Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18 апреля 2024 г. N Ф05-6509/24 по делу N А40-258774/2022

г. Москва

18 апреля 2024 г.

Дело N А40-258774/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 17.04.2024.

Полный текст постановления изготовлен 18.04.2024.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Красновой С.В.

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании:

от ООО "Постотель": Эргюева Ю.В. по дов. от 15.05.2023,

от Департамента городского имущества города Москвы: Немченкова Д.А. по дов. от 11.12.2023 (онлайн),

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 по делу N А40-258774/2022

по иску ООО "Постотель"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Постотель" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент), с учетом принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291 общей площадью 867,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 15, путем принятия пунктов 3.1, 3.4 в редакции истца и установления цены, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы, за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта, взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 300 000 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024, урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291 общей площадью 867,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 15, спорные пункты договора изложены в следующей редакции: пункт 3.1 - Цена Объекта составляет 35.780.000 руб. 00 коп. (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений Объекта в размере 73.970.000 руб. 00 коп., в соответствии с Заключением эксперта N 3171/37-3-23 от 09 июня 2023 года, выполненного Федеральным бюджетным учреждением Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора) согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется.

пункт 3.4 - Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого ко дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 425.952 (четыреста двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

С Департамента в пользу ООО "Постотель" взысканы судебные расходы на оплату экспертизы в размере 190.192 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50.000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях Департамента.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель ответчика доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных отзывах.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество с 01.04.2014 арендует по договору аренды с ГУП город Москвы "Московское имущество" нежилое помещение с кадастровым номером: 77:01:0001090:3291 общей площадью 867,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Трубная, д. 15, является субъектом малого, среднего предпринимательства города Москвы.

В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ), истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемых объектов нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которое было рассмотрено ответчиком, и истцом получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 212 444 000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО "Центр оценки "Аверс".

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 18 955 000 руб. (за вычетом стоимости неотделимых улучшений 81 765 000 руб.), однако, ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2023 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость (без учета 20% НДС) недвижимого имущества: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001090:3291, расположенного по адресу: город Москва, улица Трубная, дом 15, состоянию на 14.07.2022 составляет 109 750 000 руб. Рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в нежилом помещении с кадастровым номером 77:01:0001090:3291, расположенном по адресу: город Москва, улица Трубная, дом 15, по состоянию на 14.07.2022 составляет 73 970 000 руб.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судом установлено, что истцом были произведены работы по капитальному ремонту спорного объекта недвижимости, в результате которого возникли неотделимые улучшения. Указанные работы произведены обществом с согласия собственника в лице арендодателя ГУП город Москвы "Московское имущество", о чем свидетельствует пункт 5.4.21 договора аренды, согласно которому арендатор обязуется за свой счет провести капитальный ремонт с перепрофилированием объекта под гостиницу; совместный с ГУП город Москвы "Московское имущество" акт от 16.12.2016 об итогах капитального ремонта нежилых помещений; акт комиссии о приемке законченного капитальным ремонтом объекта от 14.10.2015 N б/н.

Позднее истцом за счет собственных средств были проведены работы по перепланировке (неотделимые улучшения) выкупаемого помещения. Письмом от 02.04.2018 Департамент указал истцу на то, что проведенным осмотром установлено, что в арендуемых помещениях произведено переустройство (перепланировка) без письменного согласия арендодателя, в связи с чем Департамент предложил истцу устранить выявленные нарушения. 17.05.2018 истец обратился в Департамент с просьбой согласовать проект перепланировки, представил проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству. 14.06.2018 исх. N ДГИ-1-39529/18-1 Департамент направил в адрес истца письмо о согласовании переустройства нежилого помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Кроме того, в указанном выше судебном акте сделан вывод о том, что с учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

Исследовав материалы дела, в том числе экспертное заключение, суд первой инстанции пришел к выводу, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные обществом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 21.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2024 по делу N А40-258774/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья С.В. Краснова

Судьи

А.Р. Белова И.В. Лазарева