Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2023 г. N Ф05-12068/23 по делу N А40-70284/2022

г. Москва

11 июля 2023 г.

Дело N А40-70284/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2023.

Полный текст постановления изготовлен 11.07.2023.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Федуловой Л. В.,

судей Красновой С.В., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы - Кисвянцева А.О. (доверенность от 22.11.2022);

от общества с ограниченной ответственностью "Котби" - Слешин М.А. (доверенность от 24.08.2022);

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и общества с ограниченной ответственностью "Котби"

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2023 по делу N А40-70284/2022

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Котби"

о взыскании неустойки, процентов, расторжении договора,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Котби"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об обязании исполнить обязательство по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Котби" (далее - ООО "Котби", ответчик) о взыскании неустойки в размере 29.354.241,06 руб., процентов в размере 7.372.971,38 руб., расторжении договора купли-продажи N 59-6047 от 08.02.2017, обязании возвратить нежилое помещение площадью 628,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Фрязевская, д. 11, корп. 1.

ООО "Котби" обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным исковым заявлением об обязании исполнить обязательство по договору купли-продажи путем постановки объекта недвижимости площадью 628,1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Фрязевская, д. 11, корп. 1, включающего в себя: подвал, пом. I, комн. 1 - 7, 14, 17 - 19, 21 - 24; эт. 1, пом. I, комн. 1а, 1б, 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а, на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2023, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 7.338.560,27 руб., проценты в размере 7.372.971,68 руб., в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требований, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что судом необоснованно применена статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; договор считается заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-203007/2015; ответчиком ежемесячные платежи в счет оплаты стоимости объекта в установленный срок не оплачены; сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половины цены, в связи с чем требование о расторжении обоснованно.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить в части взыскания неустойки и отказа в удовлетворении встречного искового заявления, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что поскольку право собственности на объект за обществом не зарегистрировано, спорное помещение как самостоятельный объект не образован, на кадастровый учет не поставлен, Департаментом действия по кадастровому учету не предприняты, основания для взыскания неустойки и отказа во встречном требовании отсутствовали.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы своей кассационной жалобы, возражал против удовлетворения жалобы Общества, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы Департамента, поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 по делу N А40-203007/2015 суд обязал Департамент заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения площадью 628,1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Фрязевская, д. 11, корп. 1, подвал, пом. I, комн. 1 - 7, 14, 17 - 19, 21 - 24; эт. 1, пом. I, комн. 1а, 1б, 1в, 1е, 1ж, 1з, 1и, 2, 3, 3а, 4, 4а, 5, 39а (далее - договор).

Согласно пункту 3.1 договора стоимость объекта составляет 44.728.000 руб.

В обоснование первоначальных исковых требований истец ссылался на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по оплате стоимости объекта недвижимости, а именно, на пункт 3.3 договора, в соответствии с которым, на сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по которому представляется рассрочка, подлежат оплате проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Также истец ссылался на пункт 5.1. договора, в соответствии с которым, за нарушение сроков оплаты продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки в размере 0,1% от неуплаченной суммы задолженности за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца задолженность по оплате процентов за период с 09.02.2017 по 19.01.2022 составляет 7.372.971,68 руб., задолженность по уплате неустойки (пени) за период с 26.07.2019 по 19.01.2022 составляет 29.354.241,06 руб.

Кроме того, истец полагал, что неоплата покупателем приобретенного имущества относится к существенному нарушению условий договора, что является основанием для расторжения договора и возврата имущества истцу в силу положений закона.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Ответчик в обоснование встречного искового заявления указывал, что после вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 по делу N А40-203007/2015, которым суд обязал истца заключить с ответчиком спорный договор купли-продажи недвижимого имущества, ответчик обращался к истцу с просьбой о проведении необходимых технических работ и постановке объекта недвижимости на кадастровый учет.

Истец сообщил, что в ГБУ МосгорБТИ заказаны кадастровые работы, которые на момент ответа не завершены. Препятствием для их завершения явилось зафиксированное переоборудование объекта.

Впоследствии, ответчик обратился к истцу с просьбой осуществить согласование в МосЖилИнспекции перепланировки помещения, провести кадастровые работы и поставить на кадастровый учет объект недвижимости, которое оставлено Департаментом без рассмотрения.

Как указало Общество, объект является частью иного объекта недвижимости с кадастровым номером 77:03:0006028:1216, собственником которого является город Москва. Ответчик полагал, что именно на истце лежит обязанность сформировать и поставить объект на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, так как ответчик не имеет полномочий по проведению кадастровых работ с объектом недвижимости, собственником которого он не является.

Полагая, что в рамках заключенного договора истец обязан передать ответчику объект недвижимости в состоянии, позволяющем зарегистрировать переход права собственности, Общество обратилось с встречным иском об обязании истца исполнить обязательство по договору купли-продажи путем постановки объекта недвижимости на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Частично удовлетворяя первоначальные требования, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 489, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), принимая во внимание положения заключенного между сторонами договора, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания процентов по пункту 3.3 договора, отсутствии оснований для освобождения ответчика от ответственности, установленной пунктом 5.1 договора, в виде взыскания неустойки.

При этом, в целях устранения явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства с учетом компенсационного характера неустойки заявленная к взысканию неустойка взыскана с применением положений статьи 333 ГК РФ в размере 7.338.560,27 руб.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований в части расторжения договора, руководствуясь положениями статей 1, 10, 11, 12 ГК РФ, статьей 4 АПК РФ, суды исходили того, что истец допустил злоупотребление правом, создавая препятствия в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к ответчику, а также избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суды исходили из того, что ответчиком избран ненадлежащий способ защиты права, условиями договора на истца не возложена обязанность осуществить кадастровый учет объекта недвижимости.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности приобрести такое имущество. На уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от такого субъекта возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю договор купли-продажи арендуемого имущества.

Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности", и права, на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в порядке Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе приобрести в собственность арендуемые части здания или помещения, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Из приведенных норм следует, что предусмотренному Законом N 159-ФЗ праву заявителя на выкуп помещения корреспондирует обязанность уполномоченного органа совершить все юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права.

Согласно части 2 статьи 8.1, статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и возникает с момента такой регистрации.

Обязанность по принятию решения и совершению действий по передаче Обществу правоустанавливающих документов для государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение предусматривает обязанность публичного органа поставить помещение на кадастровый учет и передать правоустанавливающие документы именно на спорное помещение как на самостоятельный объект недвижимости.

В силу пункта 3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости.

Таким образом, для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенный ответчиком у истца на основании договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), отчуждаемое помещение должно быть поставлено именно первоначальным собственником на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта, в противном случае проведение государственной регистрации права собственности и залога в силу закона в отношении такого объекта недвижимости силами истца не представляется возможным.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 683-ПП от 20.11.2014 "О внесении изменения в Постановление Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП и признании утратившими силу правовых актов (отдельных положений правовых актов) города Москвы" утверждено Положение о Департаменте городского имущества города Москвы.

Согласно пункту 1 Положения, Департамент является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим следующие функции и полномочия, являющиеся установленной сферой деятельности Департамента, к которым, в частности, относятся функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы.

В силу пункта 6.18 Положения, Департамент в случаях, предусмотренных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, закона города Москвы, иными правовыми актами города Москвы, представляет документы для осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости, в том числе выполняет функции государственного заказчика на проведение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения.

В соответствии с пунктом 6.20 Положения, Департамент обеспечивает государственную регистрацию возникновения, изменения, прекращения прав города Москвы на недвижимое имущество, а также возникновения и прекращения ограничений и обременении на недвижимое имущество.

Таким образом, на Департамент возложена обязанность по совершению действий по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет и регистрации права собственности, и передаче правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости для последующей регистрации перехода права собственности на объект.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суды установили, что спорное помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, на кадастровый учет не поставлено, вместе с тем, Департаментом ведутся работы по постановке объекта на кадастровый учет.

Между тем, установив неисполнение на момент рассмотрения дела Департаментом возложенной на него обязанности по совершению действий по постановке спорного объекта недвижимости на кадастровый учет и отказывая при этом Обществу в удовлетворении требований, суды не устранили неопределенность в правоотношениях между сторонами в части, касающейся формирования самостоятельного объекта площадью 628, 1 кв. м.

При этом судам следовало также принять во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2016 по делу N А40-203007/2015 удовлетворено исковое заявление Общества об обязании Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 628, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Фрязевская, д. 11, корп. 1, - по цене 44 728 000 руб. на условиях проекта договора истца.

Судом установлено, что согласно пунктам 3.2 и 3.4 договора купли-продажи оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Таким образом, обязанность по оплате возникла у Общества с даты заключения договора, а не с даты регистрации права собственности на переданный по договору объект.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Таким образом, договор купли-продажи в отношении спорного имущества считается заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта по делу N А40-203007/2015 - 08.02.2017.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар при условии, что сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половину цены товара.

Как указывал Департамент цена Договора - 44 728 000 руб., при этом Обществом с даты заключения договора обязательства по внесению платежей с 2017 года (дата вступления в законную силу судебного акта) не исполнены, задолженность составляет 44 728 000 руб., в связи с чем Департамент полагал, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи.

Данным доводам Департамента судами надлежащая правовая оценка не дана.

Суд округа не может согласиться с выводом суда об избрании Департаментом ненадлежащего способа защиты, поскольку из содержания статей 450 и 453 ГК РФ следует возможность защиты прав Департамента как продавца, нарушенных в результате неоплаты проданного товара в согласованных сторонами размере и порядке путем предъявления иска о расторжении договора купли-продажи и возврате спорного имущества.

Отказывая в удовлетворении требований Департамента о расторжении договора со ссылкой на злоупотребление правом со стороны истца в связи с неосуществлением в течение длительного периода кадастровых работ, судом первой инстанции не дана оценка доводам о том, что Общество не вносило платежи по договору, обязанность по оплате которых возникла с даты заключения договора купли-продажи, а с не даты регистрации права собственности Общества на помещение.

Таким образом, в выводах суда имеются противоречия, поскольку с одной стороны судом установлено злоупотребление правом со стороны Департамента, в связи с чем отказано в удовлетворении требования о расторжении договора и обязании возвратить объект, а с другой стороны установлено, что истец не уклоняется от осуществления кадастрового учета, в связи с чем в удовлетворении встречного искового заявления судом отказано.

Данные противоречия подлежат устранению судом первой инстанции при повторном рассмотрении дела.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить противоречия относительно вывода о наличии/отсутствии в действиях Департамента признаков злоупотребления правом; дать оценку доводу Департамента о неосуществлении Обществом платежей по Договору с даты его заключения (2017 год) по день предъявления требования о расторжении договора; установить, являлись ли действия/бездействия Департамента по постановке объекта на кадастровый учет основанием для отсрочки/неоплаты платежей со стороны Общества; установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2023 по делу N А40-70284/2022 отменить.

Дело N А40-70284/2022 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

С.В. Краснова И.В. Лазарева