Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 июня 2024 г. N Ф05-9956/24 по делу N А40-6131/2023

город Москва

06 июня 2024 г.

Дело N А40-6131/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2024 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Беловой А.Р.,

судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы (в режиме веб-конференции): Кашина Л.В., по доверенности от 11.12.2023 N ДГИ-Д-1678/23

от Правительства Москвы (в режиме веб-конференции): Кашина Л.В., по доверенности от 19.07.2023 N 4-47-1510/27

от ООО "Постотель": Эргюева Ю.В., по доверенности от 23.01.2023 N 1

при рассмотрении 04 июня 2024 года в судебном заседании кассационной жалобы Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 22 декабря 2023 года

Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 05 марта 2024 года

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью "Постотель" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий по договору купли-продажи

третье лицо: высший исполнительный орган государственной власти города Москвы Правительство Москвы

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Постотель" (далее - ООО "Постотель", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятого судом заявления об уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости, предметом которого являются здание, расположенное по адресу: г. Москва, Таганский, пер. Пестовский, дом 3, строение 1, с кадастровым номером: 77:01:0006026:1115, общей площадью 1170,6 кв. м и земельный участок по адресу: г. Москва, пер. Пестовский, вл. 3, стр. 1, площадью 346 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0006026:4063, и об обязании Департамента городского имущества города Москвы зачесть стоимость неотделимых улучшений здания, расположенного по адресу: г. Москва, Таганский, пер. Пестовский, дом 3, строение 1, с кадастровым номером: 77:01:0006026:1115, общей площадью 1170,6 кв. м, в размере 92 190 000 руб. в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Москвы (далее - Правительство).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2023 года судом разногласия урегулированы, цена выкупаемых объектов определена на основании заключения судебной экспертизы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2024 года решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2023 года оставлено без изменения.

Законность принятых по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Департамента и Правительства, которые просят вышеуказанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене и на условиях, предложенных Департаментом.

В обоснование кассационной жалобы Департамент и Правительство ссылаются на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Заявители указывают, что Департамент осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы, из чего следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; отмечает, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, представленный Департаментом, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; считает заключение судебного эксперта необоснованным, не полным, основанным на недостоверных данных и содержащим ошибочные выводы, которое не может быть принято в качестве доказательства, определяющего стоимость выкупаемого объекта недвижимости; указывает на необоснованный отказ в удовлетворении ходатайства Департамента и Правительства о назначении повторной судебной экспертизы.

До судебного заседания от истца поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен судебной коллегией к материалам дела.

От Департамента и Правительства в Арбитражный суд Московского округа в электронном виде поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем онлайн-заседания (посредством веб-конференции). К ходатайству приложены электронные образцы документов, удостоверяющие личность представителя ответчика и третьего лица и доверенности на представление их интересов.

В соответствии с положениями статья 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 30.12.2021 N 440-ФЗ и исходя из необходимости соблюдения интересов участников процесса на судебную защиту, принимая во внимание наличие технической возможности для проведения судебного заседания с использованием информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседания), Арбитражным судом Московского округа удовлетворено заявленное ходатайство ответчика и третьего лица.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента и Правительства (принимавший участие в судебном заседании посредством веб-конференции) поддержал приведенные доводы и требования своей кассационной жалобы. Представитель ООО "Постотель" (непосредственно присутствующий в судебном заседании) по доводам кассационной жалобы возражал, просил оставить судебные акты без изменения.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей Департамента, Правительства и ООО "Постотель", изучив материалы дела, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что 01.04.2014 между Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское имущество" и ООО "Постотель" был заключен договор от 01.04.2014 N 17-00014/14 аренды нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы (далее - договор аренды), в соответствии с которым ООО "Постотель" арендовало нежилое здание, расположенное по адресу: г. Москва, Пестовский пер., дом 3, строение 1, с кадастровым номером: 77:01:0006026:1115, общей площадью 1170,6 кв. м, находящееся в собственности города Москвы, сроком с 01.04.2014 по 31.03.2029.

Дополнительным соглашением к договору от 01.04.2014 N 17-00014/14 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Пестовский пер., дом 3 строение 1, от 09.06.2018 внесены изменения: в связи с прекращением права хозяйственного ведения государственного унитарного предприятия города Москвы "РЭМ" (запись в ЕГРН от 16.10.2017 N 77/009/241/2017-4848) по тексту договора аренды от 01.04.2014 N 17-00014/14 вместо государственного унитарного предприятия города Москвы "РЭМ" (арендодатель) читать Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель).

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что также подтверждается внесением общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 N 159-ФЗ истец обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Департамент, рассмотрев обращение истца, 22.11.2022 направил истцу проект договора купли-продажи недвижимости от 22.11.2022 N 59-8080, в соответствии с условиями которого Департамент передает в собственность ООО "Постотель" выкупаемые объекты недвижимости, стоимость которых составляет 255 465 000 руб. (пункт 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.10.2022 N М296-2263-П/2022, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 11.10.2022 N 485/943-22, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к независимому оценщику.

В соответствии с подготовленным ИП Донсковым О.Д. отчетом N С-2210-5.5 об оценке недвижимого имущества от 04.11.2022, рыночная стоимость выкупаемых объектов недвижимости округленно составляет 166 840 000 руб.

Кроме того, истец указывает на то, что им в соответствии с условиями договора аренды в выкупаемом здании были проведены работы по капитальному ремонту, в связи с чем стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества согласно отчета N С-2210-5.6 об оценке неотделимых улучшений нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0006026:1115 общей площадью 1 170,6 кв. м по адресу: г. Москва, Пестовский пер., д. 3, стр. 1, от 04.11.2022, выполненного индивидуальным предпринимателем Донсковым О.Д., по состоянию на 10.08.2022 составила 101 186 000 руб.

Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пунктов 3.1, 3.4, 3.6 договора и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, предложив цену выкупаемого имущества в размере 65 654 000 руб. (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений здания в размере 101 186 000 руб.) и направил его в Департамент.

Письмом от 22.12.2022 N 33-5-78335/22-(0)-9 отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истцом в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость (без учета НДС) нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0006026:1115, расположенного по адресу: город Москва, Пестовский переулок, дом 3, строение 1, без учета стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006026:4063, на котором расположено указанное нежилое здание, по состоянию на 10.08.2022 составляет 94 575 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006026:4063, расположенного по адресу: город Москва, Пестовский переулок, владение 3, строение 1, по состоянию на 10.08.2022 составляет 61 110 000 руб.

Объем произведенных работ и документально подтвержденных затрат, который привел к созданию неотделимых улучшений в результате капитального ремонта с перепрофилированием под гостиницу нежилого здания с кадастровым номером 77:01:0006026:1115, расположенного по адресу: город Москва, Пестовский переулок, дом 3, строение 1, по состоянию на фактическую дату окончания капитального ремонта (02.10.2015) составляет 83 278 562 руб. 66 коп., в том числе 18 % НДС - 12 703 509 руб. 56 коп.

Рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения, произведенных в нежилом здании, расположенном по адресу: город Москва, Пестовский переулок, дом 3, строение 1, с кадастровым номером: 77:01:0006026:1115, по состоянию на 10.08.2022 равна 92 190 000 руб.

Суды, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение, установили, что оценка, проведенная экспертами ФБУ Российский Федеральный Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации Питеровым А.А. и Глазовой Е.В., соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611, отражает реальную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов у судов не имеется.

Экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суды считают достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, проанализировав условия заключенного договора с позиции статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3-5, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", руководствуясь положениями статей 309, 310, 432, 445, 446, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 10, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; учитывая позицию, изложенную в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком"; исходя из того, что истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; учитывая, что сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют, площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы"; установив, что истец имеет право на выкуп арендованного имущества по его рыночной стоимости, установленной судебной экспертизой; рыночная стоимость выкупаемого имущества определена в результате проведения судебной экспертизы; учитывая, что экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки; принимая во внимание, что Департаментом не представлено доказательств необъективности выводов, содержащихся в заключении по результатам оценочной экспертизы, а также доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения; в связи с чем, пришли к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований по урегулированию разногласий по цене объекта недвижимости в размере 63 495 000 руб. (без учета НДС и за вычетом стоимости неотделимых улучшений объекта 1 в размере 92 190 000 руб.).

Ходатайство ответчика и третьего лица о назначении повторной экспертизы отклонено судами на основании следующего.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличии противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту.

Суды не усмотрели противоречий в выводах экспертов и сомнений в обоснованности заключения экспертов, экспертами не нарушены положения статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в заключении отражено предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рассматриваемое заключение содержит мотивы, методы, использованные при исследовании.

При таких обстоятельствах у судов не имеется оснований ставить экспертное заключение под сомнение и полагать, что заключение по результатам экспертизы содержит неправильные по существу выводы и не считать данное заключение надлежащим доказательством.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Объективность и законность заключения, представленного по результатам проведения судебной экспертизы, получило полную оценку судами.

Судебная коллегия отмечает, что изложенные Департаментом и Правительством в кассационной жалобе доводы проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, однако не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а фактически повторяют доводы, изложенные ими при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанции, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является компетенцией суда, рассматривающего спор по существу.

Несогласие Департамента и Правительства с выводами судов, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22 декабря 2023 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2024 года по делу N А40-6131/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Председательствующий судья

А.Р. Белова

Судьи

И.В. Лазарева Л.В. Федулова