Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 июля 2023 г. N Ф05-14907/23 по делу N А40-133890/2022

г. Москва

18 июля 2023 г.

Дело N А40-133890/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2023 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18.07.2023 г.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании: от ООО "Элита-Флора": Баринова Н.Е. по дов. от 05.09.2022, Зайцев Д.Н. по дов. от 01.12.2022, от Департамента городского имущества города Москвы: Руденко М.В. по дов. от 16.01.2023, от Правительства Москвы: Руденко М.В. по дов. от 01.12.2022,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023 по делу N А40-133890/2022

по иску ООО "Элита-Флора"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

третье лицо: Правительство Москвы

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Элита-Флора" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 177,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004018:6429, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д. 32, стр. 1, изложив спорные условия договора в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 17 452 000 (Семнадцать миллионов четыреста пятьдесят две тысячи) рублей 00 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект (п. 1.7). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты регистрации Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 285,71 (Шестьсот двадцать три тысячи двести восемьдесят пять) руб. 71 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня регистрации Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга." Остальные спорные пункты оставить в редакции ООО "Элита-Флора", на условиях прилагаемого проекта протокола разногласий от 25.05.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Правительство Москвы.

постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 177,7 кв. м с кадастровым номером 77:01:0004018:6429, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д. 32, стр. 1, изложив спорные условия договора в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 17 452 000 (Семнадцать миллионов четыреста пятьдесят две тысячи) рублей 00 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности и залога на Объект (п. 1.7). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты регистрации Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 623 285,71 (Шестьсот двадцать три тысячи двести восемьдесят пять) руб. 71 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня регистрации Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.". Остальные спорные пункты оставлены в редакции Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в проекте договора N 59-7728 от 13.05.2022.

Не согласившись с принятым по делу судебными актами, ответчик и третье лицо обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель ответчика и третьего лица доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель общества против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является арендатором нежилого помещения, общей площадью 177,7 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0004018:6429, по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д. 32, стр. 1 на основании договора аренды 1-1162/01 от 23.10.2001 г., заключенного с ответчиком.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 01.08.2016.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, 08.04.2022 истец (N 33-5-36757/22-(0)-0) обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости.

В "личном кабинете" на Портале Госуслуг 13.05.2022 истцом получен проект договора купли-продажи недвижимости общей площадью 177,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д. 32, стр. 1 (далее - Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 25.04.2022 N М148-925-П/2022 "Об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Грузинская Большая, д. 32, стр. 1, общей площадью 177,7 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0004018:6429" в размере 33 752 000 руб. Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО "Центр оценки "Аверс", проверен Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков" (экспертное заключение от 28.04.2022 N 33/621-22).

Истец посчитал, что выкупная стоимость объекта недвижимости, согласно представленному ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от N 017-05/2022, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка", цена Объекта составляет 16 605 833 руб.

Письмом от 06.06.2022 истец выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (истца) цену объекта 16 605 833 руб., в том числе, ежеквартальные платежи, составляющие не менее 593 065 руб. 46 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга (пункты 3.1, 3.4 договора, пункт 9 протокола разногласий).

Также истцом в протоколе разногласий к договору купли-продажи, кроме пунктов 3.1 и 3.4, относящихся к стоимости выкупаемого объекта, предложено изменить пункты договора купли-продажи недвижимости 1.7, 2.2, 2.5, 3.6, 3.7, 5.10, 7.4 и исключить пункты 2.1.2 - 2.1.4, 2.1.6, 4.7.2, 5.3, 5.4, 5.7. 5.8. 7.5, 7.6.

Согласно пункту 2.1.2 договора купли-продажи недвижимости Департаментом установлено обязательное оформление электронной закладной.

Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку при подписании договора обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права ответчика защищены в полной мере, в связи с чем истец полагает, что заключение электронной закладной являются излишним пунктом договора.

Также представленные ответчиком сроки в один день по заключение электронной закладной приведут к систематическому нарушению договора, что затрагивает права и интересы истца как покупателя.

Кроме того, установленные санкции в пункте 5.3 договора могут привести к негативным последствиям для покупателя, как стороны по договору, неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых ответчиком в представленном проекте договора.

В соответствии с пунктом 5.8 договора ответчик устанавливает, что наличие задолженности по договору не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети "Интернет".

Истец считает, что разглашение сведений о наличии задолженности по текущему договору, которые могут быть опубликованы в сети "Интернет", могут ударить по репутации общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода. Истец считает, что данный пункт договора купли-продажи должен быть исключен.

Пункт 7.4 договора, по мнению истца, лишает покупателя права на обращение в суд за защитой своих интересов, наличие данного пункта ущемляет его права, как обращение за защитой своих интересов, которые закреплены Конституцией Российской Федерации, поэтому он должен быть изменен.

В связи с ограниченными сроками на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, закрепленными в пункте 7.5 договора купли-продажи, ответчик ставит истца, как будущего покупателя, в отчаянное положение. В связи с тем, что осуществление государственных услуг может осуществляться в течение долго времени, данный пункт будет нарушать права покупателя, в связи с чем должен быть исключен из договора купли-продажи.

В связи с исключением пункта 7.5 договора купли-продажи, последующий пункт 7.6 не имеет смысла и прямо вытекает из условий договора, в связи с чем должен быть исключен.

Ответчиком в адрес истца был направлен ответ от 07.06.2022 33-5-36757/22-(0)-9, согласно которому протокол разногласий был отклонен ответчиком.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2022 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 08.04.2022 составляет (округленно до тысяч): 17 452 000 руб.

Рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Вопреки доводам заявителей, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2023 по делу N А40-133890/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова И.В. Лазарева