Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 июня 2024 г. N Ф05-12437/24 по делу N А40-197954/2023

г. Москва

26 июня 2024 г.

Дело N А40-197954/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 18.06.2024.

Полный текст постановления изготовлен 26.06.2024.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Федуловой Л. В.,

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В.,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Иогансена Валентина Александровича - Фаизов Е.Л. (доверенность от 01.06.2023);

от индивидуального предпринимателя Лисицына Алексея Вадимовича - не явился, извещен;

от Департамента городского имущества города Москвы - Новиков М.А. (доверенность от 27.12.2023);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Иогансена Валентина Александровича

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 по делу N А40-197954/2023

по иску индивидуального предпринимателя Иогансена Валентина Александровича и индивидуального предпринимателя Лисицына Алексея Вадимовича

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Иогансен Валентин Александрович (далее - ИП Иогансен В.А., истец 1) и индивидуальный предприниматель Лисицын Алексей Вадимович (далее - ИП Лисицын А.В., истец 2) обратились в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023 отменено, производство по делу прекращено.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ИП Иогансен В.А. обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит, с учетом принятого судом уточнения в судебном заседании просительной части кассационной жалобы, отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что спорные входные группы с лестничными клетками не отнесены к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, так как они образуют единое пространство с принадлежащим истцам нежилым помещением и не предназначены для обслуживания иных жилых помещений в соответствии с ч.1 п.1 ст.36 ЖК РФ.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ИП Иогансена В.А. поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истцы являются собственниками нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0002010:3988 общей площадью 325,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, Щелковское шоссе, дом 21, корпус 2, приобретенного у Департамента по договору купли-продажи от 10.02.2017.

Как указывают истцы, согласно поэтажному плану доступ в указанное нежилое помещение осуществляется через входные группы с лестничными клетками площадью 53,6 кв.м (кадастровый номер 77:03:0002010:3986) и 37,1 кв.м (кадастровый номер 77:03:0002010:3987) (далее - спорные помещения), сформированными как отдельные объекты недвижимости, находящиеся в собственности города Москвы.

На основании обращения истцов Департаментом издано распоряжение от 17.07.2023 N 46473, в соответствии с которым спорные помещения приватизированы, утвержден способ продажи - отчуждение собственникам главной вещи (истцам) в соответствии со статьей 135 ГК РФ с рассрочкой оплаты и распределением долей в праве общей долевой собственности: истцу 1 - 3/10 доли, истцу 2 - 7/10 долей; установлена цена продажи - 7 697 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.05.2023 N П809-1285-УР/2023, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс".

Направленный проект договора купли-продажи истцами подписан с протоколом разногласий от 15.08.2023, в котором покупатели указали иную стоимость приобретаемых объектов недвижимости - 1 567 500 рублей.

Ввиду того, что протокол разногласий Департаментом не согласован, и полагая, что заключение договора купли-продажи является для ответчика обязательным (пункт 2 статьи 445 ГК РФ), истцы обратились в суд с иском об урегулировании разногласий о цене при заключении договора.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что у Департамента отсутствует обязанность заключить договор, поскольку в материалы дела не представлены доказательства наличия исключительных прав на приобретение помещений в собственность, не представлено доказательств, что спорные помещения являются принадлежностью к выкупленным истцами помещениям; право собственности города Москвы на спорные помещения зарегистрировано как на самостоятельные объекты недвижимости.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что у ответчика отсутствует установленная законом, договором или добровольно принятая на себя обязанность заключить с истцами договор купли-продажи в отношении спорных помещений; указал, что распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 17.07.2023 N 46473 истцами не оспорено, в том числе в части цены помещений, установленной данным распоряжением; также истцами не оспорено в установленном законом порядке заключение об оценке рыночной стоимости помещений от 29.05.2023 N П809-1285-УР/2023, выполненное ООО "Центр оценки "Аверс".

Поскольку Гражданским кодексом или иным законом не предусмотрена обязанность ответчика по заключению спорного договора и судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик не давал согласия на рассмотрение преддоговорного спора в суде (отсутствие явно выраженного соглашения сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий), суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и прекратил производство по делу в порядке пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с тем, что исковое заявление не подлежит рассмотрению в судах.

Между тем судами не учтено следующее.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, по сделке, объектом которой является главная вещь, должна быть передана и ее принадлежность, поскольку по общему правилу главная вещь и принадлежность выступают как единый объект.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как установлено судами, истцы являются собственниками помещения с кадастровым номером 77:03:0002010:3988 на основании договора купли-продажи от 10.02.2017, заключенного с Департаментом.

При рассмотрении настоящего спора суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что спорные помещения являются самостоятельным объектом, поскольку не представлены доказательства, что они являются вспомогательными.

При этом судами не учтено, что Департаментом не оспаривался факт того, что спорные помещения являются вспомогательными.

Так, в материалы дела представлено письмо Департамента от 24.04.2023 N ДГИ-Э-38306/23-1, адресованное ИП Иогансену В.А., где указано, что согласно письму ГБУ МосгорБТИ от 12.04.2023 помещения объекта 1 и объекта 2 учтены во вспомогательной площади помещений и предназначены для прохода в нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0002010:3988 (т.1 л.д.16).

Согласно преамбуле распоряжения Департамента от 17.07.2023 N 46473 "О продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ш. Щелковское, д.21, корп.2, общей площадью 90,7 кв.м" оно принято в соответствии со статьей 135 ГК РФ.

Следовательно, издавая распоряжение о продаже спорных помещений, Департамент исходил из того, что они являются вспомогательными по отношению к помещению с кадастровым номером 77:03:0002010:3988, принадлежащему на праве собственности истцам.

Поскольку Департамент издал распоряжение в отношении спорных помещений как вспомогательных, суд округа полагает вывод суда первой и апелляционной инстанций о том, что объекты являются самостоятельными, преждевременным и сделанным при неполном исследовании доказательств.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, достоверно установить, являются ли спорные помещения самостоятельными объектами недвижимости или вспомогательными; отнесены ли они к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, предназначены ли для обслуживания жилых помещений в соответствии с ч.1 п.1 ст.36 ЖК РФ; для установления данного факта целесообразно запросить и исследовать техническую документацию, при необходимости рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы; в случае установления обстоятельства, что спорные объекты являются вспомогательными, исследовать основания приобретения помещения с кадастровым номером 77:03:0002010:3988 и проверить возможность урегулирования спора о цене помещений с кадастровыми номерами 77:03:0002010:3986 и 77:03:0002010:3987 в судебном порядке, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2024 по делу N А40-197954/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Председательствующий судья

Л.В. Федулова

Судьи

А.Р. Белова И.В. Лазарева