Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2024 г. N Ф05-771/24 по делу N А40-191684/2022

г. Москва

26 апреля 2024 г.

Дело N А40-191684/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 16.04.2024.

Полный текст постановления изготовлен 26.04.2024.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего - судьи Лазаревой И.В.

судей Беловой А.Р. и Красновой С.В.

при участии в заседании:

от ООО "Имя-Капитал" - Ивануха М.Б., по доверенности от 29.93.2024;

от Департамента городского имущества города Москвы - Немченков Д.А., по доверенности от 11.12.2023 N ДГИ-Д-1650/23;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Имя-Капитал" (истца), Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)

на решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2023

по делу N А40-191684/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью "Имя-Капитал"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Имя-Капитал" (далее - ООО "Имя-Капитал", предприниматель, истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) с исковым заявлением об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости по адресу: г. Москва, Староконюшенный пер., 5/14, с кадастровым номером 77:01:0001049:3478, общей площадью 245 кв. м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023 судом первой инстанции урегулированы разногласия, а именно:

абзац 2 пункта 2.2 договора принят в редакции: "Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет Покупатель";

пункт 3.1 договора принят в редакции: "Цена объекта составляет 15 693 448 (пятнадцать миллионов шестьсот девяносто три тысячи четыреста сорок восемь) рублей в соответствии с Заключением эксперта N А40-191684/22-16-1168, выполненным ООО "МСВ Консалт".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.3 договора принят в редакции: "На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату вынесения распоряжения о приватизации объекта";

пункт 3.4 договора принят в редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 186 826 (сто восемьдесят шесть тысяч восемьсот двадцать шесть) рублей 76 копеек, и процентов за предоставляемую рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при поступлении оплаты по договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга";

абзацы 5 и 6 пункта 3.6 договора принять в редакции: "Информация об изменении реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах продавца.

При этом такая публикация является надлежащим уведомлением покупателя и внесение изменений в настоящий пункт и пункт 3.7 договора не требуется";

абзац 7 пункта 3.6 договора ("Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в договоре") из текста договора - исключить;

пункт 4.1 договора принят в редакции: "В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством";

пункт 4.2 договора принят в редакции: "В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от продавца к покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав";

пункт 5.3 договора принят в редакции: "В случае уклонения покупателя или продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены объекта";

пункт 5.6 договора принят в редакции: "Во всех случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации";

пункт 6.3 договора принят в редакции: "Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения договора сторонами осуществляется путем направления писем одним из следующих способов:

почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 договора;

электронным отправлением по адресам электронной почты, указанным в разделе 9 договора;

в личном кабинете покупателя на официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru.

Стороны признают, что направление писем, в том числе претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, одним из указанных способов является надлежащим и достаточным. Доказательства направления почтовых отправлений писем хранит сторона, направившая корреспонденцию";

пункт 7.2 договора принят в редакции: "Все изменения и дополнения к договору оформляются в той же форме, что и основной договор";

раздел 7 договора дополнить пунктом: "По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации";

пункт 8.3 договора принять в редакции: "Лица, подписавшие договор, заверяют друг друга (статья 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями сторон, что договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее договор со стороны покупателя, заверяет продавца, что договор не является для покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления покупателя для договора соблюден", подпункты 8.3.1, 8.3.2 - исключить;

пункт 8.6 договора принят в редакции: "Стороны признают и подтверждают, что каждая из них проводит политику полной нетерпимости к взяточничеству и коррупции, предполагающую полный запрет коррупционных действий и совершения выплат за содействие, выплат, целью которых является упрощение формальностей в связи с хозяйственной деятельностью, обеспечение более быстрого решения тех или иных вопросов. Стороны руководствуются в своей деятельности применимым законодательством и разработанными на его основе политиками и процедурами, направленными на борьбу со взяточничеством и коммерческим подкупом. Стороны гарантируют, что ни они, ни их работники не будут предлагать, предоставлять, давать или давать согласие на предоставление каких-либо коррупционных выплат (денежных средств или ценных подарков, услуг) любым лицам (включая, помимо прочего, частных лиц, коммерческие организации и государственных должностных лиц), а также не будут добиваться получения, принимать или соглашаться принять от какого-либо лица прямо или косвенно какие-либо коррупционные выплаты (денежные средства или ценные подарки, услуги)";

пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 (подпункты 2.1.6.1 - 2.1.6.5), 2.1.7, 2.4, 2.5, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7 (подпункты 4.7.1, 4.7.2), 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12 из текста договора - исключить полностью.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2023 решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023 изменено.

Суд апелляционной инстанции урегулировал разногласия между ООО "Имя-Капитал" и Департаментом, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости, а именно:

пункт 3.1 договора принят в редакции: "Цена Объекта составляет 15 693 448 (пятнадцать миллионов шестьсот девяносто три тысячи четыреста сорок восемь) рублей в соответствии с заключением эксперта N А40-191684/22-16-1168, выполненным ООО "МСВ Консалт".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.3 договора принят в редакции: "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату вынесения распоряжения о приватизации объекта";

пункт 3.4 договора принять в редакции: "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 186 826 (сто восемьдесят шесть тысяч восемьсот двадцать шесть) рублей 76 копеек, и процентов за предоставляемую рассрочу, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по договору производиться зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга".

В остальной части принять пункты договора купли-продажи в редакции продавца - Департамента.

Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях Департамента, указывает, что Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы. Именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

ООО "Имя-Капитал" обратилось в Арбитражный суд Московского округа со своей кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывает, что положения договора в редакции ответчика нарушают права истца как покупателя, так как накладывают на него обязательства предыдущего собственника, которые им не исполнены и одновременно налагают санкции за неисполнение данных условий.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы, возражал против удовлетворения жалобы ООО "Имя-Капитал"; представитель ООО "Имя-Капитал" поддержал доводы и требования своей кассационной жалобы, возражал относительно удовлетворения кассационной жалобы Департамента.

Изучив материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения в неизмененной части и постановления по заявленным в жалобах доводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 17.04.2000 между истцом (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда N 01-00638/00, в редакции дополнительных соглашений от 31.10.2005, 12.04.2010, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 245 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Староконюшенный пер., 5/14, с кадастровым номером 77:01:0001049:3478.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) истец 08.06.2022 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан, и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец отвечает установленным Законом N 159-ФЗ требованиям и полностью соответствует условиям, при наличии которых у общества возникает право на приобретение арендуемого имущества на основании указанного закона; цена имущества установлена судебной экспертизой.

Изменяя решение суда первой инстанции, в части не касающейся пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора, и принимая пункты договора купли-продажи в редакции продавца - Департамента, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Приказом от 09.06.2012 N 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" в редакции приказа от 05.04.2018 N 60 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 N 115" утверждены существенные условия договора купли-продажи, к которым пункты договора, указанные истцом (помимо стоимости объекта и порядка рассрочки) не относятся; все спорные пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а обществом не обоснована необходимость внесения изменений в редакцию договора купли-продажи.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 8 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Более того согласно положениям Закона N 159-ФЗ обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи возложена в данном случае на Департамент, при этом Приказом от 09.06.2012 N 115 "О мерах по оптимизации процедуры подготовки, согласования и подписания проектов документов в Департаменте земельных ресурсов города Москвы" в редакции приказа от 05.04.2018 N 60 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 N 115" утверждены существенные условия договоров купли-продажи.

Суд первой инстанции, разрешая спор в части урегулирования цены договора, руководствовался выводами судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и, признав заключение эксперта соответствующим требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, пришел к обоснованному выводу об определении цены договора купли-продажи в размере 15 693 448 руб.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что иные условия, предложенные обществом, для внесения в договор купли-продажи, основаны на субъективной позиции истца, тогда как изменение проекта договора в редакции, предложенной обществом, нарушает имущественные интересы города Москвы и приводит к преимущественному положению общества относительно иных хозяйствующих субъектов, являющихся арендаторами нежилых помещений на территории города Москвы, в связи с чем изменение проекта договора в редакции, предложенной обществом, не может быть принято.

Судебная коллегия также обращает внимание, что в рамках настоящего дела истец реализовал свое право, суд урегулировал разногласия между Департаментом и обществом, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: г. Москва, Староконюшенный пер., 5/14, с кадастровым номером 77:01:0001049:3478, общей площадью 245 кв. м.

Вопреки доводам общества, при определении условий договора, по которым у сторон возникли разногласия, суд апелляционной инстанции исходил из проверки доводов истца и предлагаемых условий на соответствие требованиям нормам гражданского права и положениями специального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Суд округа отмечает, что условия договора, связанные с оформлением электронной закладной, не противоречат положению пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а возложение обязанности по страхованию выкупаемого объекта соответствует пункту 1 части 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку объект приобретается истцом на условиях рассрочки оплаты; страхование рисков, связанных с потерей имущества в случае утраты собственности, не нарушает прав истца. Условие договора об оборудовании объекта средствами пожарной безопасности также не нарушает прав истца, поскольку использование помещения, которое не оборудовано соответствующими средствами, указывало бы на нарушение норм действующего законодательства в части противопожарной безопасности.

Довод кассационной жалобы Департамента, указывающий на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и отклонен с указанием в судебном акте соответствующих мотивов.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Доводы заявителей кассационных жалоб направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судами не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 176, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 27.10.2023 в неизмененной части и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2023 по делу N А40-191684/2022 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий - судья И.В. Лазарева

Судьи

А.Р. Белова С.В. Краснова