Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23 апреля 2024 г. N Ф05-3472/24 по делу N А40-172020/2023

город Москва

23 апреля 2024 г.

Дело N А40-172020/2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: судьи Петровой В.В. (единолично),

рассмотрев в порядке ч. 2 ст. 288.2 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации без вызова сторон кассационную жалобу - Администрации города Вологды

на решение Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2023 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2023 года,

принятые в порядке упрощенного производства,

по иску Администрации города Вологды

к индивидуальному предпринимателю Варзиновой Марии Анатольевне (ИП Варзинова М.А.)

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Вологды обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ИП Варзиновой М.А. о взыскании по договору, о предоставлении в аренду земельного участка от 06.02.2019 N 24-1518 гс (далее - договор аренды земельного участка) задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 15.12.2022 в размере 44 605 руб. 18 коп., неустойки (пени) за период с 11.09.2022 по 19.12.2022 в размере 486 руб. 23 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.10.2023 по делу N А40-172020/2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2023, принятыми в порядке упрощенного производства, в удовлетворении заявленных исковых требованиях было отказано.

По делу N А40-172020/2023 поступила кассационная жалоба от Администрации города Вологды, в которой заявитель просит отменить решение суда первой, постановление суда апелляционной инстанций; принять по делу новый судебный акт - об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Согласно ч. 2 ст. 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об упрощенном производстве", арбитражным судом кассационные жалобы на судебные акты по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются без проведения судебного заседания, без вызова лиц, участвующих в деле, и без осуществления протоколирования (ч. 2 ст. 284, ч. 2 ст. 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

ИП Варзинова М.А. представила отзыв на кассационную жалобу, в котором она возражает против удовлетворения жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность вынесенных судами первой и апелляционной инстанций судебных актов - решения и постановления.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке ст. ст. 284, 286, 287, 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении суда первой, постановлении суда апелляционной инстанций, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что указанные судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, судами первой и апелляционной инстанциями установлено следующее.

Между арендодателем - Администрацией города Вологды и арендатором - обществом с ограниченной ответственностью "Леда-плюс" (ООО "Леда-плюс") на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" был заключен договор аренды земельного участка, согласно условиям которого, арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок с кадастровым номером 35:24:0202010:108, государственная собственность на который не разграничена, для завершения строительства (п. 1.1); на участке находится объект недвижимого имущества - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 35:24:0202010:1145, принадлежащий арендатору на праве собственности (п. 1.2); договор заключен сроком до 05.02.2022 включительно (п. 1.3).

На основании дополнительного соглашения от 07.09.2021 N 1 к договору аренды земельного участка от ООО "Леда-плюс" к Варзиновой М.А. с момента перехода права собственности на объект незавершенного строительства (нежилое здание с кадастровым номером 35:24:0202010:1145), то есть с 03.08.2021 перешли права и обязанности арендатора на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0202010:108.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 12.07.2022 по другому делу N А13-2640/2022 на основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации изъят у Варзиновой М.А. объект незавершенного строительства - нежилое здание с кадастровым номером 35:24:0202010:1145, расположенное по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Зосимовская, в целях реализации объекта путем продажи с публичных торгов; в удовлетворении требования ИП Варзиновой М.А. о возложении обязанности на Администрацию города Вологды заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0202010:108 сроком на 1 год на условиях ранее действовавшего договора о предоставлении в аренду земельного участка от 06.02.2019 N 24-1518гс было отказано.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 12.07.2022 по другому делу N А13-2640/2022 вступило в законную силу 12.08.2022.

Впоследствии между организатором торгов - Администрацией города Вологды, действующей от имени собственника объекта незавершенного строительства - Варзиновой М.А. (продавец), и покупателем - Шалаевским Николаем Владимировичем (Шалаевский Н.В.) на основании протокола о результатах аукциона от 07.12.2022 N 41/н был заключен договор купли-продажи от 09.12.2022 N 12 объекта незавершенного строительства.

16.12.2022 зарегистрирован переход права собственности к Шалаевскому Н.В. на спорный объект незавершенного строительства (о чем в Едином государственном реестре недвижимости - ЕГРН была сделана запись регистрации N 35:24:0202010:1145-35/065/2022-5).

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском Администрация города Вологды в обоснование заявленных исковых требований указала, что в нарушение принятых по договору аренды земельного участка обязательств ИП Варзинова М.А. не внесла арендную плату за период с 01.10.2022 по 15.12.2022 в размере 44 605 руб. 18 коп.; при этом за несвоевременное внесение арендных платежей арендодатель начислил неустойку (пени) на основании п. 3.4 договора за период с 11.09.2022 по 19.12.2022 в размере 486 руб. 23 коп.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, исходил из того, что Администрация города Вологды реализовало право, предусмотренное ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, лишила ИП Варзинову М.А. права владеть, пользоваться и распоряжаться объектом незавершенного строительства, несмотря на наличие в ЕГРН актуальной записи о праве собственности на данные объекты; таким образом, после 12.08.2022 (дата вступления в силу решения Арбитражного суда Вологодской области от 12.07.2022 по другому делу N А13-2640/2022 об изъятии объекта незавершенного строительства) ИП Варзинова М.А. фактически утратила право собственности на объект незавершенного строительства, следовательно, с указанной даты у ИП Варзиновой М.А. отсутствует обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен данный объект.

В обоснование кассационной жалобы заявитель (Администрация города Вологды) ссылается на неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Администрация города Вологды полагает, что обязанность по внесению платы за пользование земельным участком сохраняется у собственника объекта незавершенного строительства, изъятого в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов); при этом заявитель обращает внимание, что при продаже объекта незавершенного строительства Администрация города Вологды действовала добросовестно во исполнение решения Арбитражного суда Вологодской области по другому делу N А13-2640/2022, не уклонялась от организации проведения торгов и приемки возвращаемого имущества; единственный аукцион по продаже объекта незавершенного строительства согласно протоколу от 07.12.2022 о результатах аукциона N 41/н признан состоявшимся, по его результатам заключен договор купли-продажи от 09.12.2022 N 12.

Суд кассационной инстанции признает доводы кассационной жалобы обоснованными и не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Пункт 1 ст. 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет публичные торги как торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом.

Из положений п. п. 1, 2 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 19 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 следует, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства подписывает лицо, выигравшее аукцион, и организатор аукциона. При этом организатор аукциона подписывает договор купли-продажи от имени собственника объекта незавершенного строительства без доверенности.

Подпунктом 3.1 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

Таким основанием в подобном случае послужит лишь договор, заключенный по результатам торгов, а до этого момента ответчик сохранит право собственности на незавершенный строительством объект, а с ним и имущественное бремя оплаты землепользования.

По смыслу ст. ст. 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (сохраняет свою силу до принятия соответствующих решений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации - п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ), Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.12.2017 по делу N 306-ЭС17-13791, а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, изложена правовая позиция о том, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Право собственности на недвижимость, приобретенную по договорам купли-продажи, мены или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2002 N 69 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены").

Таким образом, в случае вынесения судебного акта в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства не изымается предварительно в государственную или муниципальную собственность, а продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

То есть покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты. Соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником, что соответствует закрепленному земельным законодательством принципу платности использования земли (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Иными словами, по общему правилу обязанность по внесению платы за пользование земельным участком сохраняется у собственника объекта незавершенного строительства, изъятого в порядке ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, до момента регистрации права собственности за новым собственником (покупателем по результатам торгов).

Такая позиция по данному вопросу соответствует судебно-арбитражной практике (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.11.2023 по делу N А46-17855/2020 - Определением Верховного Суда Российской Федерации от 07.03.2024 N 304-ЭС24-310 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.12.2022 по делу N А73-18804/2021 - Определением Верховного Суда РФ от 03.03.2023 N 303-ЭС23-643 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.08.2022 по делу N А75-12551/2021 - Определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2022 N 304-ЭС22-19879 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации).

Поскольку суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении основного требования по иску (о взыскании задолженности по арендной плате), то также было отказано в удовлетворении дополнительного требования по иску - о взыскании неустойки (пени); судами не определялся период взыскания неустойки; не проверялась обоснованность расчета неустойки; поэтому суд кассационной инстанции приходит к выводу о невозможности принятия нового судебного акта в рамках настоящего кассационного рассмотрения.

Руководствуясь, в том числе ч. 4 ст. 15, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций нельзя признать обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать и оценить все имеющиеся в деле доказательства, в их совокупности на предмет относимости, допустимости и достаточности, принять меры к получению дополнительных доказательств, проверить все заявленные сторонами доводы, принять законный и мотивированный судебный акт при правильном применении норм материального и процессуального права исходя из правовых позиций, сформированных актуальной практикой Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемому вопросу.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286, 287, 288.2, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20 октября 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 декабря 2023 года по делу N А40-172020/2023 отменить. Указанное дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Судья

В.В. Петрова