Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 марта 2024 г. N Ф05-34467/22 по делу N А40-290504/2021

г. Москва

18 марта 2024 г.

Дело N А40-290504/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 18.03.2024.

Полный текст постановления изготовлен 18.03.2024.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от ИП Трухменевой С.В.: лично, паспорт, Замковой А.А. по дов. от 09.02.2023,

от Департамента городского имущества города Москвы: Новиков М.А. по дов. от 27.12.2023,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу N А40-290504/2021

по иску индивидуального предпринимателя Трухменевой Светланы Валерьевны

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Трухменева Светлана Валерьевна (далее - истец, предприниматель) обратилась Арбитражный суд города Москвы с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, Переулок Малый Николопесковский, д.6, изложив:

Пункт 2.1.7: "По соглашению Сторон постоянный публичный сервитут, ограничивающий права Покупателя на владение и пользование помещением не устанавливается ввиду отсутствия инженерных коммуникаций, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме".

Пункт 2.2.: "Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав). Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель.",

Пункт 3.1: "Цена Объекта составляет 5 390 482 (Пять миллионов триста девяносто тысяч четыреста восемьдесят два) рубля 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта от 08.08.2023 г., выполненным ООО "КВТЕХ", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4.: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 64 172 (Шестьдесят четыре тысячи сто семьдесят два) руб. 40 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

Пункт 5.3.: "В случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы", за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект (п. 2.1.2 Договора), по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект. При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект: - не совершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин; - не устранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); - неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.08.2022 судом урегулированы разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Трухменевой Светланой Валерьевной и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Малый Николопесковский, д. 6, пункты договора изложены в следующей редакции:

Пункт 2.1.7: "По соглашению Сторон постоянный публичный сервитут, ограничивающий права Покупателя на владение и пользование помещением, не устанавливается ввиду отсутствия инженерных коммуникаций, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в доме".

Пункт 2.2.: "Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав). Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога, выдаче электронной закладной на Объект несет Покупатель".

Пункт 3.1: "Цена Объекта составляет 15 833 000 (пятнадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта N 45 от 30.05.2022, выполненным ООО "Агентство судебных экспертов", является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит. Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4.: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 188 488 (сто восемьдесят восемь тысяч четыреста восемьдесят восемь) руб. 10 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за 6 предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

Пункт 5.3.: "В случае утонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как рыночная стоимость права пользования Объектом, определенная по ранее действовавшему договору аренды и индексированной в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы", за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект (п. 2.1.2 Договора), по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект. При этом Стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на Объект: - несовершение действий, предусмотренных Договором, с нарушением сроков, указанных в Договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин; - неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, и выдачи электронной закладной, повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога, и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); - неисполнение обязанности, предусмотренной п. 7.6 Договора".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2022 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.02.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 19.08.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы с указаниями: дать оценку представленным истцом в материалы дела документам в подтверждение произведенных арендатором улучшений выкупаемого имущества, а случае необходимости в разъяснении возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы в порядке статей 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции ответчика.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Отводов составу суда и отзыва на кассационную жалобу не поступило.

В судебном заседании представитель ответчика доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является субъектом малого предпринимательства согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения не превышает значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды от 27.10.2016 N 00-00545/19, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное владение пользование нежилое помещение площадью 116,20 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Малый Николопесковский, д. 6.

19.09.2021 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы за предоставлением государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении указанного нежилого помещения.

Ответчик направил в адрес истца проект договора N 59-7395 от 24.11.2021.

Истец направил в адрес ответчика экземпляры договора купли-продажи, подписанные с протоколом разногласий, протокол разногласий и копию отчета об оценке с сопроводительным письмом.

Письмом от 22.12.2021 N 33-5-90432/21-(0)-9 ответчик направил отказ от предоставления государственной услуги.

С учетом указаний суда кассационной инстанции определением Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2023 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 08.08.2023 рыночная стоимость объекта исследования - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, переулок Малый Николопесковский, д. 6, с кадастровым номером 77:01:0001046:2860, по состоянию на 19.09.2021 составляет: 10 258 333 руб. без учета НДС.

В рамках проведенных исследований и расчетов эксперт пришел к выводу, что стоимость неотделимых улучшений и произведенных арендатором ремонтных работ, произведенных с согласия арендодателя в помещении по адресу: г. Москва, переулок Малый Николопесковский, д. 6 с кадастровым номером 77:01:0001046:2860, составляет: 6 300 422 руб.

В рамках проведенных исследований и расчетов эксперт пришел к выводу, что стоимость нежилого помещения по адресу: г. Москва, переулок Малый Николопесковский, д. 6, с кадастровым номером 77:01:0001046:2860 без учета проведенных ремонтных работ и неотделимых улучшений составляет: 5 390 482 рубля без учета НДС.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно руководствовался результатами экспертного заключения, соответствующего требованиям процессуального законодательства, законодательства об оценке, признав его надлежащим доказательством по делу.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу N А40-290504/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

С.В. Краснова

Судьи

З.А. Аталикова Л.В. Федулова