Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13 мая 2024 г. N Ф05-6953/24 по делу N А40-267700/2022

г. Москва

13 мая 2024 г.

Дело N А40-267700/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25.04.2024.

Полный текст постановления изготовлен 13.05.2024.

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего - судьи Аталиковой З.А.,

судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Таганка": Хромов С.А. по доверенности от 03.04.2023

от Департамента городского имущества города Москвы: не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 по делу N А40-267700/2022

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Таганка"

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий при заключении договора купли продажи,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Таганка" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, департамент) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и департаментом при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 77:04:0001019:9629, общей площадью 113,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 1-я Дубровская, д. 1А.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.11.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024, заявленные требования удовлетворены.

Урегулированы возникшие между обществом и департаментом разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по условиям о цене объекта, условиях и порядке оплаты, штрафных санкциях в случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности, залога, сервитута и выдачи электронной закладной на Объект, заверениях ( пункты 3.1, 3.3, 3.4, 3.6, 5.3, 7.3 ).

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований общества в полном объеме. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам. Указывает, что разногласия необходимо урегулировать по цене и на условиях, определенных департаментом, поскольку в силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации. И поскольку департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, именно он как собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Кроме того, указывает на то, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

Также полагает, что у судов не было оснований для назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта, поскольку доказательств несоответствия законодательству экспертного заключения, предъявленного департаментом, не представлено.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети "Интернет".

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель общества возражал против ее удовлетворения.

Надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства ответчик явку своего представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы дела, выслушав представителя, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 113,4 кв. м по адресу: г. Москва, ул. 1-я Дубровская, д. 1А, с кадастровым номером 77:04:0001019:9629, на основании договора аренды от 23.01.2004 N 01-00110/2004.

Общество является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) 31.08.2022 истец обратился в департамент с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены и условий выкупаемого объекта.

Исходя из условий, предложенных ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора купли-продажи недвижимости, цена объекта составляет 10 307 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.10.2022 N М306-2351-П/2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 17.10.2022 N 485/979-22, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков", является окончательной, согласованной сторонами договора и изменению не подлежит.

Полагая, что указанная в договоре купли-продажи нежилого помещения цена является чрезмерно завышенной, в целях определения стоимости выкупаемого объекта истец заключил договор с частнопрактикующим оценщиком Чернышовым Игорем Александровичем. В соответствии с отчетом от 05.11.2022 N 0511202201 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненным данным оценщиком, цена объекта составляет 4 722 069 руб.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истец обратился в суд с заявленными требованиями.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, со ссылкой на положения статей 217, 421, 445, 446 ГК РФ, Закона N 159-ФЗ, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем урегулировал разногласия сторон при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ истец, как субъект малого предпринимательства, вправе воспользоваться предоставленными ему правовыми способами, направленными на защиту преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости; общество отвечает всем условиям, установленным действующим законодательством и дающим право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества.

Делая вывод о возможности урегулирования разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи спорного помещения, суд руководствовался заключением оценочной судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 08.06.2023 экспертом Автономной некоммерческой организации (АНО) "Северо-Западная экспертиза" Островской Александрой Сергеевной, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 31.08.2022 составляет 5 522 301 руб.

Определяя условия остальных пунктов договора, суд первой инстанции исходил из возможности их урегулирования в соответствии с требованиями специального закона и общими нормами гражданского права, регулирующими спорные правоотношения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу и соответствуют фактическим обстоятельствам дела и положениям действующего законодательства.

Оснований не согласиться с выводами судов относительно определения иных пунктов договора, разногласия по которым урегулированы в редакции истца, кассационная коллегия не усматривает, поскольку судами правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права, при этом заявляя возражения, Департамент не приводит в кассационной жалобе мотивированных возражений, свидетельствующих о противоречии определенных судом условий договора требованиям закона.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов и признает, что доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, изложенные Департаментом в апелляционной жалобе, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 07.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2024 по делу N А40-267700/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий - судья

З.А. Аталикова

Судьи

И.В. Лазарева Л.В. Федулова