценка стоимости спорного строения произведена им без учета стоимости права аренды земельного участка под этим строением, поскольку земельный участок в аренду у ИП Саргсян С.А. не находится, так как срок действия договора аренды земельного участка от 2009 года истек в 2014 году и далее не продлевался.

Ответчиком были заявлены доводы, что хотя срок договора аренды земельного участка N 150/09 от 06.08.2009 года истек 08.07.2014, предприниматель до настоящего времени продолжает использовать земельный участок, оплачивать арендную плату по договору, в подтверждение чему представил платежные поручения, и в связи с тем, что арендодатель (Администрация г.о. Люберцы) и собственник земельного участка (истец по настоящему делу) своих возражений относительно использования предпринимателем данного участка не заявляли, договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на неопределенный срок. Вместе с тем данный довод ответчика о нахождении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0010207:33 в аренде на основании договора аренды N 150/09 от 06.08.2009, заключенного между ним и Администрацией муниципального образования "Городской округ Люберцы Московской области" (в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ)) признан судами несостоятельным.

Между тем суды не учли следующее.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

В пункте 7 данного Обзора судебной практики также разъяснено, что выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом.

В пункте 6 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, указано, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. При установлении размера упущенной следует учитывать тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, выводы судов противоречат положениям статьей 617, 621 Гражданского кодекса. Определение выкупной цены спорного имущества без учета права ответчика на аренду земельного участка противоречит положениями статьи 281 Гражданского кодекса РФ.

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, а также доказательства, на которых были основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, в том числе, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, включая законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда в соответствии с частью 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решение и постановление должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Поскольку суды не исследовали обстоятельства, имеющее существенное значение для правильного определения размера компенсации, обжалуемые судебные акты следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, обсудить вопрос о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы, проверить доводы, после чего разрешить иск в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2022 по делу N А41-51495/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Е.Ю. Филина

Судьи

А.Р. Белова Л.В. Федулова