Постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 апреля 2024 г. N Ф05-2159/24 по делу N А41-48609/2023

г. Москва

4 апреля 2024 г.

Дело N А41-48609/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 26.03.2024.

Полный текст постановления изготовлен 04.04.2024.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Цыбиной А.В.,

судей Дацука С.Ю., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Администрации городского округа Щелково Московской области - неявка, извещена,

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ИрисРиэлтИнвест" - Сизова И.В. по дов. от 17.02.2023,

рассмотрев 26 марта 2024 года

в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИрисРиэлтИнвест"

на решение Арбитражного суда Московской области

от 10 октября 2023 года

и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда

от 14 декабря 2023 года

по иску Администрации городского округа Щелково Московской области

к обществу с ограниченной ответственностью "ИрисРиэлтИнвест"

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щелково Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИрисРиэлтИнвест" (далее - ответчик) о взыскании 928 532,72 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 16.05.2018 N 16-1710/18 за 1 квартал 2023 года и 3 667,89 рублей пени за период с 15.03.2023 по 20.03.2023.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.10.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023, иск удовлетворен.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы судов, а также неправильное применение норм материального права.

Поскольку в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по сбору, исследованию и оценке доказательств, в том числе тех, которые не были предметом оценки и исследования при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции возвращает ответчику приложения к кассационной жалобе N 3, 4. Так как кассационная жалоба с приложениями поступила в кассационный суд в электронном виде, фактически возвращенные приложения заявителю не высылаются, но не будут приниматься во внимание при рассмотрении кассационной жалобы.

Ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по рассмотрению кассационной жалобы по настоящему делу до даты вступления в законную силу судебного акта Московского областного суда по рассмотрению административного искового заявления ответчика к Совету депутатов городского округа Щелково Московской области (дело N 3а-310/2024(3а-1573/2023)).

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд кассационной инстанции не нашел оснований для его удовлетворения, поскольку предусмотренные статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для приостановления производства по кассационной жалобе отсутствуют.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы.

Истец отзыв на кассационную жалобу не представил, в судебное заседание не явился, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.05.2018 N 16-1710/18 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3 579 м2 с кадастровым номером 50:14:0050303:2576, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства многофункционального торгового центра, расположенный по адресу: Московская область, г. Щелково, Пролетарский проспект, а арендатор обязался принять земельный участок по акту приема-передачи.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

Соглашением от 11.10.2022 срок действия договора установлен до 11.05.2027 (зарегистрировано в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 26.10.2022).

В п. 1.3 договора аренды указано, что на земельном участке находится объект недвижимости - нежилое здание, принадлежащее арендатору на праве собственности.

Арендная плата начисляется с даты начала течения срока действия договора, указанного в п. 2.1 договора (п. 3.1 договора аренды).

Согласно п. 3.2 договора аренды размер арендной платы определяется в соответствии с приложением N 1 к договору.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала в полном объеме.

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,05 % от суммы просроченных арендных платежей за каждый день просрочки (п. 5.3 договора аренды).

По утверждению истца, ответчик свои обязательства по внесению арендной платы за 1 квартал 2023 года не исполнил, в результате чего у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 928 532,72 рублей.

В связи с нарушением ответчиком срока оплаты арендной платы истцом начислено 3 667,89 рублей пеней за период с 15.03.2023 по 20.03.2023.

Поскольку претензия истца с требованием об оплате оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 331, 407, 421, 424, 450, 450.1, 606, 609, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 22, 65, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-ОЗ), разъяснениями пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правовой позицией, изложенной в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исходили из того, что факт исполнения истцом своих обязательств по договору подтверждается материалами дела, земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи; установив, что при наличии арендных отношений сторон, подписания дополнительных соглашений о продлении срока его действия без внесения изменений в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, в отсутствие действий, направленных на урегулирование взаимоотношений сторон в части размера арендной платы, ответчик не вправе приостанавливать исполнение своего обязательства по внесению арендной платы; ответчик не представил доказательств нарушения истцом условий договора в виде передачи имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его назначению и создания препятствий в его использовании по назначению; предоставление в аренду земельного участка в границах красных линий для целей строительства, не нарушающего сложившийся порядок использования объектов общего пользования, само по себе не противоречит действующему законодательству; исходя из того, что доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено, удовлетворили заявленные требования полностью, взыскав с ответчика в пользу истца долг и пени, отказав в применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ применительно к спорному периоду) установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ. Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

В пункте 30 раздела VIII Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила, утвержденные Постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Аналогичные подходы изложены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 N 305-ЭС19-4399, от 25.06.2020 N 305-ЭС20-4264.

В пункте 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, утвержденных Постановлением N 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Суды, удовлетворяя исковое требование о взыскании долга по арендной плате, исходили из того, что арендная плата является регулируемой, расчет платы правомерно определен в соответствии со статьей 14 Закона N 23/96-ОЗ.

Относительно возражений ответчика о том, что земельный участок является ограниченным в обороте и не мог быть использован в соответствии с установленной договором целью предоставления и видом разрешенного использования, что влечет иной расчет арендной платы, суды указали на то, что об ограничении участка ответчику было известно, вследствие чего он не освобождается от внесения арендной платы пока договор аренды является действующим.

В то же время тот факт, что арендатору было известно об ограничениях земельного участка, не может влиять на размер арендной платы без установления момента, с которого этот факт стал известен арендатору (до или после заключения договора аренды арендатору стало известно об установлении факта ограничения земельного участка в обороте и возможности/невозможности его использования для целей, указанных в договоре, согласно виду разрешенного использования), поскольку именно эти обстоятельства являются существенными для правильного рассмотрения дела.

Существенным для рассмотрения дела так же является установление периода отсутствия возможности использования арендатором арендованного земельного участка для целей, указанных в договоре, согласно виду разрешенного использования (постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2023 по делу N А41-55277/2022).

Так, ответчик указывал на то, что при заключении договора аренды он был осведомлен только об ограничении оборотоспособности земельного участка, поскольку 28.10.2013 на основании заявления ответчика филиалом ГП МО "АПУ Московской области" - "АПУ по Щелковскому району", который утвержден Постановлением Администрации городского поселения Щелково от 27.01.2014 N 34-ап "Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровыми номерами 50:14:0050303:363, 50:14:0050303:2576, 50:14:0050303:2577", но о невозможности строительства на арендованном земельном участке капитального объекта ему известно не было.

При этом ответчик представил протокол Межведомственной комиссии по градостроительному регулированию территории, расположенной в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области от 12.07.2019 N 21 (выдан после заключения договора аренды) согласно которому отсутствует возможность подготовки, регистрации и выдачи ГПЗУ в отношении испрашиваемой территории, а так же решение Мособлархитектуры от 21.06.2022 об отказе определения вида документации для размещения объектов капитального строительства на земельных участках полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортных инфраструктур в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области по заявлению N Р001-3550072557-59710632.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Риски невозможности пользования объектом аренды по независящим от арендаторам обстоятельствам отнесены на арендодателя - пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Вывод судов по соглашению о внесении изменений в договор аренды от 11.10.2022 не может быть признан обоснованным, поскольку, исходя из его содержания, изменялся только срок аренды, но не изменялась цель использования земельного участка.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что судебные акты по настоящему делу вынесены при неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для полного и правильного рассмотрения дела, что является основанием для отмены принятых по делу судебных актов согласно части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, после чего всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, а также с учетом установления всех фактических обстоятельств, исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 октября 2023 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2023 года по делу N А41-48609/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

А.В. Цыбина

Судьи

С.Ю. Дацук В.В. Петрова