Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 марта 2023 г. N Ф05-4364/19 по делу N А40-248870/2018

г. Москва

7 марта 2023 г.

Дело N А40-248870/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01.03.2023.

Полный текст постановления изготовлен 07.03.2023.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Михайловой Л.В.,

судей: Зверевой Е.А., Савиной О.Н.

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего ООО "Инжтехсвязь" - Сполуденная С.В. - дов. от 27.01.2023

от Богданова А.В. - Аленова Г.А., Зубарев В.Г. - дов. от 27.02.2023

от ПАО "Промсвязьбанк" - Гучков А.И. - дов. от 14.07.2022

в судебном заседании 01.03.2023 по рассмотрению кассационной жалобы

ПАО "Промсвязьбанк"

на определение Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2022,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022

об отказе в удовлетворении заявления кредитора ПАО "Промсвязьбанк" о назначении повторной судебной экспертизы, об отказе в удовлетворении заявлений конкурсного управляющего должника ООО "Инжтехсвязь" и кредитора ПАО "Промсвязьбанк" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N 042-17/00376 от 03.11.2017, заключенного между должником и Богдановым Алексеем Валерьевичем,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Инжтехсвязь",

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 23.05.2019 общество с ограниченной ответственностью "Инжтехсвязь" (далее - ООО "Инжтехсвязь", должник) признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Шестаков Роман Анатольевич.

18.11.2019 в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление кредитора ПАО "Промсвязьбанк" о признании недействительным договора купли-продажи от 20.11.2017, заключенного между должником, Чехловым Александром Павловичем, Кочкалдой Геннадием Анатольевичем, Коноваловым Вадимом Владимировичем и Богдановым Алексеем Валерьевичем, применении последствий признания сделки недействительной.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.07.2020 в отдельное производство выделено заявление ПАО "Промсвязьбанк" о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного между должником и Богдановым Алексеем Валерьевичем, применении последствий признания сделки недействительной.

22.11.2019 в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление конкурсного управляющего должника ООО "Инжтехсвязь" Шестакова Р.А. о признании недействительным договора купли-продажи от 03.11.2017, заключенного между должником и Богдановым Алексеем Валерьевичем, применении последствий признания сделки недействительной.

Протокольным определением заявления кредитора ПАО "Промсвязьбанк" и конкурсного управляющего должника ООО "Инжтехсвязь" объединены в одно производство для совместного производства.

Конкурсный управляющий и кредитор ПАО "Промсвязьбанк" полагали оспариваемую сделку недействительной на основании пунктов 1,2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), а также на основании статей 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенную со злоупотреблением правом.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявлений о признании сделки недействительной отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.05.2021 определение Арбитражного суда города Москвы от 09.11.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2021 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении определением Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022, отказано в удовлетворении заявлений конкурсного управляющего должника ООО "Инжтехсвязь" и кредитора ПАО "Промсвязьбанк" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N 042-17/00376 от 03.11.2017, заключенного между должником и Богдановым Алексеем Валерьевичем, также отказано в удовлетворении ходатайства кредитора ПАО "Промсвязьбанк" о назначении повторной судебной экспертизы.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из недоказанности совокупности обстоятельств, предусмотренных положениями статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

При рассмотрении обособленного спора судами установлены следующие фактические обстоятельства дела.

30.06.2017 между ИП Богдановым А.В. и ООО "Инжтехсвязь" подписан предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 042-17/00210, согласно которому стороны приняли на себя обязательства в срок до 01.10.2017 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 863,2 квадратных метров, подвал, помещение I, комнаты 3, 3а, 4 - 9, 9а, 96,10, II, этаж первый, помещение Va, комната 1, расположенное по адресу: город Москва, улица 4-я Магистральная, дом 5, строение 1, кадастровый номер 77:09:0005011:2433.

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи 03.11.2017 между должником (продавец) и индивидуальным предпринимателем Богдановым Алексеем Валерьевичем (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 042-17/00376.

Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составила 9 000 000 руб. с НДС (п. 2.1. договора), 1 250 000 руб. из которых были оплачены ИП Богдановым А.В. платежным поручением N 703 от 03.07.2017, и оставшаяся часть цены в размере 7 750 000 руб. была оплачена ИП Богдановыи А.В. в полном размере платежным поручением N 15, с использованием заемных денежных средств, полученных по кредитному соглашению N НЛ/002017-000706 с ПАО Банк "ВТБ 24".

Судами также установлено, что согласно выписке из ЕГРН государственная регистрации права собственности за Богдановым А.В. была осуществлена 20.11.2017 за N 77:09:0005011:2433-77/011/2017-4, заявление о признании должника банкротом принято судом 24.10.2018, таким образом, оспариваемая сделка совершена в период подозрительности, установленный как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Также суды установили, что единственным кредитором должника является ПАО "Промсвязьбанк", чьи требования включены в реестр кредиторов должника ООО "Инжтехсвязь" в размере 1 859 764 780,50 руб. - в третью очередь, как обеспеченные залогом имущества должника. Требования банка основаны на трех кредитных договорах, заключенных ПАО "Промсвязьбанк" и ООО "Инжтехсвязь" 25.03.2009, 30.06.2010.

В целях обеспечения исполнения обязательств по данным договорам ПАО "Промсвязьбанк" (залогодержатель) и ООО "Инжтехсвязь" (заемщик) был заключен договор об ипотеке N Н-1/111-09-2-0/0372-10-1-0/0373-10-2-0 (залоге нежилых зданий, помещения и права аренды земельного участка) от 18.11.2011.

При этом, предмет настоящего обособленного спора - нежилое помещение, общей площадью 260,5 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1 помещение VI, комнаты 77 - 90, 92 - 99, расположенное по адресу: город Москва, улица 4-я Магистральная, дом 5, строение 1, кадастровый номер 77:09:0005011:2362, входил в состав заложенного имущества.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитным договорам, ПАО "Промсвязьбанк" 02.03.2018 письменным требованием потребовал у заемщика досрочно погасить имеющуюся задолженность по кредитному договору в срок не позднее 3-х календарных дней с момента получения требования.

Таким образом, судами установлено, что до марта 2018 года никаких претензий к должнику у ПАО "Промсвязьбанк" не имелось.

Доказательств, свидетельствующих, что заключение сторонами оспариваемого договора привело или могло привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества, в материалы дела представлено не было.

Судами также установлено, что оспариваемый договор купли-продажи является возмездным и исполнен Богдановым А.В. в полном объеме, что подтверждается соответствующими доказательствами.

В подтверждение неравноценности встречного исполнения конкурсным управляющим представлены сведения из интернет-ресурса "www.avito.ru", сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного специалистом ООО "ОК "Баланс".

Согласно отчету специалиста ООО "ОК "Баланс" рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 863,2 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, улица 4-я Магистральная, дом 5, строение 1, кадастровый номер 77:09:0005011:2433, составляет 8 984 276 руб. (с НДС), составляет 97 240 000 руб.

На момент совершения сделки, согласно имеющейся технической документации спорное помещение подвального этажа с номерами 3, 3а, 4 - 9, 9а, 9б, 10, 11 определено как склады, помещения, кассы, коридор.

Однако, в указанном отчете оценщик отнес спорное помещение к торговому сегменту рынка коммерческой недвижимости, что при применении в расчетах в качестве аналогов торговых объектов завысило рыночную стоимость объекта оценки.

Между тем, в преддоговорный период по инициативе ООО "Инжтехсвязь" было получено заключение специалиста о рыночной цене нежилого помещения, о чем в материалы дела был представлен отчет N О-РА-17/06/138 от 26.06.2017 об оценке (определении) рыночной стоимости права собственности на нежилое помещение. Нежилое помещение было оценено в 8 984 276 руб. (с НДС).

Возражая на доводы заявителей, ИП Богданов А.В. представил в материалы дела отчет N О-РА-17/06/138 от 26.06.2017 подготовленный ООО "Рашн Апрэйзл", экспертное заключение N 101/2001 от 20.02.2020 подготовленное ООО "ИКС-ГРУПП КОРПОРЕЙШН".

Согласно отчету N О-РА-17/06/138 от 26.06.2017 специалиста ООО "Рашн Апрэйзл" рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 863,2 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, улица 4-я Магистральная, дом 5, строение 1, кадастровый номер 77:09:0005011:2433, составила 8 984 276 руб. (с НДС).

В соответствии с экспертным заключением N 101/2001 от 20.02.2020, подготовленным ООО "ИКС-ГРУПП КОРПОРЕЙШН", стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером 77:09:0005011:2433, общей площадью 863,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Магистральная, д. 5, стр. 1, на дату оценки 03.11.2017 составила 7 573 860 рублей без НДС.

Учитывая наличие разногласий между сторонами по вопросу рыночной стоимости недвижимого имущества в период заключения сделки для правильного рассмотрения спора по существу и следуя указаниям, изложенным в постановлении суда округа от 25.05.2021, определением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта поставлен вопрос: какова рыночная стоимость недвижимого имущества по договору купли-продажи N 042-17/00376 от 03.11.2017 (нежилое помещение, номера на поэтажном плане этаж подвал, помещение I комнаты 3, 3а, 4 - 9, 9а, 9б, 10, 11, этаж первый, помещение V a комната 1, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 4-я Магистральная, д. 5, стр. 1) на дату заключения договора?

Проведение экспертизы было поручено ООО "Авант-Эксперт".

Согласно заключению эксперта от 19.05.2022 рыночная стоимость недвижимого имущества по договору купли-продажи N 042-17/00376 от 03.11.2017 (нежилое помещение, номера на поэтажном плане этаж подвал, помещение I комнаты 3, 3а, 4 - 9, 9а, 9б, 10, 11, этаж первый, помещение Va комната 1, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 4-я Магистральная, д. 5, стр. 1) на дату заключения договора составляет: 11 360 000,00 руб.

Таким образом, отклонение цены, установленной сторонами и оплаченной Богдановым А.В. относительно установленной экспертом при проведении судебной экспертизы составило 20,8%.

Не соглашаясь с данными выводами эксперта, ПАО "Промсвязьбанк" заявлено письменное ходатайство о назначении повторной экспертизы. В обоснование заявленного ходатайства банк ссылался на рецензию, подготовленную ООО "Городской центр оценки и консалтинга" от 18.07.2022 на заключение эксперта ООО "Авант-Эксперт" от 19.05.2022.

Заявленное банком ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы разрешено судом и признано необоснованным. Вопреки доводам ПАО "Промсвязьбанк" эксперт Леонов В.В., который проводил экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, экспертом Леоновым В.В., вопреки доводам рецензента, обосновано применение сравнительного и доходного подходов к оценке имущества. Стоимость земельного участка учтена при применении сравнительного подхода. Между тем, отсутствие в приложении к заключению фотографий объекта исследования, а также использование для расчета 4, а не 5 сравнительных объектов, не могло повлиять на результат оценки.

Судом первой инстанции установлено, что в соответствии с заключением эксперта при расчете стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода была использована стоимость объектов недвижимости. Сравнение стоимости аренды помещений была использована в рамках доходного подхода. Довод рецензента о том, что экспертом не проанализирован полученный результат на соответствие рыночным данным, ничем не обоснован.

ПАО "Промсвязьбанк" также указывало на несоответствие стоимости объекта, определенной в заключении и его кадастровой стоимости - 46 300 000 руб. Однако, такое обстоятельство не порочит заключения судебной экспертизы исходя из целей проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, в то время как установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

На основании представленных в материалы дела доказательств судами установлено, что на момент заключения предварительного договора объектом сделки являлось подвальное неотремонтированное помещение складского назначения с существенными обременениями:

- объект не был выделен в качестве самостоятельного объекта недвижимости из общей площади зарегистрированного объекта и являлся частью объекта с кадастровым N 77:09:005011:2378 - местоположение объекта было первоначально выделено на планах подвала и первого этажа в Приложение N 2 к предварительному договору;

- объект являлся предметом залога ПАО "Промсвязьбанк" (залогодержатель) - договор N Н-1/11-09-2-0/0372-10-1-0/0373-10-2-0 от 18.11.2011 действовал на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи;

- объект находился в аренде - договор аренды N 042-16/00365 от 01.11.2016 действовал на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Между тем, кадастровая стоимость в 46 000 000 руб. была установлена позднее даты заключения предварительного договора, и при определении кадастровой стоимости не учитывается, что указанное помещение более чем на 97% располагается в подвале, что ведет к уменьшению стоимости.

При таких обстоятельствах, судами сделан вывод, что существующая разница между фактической стоимостью объекта по договору - 9 000 000 руб. и стоимостью, установленной экспертом - 11 360 000 руб., что составляет 20,8%, не свидетельствует о том, что имущество реализовано по заниженной цене, то есть отсутствует критерий неравноценности встречного предоставления или причинения вреда имущественным интересам кредиторов оспариваемой сделкой.

Суд апелляционной инстанции выводы Арбитражного суда города Москвы поддержал, отметив, что представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы получило оценку наряду с другими доказательствами, в том числе, ранее представленными сторонами отчетами об оценке и представленной банком рецензии на заключение судебной экспертизы. Обстоятельств, предусмотренных положениями статей 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для назначения повторной экспертизы, вызова эксперта в судебное заседание, не установлено, представленные в материалы дела доказательства суд счел достаточными для рассмотрения спора по существу и принятия судебного акта.

Доводы апелляционной жалобы ПАО "Промсвязьбанк" о том, что указания суда кассационной инстанции о необходимости оценки спорного имущества на дату основного договора купли-продажи с учетом снятия на эту дату залогового обременения, судом первой инстанции не учтены отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку суд первой инстанции в точности исполнил такие указания кассационного суда и именно поэтому и назначил экспертизу для установления рыночной стоимости спорного имущества на момент заключения оспариваемой сделки при условии, что залоговое обременение было прекращено.

Также судами отказано в признании сделки недействительной по общегражданским основаниям, поскольку оспариваемый договор купли-продажи не является сделкой с пороками, выходящими за пределы дефектов сделок с предпочтением или подозрительных сделок, сославшись на разъяснения, изложенные в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.06.2014 N 10044/11.

С выводами судов первой и апелляционной инстанций не согласился кредитор ПАО "Промсвязьбанк", обратившись в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить определение и постановление, направить обособленный спор на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы ПАО "Промсвязьбанк" указывает, что судами необоснованно принято заключение судебной экспертизы при проверке довода о неравноценности встречного предоставления, а также необоснованно отказано в назначении повторной судебной экспертизы, поскольку заключение судебной экспертизы содержит в себе недостатки, существенным образом влияющие на выводы эксперта. В частности, полагает, что предметом судебной экспертизы являлось не право собственности, а право аренды нежилого помещения, при определении стоимости объекта эксперт ошибочно принимал во внимание стоимость прав аренды, а не стоимость права собственности, полагает неверным выбор месторасположения аналогичных объектов недвижимости, ссылаясь на близость расположения спорного объекта к ТТК, о заключение подготовленным с методологической ошибкой, о чем было изложено в представленной в материалы дела рецензии.

Кроме того, ПАО "Промсвязьбанк" полагает, что судами необоснованно не проверена равноценность встречного предоставления относительно кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной уже после заключения оспариваемого договора в 46 000 000 руб.

На кассационную жалобу в Арбитражный суд Московского округа представлен отзыв Богданова А.В., в котором он возражает по доводам жалобы, считает судебные акты законными и обоснованными. Отзыв приобщен к материалам дела.

Также на кассационную жалобу в суд округа направлен отзыв конкурсного управляющего должника, в приобщении которого судебной коллегией отказано, в связи с нарушением статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при его подаче. Поскольку отзыв поступил в электронном виде, в адрес конкурсного управляющего указанный документ почтой не высылается.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ПАО "Промсвязьбанк" и конкурсного управляющего должника поддержали доводы кассационной жалобы.

Представители ответчика по обособленному спору Богданова А.В. возражали по доводам кассационной жалобы.

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) разъяснено, что если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Судами в соответствии с правовой позицией, изложенной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2016 N 307-ЭС15-17721, от 09.07.2018 N 307-ЭС18-1843 и от 04.06.2018 N 302-ЭС18-1638 (2), установлено, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимости заключен в период подозрительности, установленный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, квалифицирующим признаком которого является неравноценность встречного предоставления по возмездной сделке.

В ситуации, когда в дело представлены несколько заключений экспертных организаций с обоснованием различной стоимости спорного объекта, на суде лежит обязанность устранить имеющиеся противоречия либо посредством предоставления предпочтения одному из заключений с указанием мотивов непринятия результатов другого (ввиду наличия у него пороков), либо посредством проведения дополнительной или повторной экспертизы.

С целью проверки доводов о неравноценности встречного предоставления по договору купли-продажи, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Авант-Эксперт" Леонову В.В., предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Несогласие заявителя жалобы с выводами, изложенными в экспертном заключении, само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов и о нарушении или неправильном применении норм процессуального права.

Суды проанализировали и оценили заключение эксперта наряду с иными доказательствами по делу и приняли его в качестве надлежащего доказательства, соответствующего требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не усмотрев нарушений при назначении и проведении экспертизы, отметив, что экспертом Леоновым В.В., вопреки изложенному в рецензии, указана обоснованность применения сравнительного и доходного подходов к оценке имущества.

В силу абзаца второго статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Согласно статье 20 указанного закона, стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (действовавшего в период проведения оценки экспертом на основании определения суда) утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункт 2 которого предусматривает обязательность данного стандарта к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами; его рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки; этот подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, данный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации само по себе заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении повторной экспертизы не влечет безусловную обязанность суда по ее назначению.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 87 названного Кодекса в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, какие-либо сомнения в его обоснованности или противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

По смыслу статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела, во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта, необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой, выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности, при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Обстоятельств, требующих проведения повторной экспертизы, вызова и допроса эксперта в судебном заседании, судами установлено не было.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - это стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 названного Федерального закона.

Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке" установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета имущественных прав на данный объект, кроме права собственности.

Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке.

При определении кадастровой стоимости объект недвижимости оценивается исходя из предположения о возможности его добровольного отчуждения (передачи права собственности) на открытом рынке в условиях свободной конкуренции, а также с учетом того, что покупатель получает возможность полного и незамедлительного его использования в состоянии, в котором он был приобретен (передан) на дату определения кадастровой стоимости, независимо от того, ограничен ли такой объект недвижимости в обороте, существует ли рынок такого рода объектов недвижимости и может ли он быть фактически отчужден.

Аналогичные положения закреплены в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года N 508 (в редакции действующей до 07.11.2022).

Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен).

В свою очередь под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы.

Из приведенных выше определений кадастровой и рыночной стоимостей следует, что при определении стоимости объекта недвижимости методом массовой оценки все его индивидуальные характеристики не учитываются, а сама стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторов модели оценки, тогда как определение рыночной стоимости объекта оценки, напротив, всегда учитывает все индивидуальные характеристики конкретного объекта.

При этом, судами принято во внимание, что на момент заключения договора объектом сделки являлось подвальное неотремонтированное помещение складского назначения с существенными обременениями, а кадастровая стоимость в 46 000 000 руб. была установлена позже даты заключения договора. Кроме того, при определении кадастровой стоимости не учитывается, что указанное помещение более чем на 97% располагается в подвале.

С учетом заключения судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости спорного помещения суды констатировали, что цена сделки отличалась на 20,8 %, что не говорит о существенном расхождении этой цены с рыночной, заинтересованность контрагентов установлена не была. Критерий кратности расхождения цены, который мог бы быть применим к обстоятельствам данного обособленного спора, отсутствует.

Помимо цены для определения признака неравноценности во внимание должны приниматься все обстоятельства совершения сделки, то есть суд должен исследовать контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным.

Между тем, обстоятельств, указывающих на недействительности оспариваемого договора купли-продажи, установлено в данном обособленном споре не было.

Из пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" следует, что при проверке соответствия выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 АПК РФ) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При принятии обжалуемых судебных актов суды руководствовались разъяснениями, изложенными в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", пункте 10 постановления от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", выводы судов соответствуют правовым позициям, изложенным в определениях Верховного Суда Российской Федерации.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены определения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 по делу N А40-248870/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Л.В. Михайлова

Судьи

Е.А. Зверева О.Н. Савина