Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 августа 2024 г. N Ф05-13489/24 по делу N А40-154541/2023

г. Москва

6 августа 2024 г.

Дело N А40-154541/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 31.07.2024.

Полный текст постановления изготовлен 06.08.2024.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи С.Ю. Дацука,

судей Е.В. Кочергиной, А.В. Цыбиной

при участии в заседании:

от истца: общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" - В.Б. Белиц, представитель по доверенности от 27.01.2023;

от ответчика: государственного унитарного предприятия города Москвы "Московский ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени метрополитен имени В.И. Ленина" - Я.С. Жукова, представитель по доверенности от 22.12.2021;

рассмотрев в судебном заседании 31 июля 2024 года кассационную жалобу

государственного унитарного предприятия города Москвы "Московский ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени метрополитен имени В.И. Ленина"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2023 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2024 года,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Абсолют"

к государственному унитарному предприятию города Москвы "Московский ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени метрополитен имени В.И. Ленина"

о понуждении заключить договор аренды.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Абсолют" (далее - ООО "Абсолют", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к государственному унитарному предприятию города Москвы "Московский ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени метрополитен имени В.И. Ленина" (далее - ГУП "Московский Метрополитен", Предприятие) о понуждении к заключению договора аренды нежилых помещений N 25, 26, 28, 29 общей площадью 249,2 кв. м, расположенных на 1 этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Тестовская, д. 1 на новый срок (3 года), на условиях, изложенных в проекте договора.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2024, требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Предприятие обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

В обоснование кассационной жалобы ответчиком указано на нарушение судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, содержащихся в судебных актах, обстоятельствам дела.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии жалобы к производству, месте и времени судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте суда: http://fasmo.arbitr.ru.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Абсолют" выразило несогласие с доводами кассатора, указало на законность и обоснованность решения и постановления, просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон поддержали правовые позиции по спору, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в решении суда первой инстанции и постановлении суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "Абсолют" (арендатор) и АО "МКЖД" (арендодатель) были заключены договоры аренды N N 01126/20 от 01.06.2018, 01125/21 от 01.06.2018, 01128/27 от 28.06.2018, 01129/23 от 01.06.2018, по условиям которых во временное возмездное владение и пользование истца переданы нежилые помещения NN 25, 26, 28, 29 общей площадью 2494,2 кв. м, расположенные на 1 этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Тестовская, д. 1.

Договоры заключены по результатам проведения аукционов.

В соответствии с пунктами 3.1 договоров срок их действия распространен на 5 лет.

В силу пункта 3.5 договора арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя обязанности по договору, имеет преимущественное право на пролонгацию договора в соответствии с действующим законодательством. Арендатору предоставлено преимущественное перед третьими лицами право заключить договор аренды на новый срок согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 договора, если иное не предусмотрено пунктом 3.7. договора.

Согласно пункту 3.6 договоров арендатор, при условии соблюдений обстоятельств по договору, вправе использовать свое преимущественное право на заключение договора на новый срок путем направления арендодателю предложения заключить договор на новый срок.

Дополнительными соглашениями N 4 от 27.03.2023 в связи с передачей здания в хозяйственное ведение произведена замена арендодателя на ГУП "Московский метрополитен".

Общество инициировало обращение к ответчику с заявлением N 47/01-СВ от 20.04.2023 о пролонгации договоров аренды, в ответ на которое письмом N УД-25-18472/23 от 26.05.2023 Предприятие выразило согласие на заключение новых договоров сроком на три года.

Письмом N 3444/17 от 23.06.2023 истцом направлен в адрес ответчика подписанный договор аренды.

Вместе с тем письмом N N УД-25/18472/23 от 30.06.2023 истцу отказано в заключении договоров на новый срок.

Полагая, что такие действия предприняты вопреки законодательным предписаниям, ООО "Абсолют" обратилось в арбитражный суд.

Разрешая спор, суды обеих инстанций по результатам исследования и оценки совокупности представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выявили состав и последовательность взаимных действий истца и ответчика (а также его правопредшественника), установили, что ООО "Абсолют" соответствует всем установленным законом критериям, позволяющим требовать пролонгации арендных отношений на новый срок, а ограничения, регламентированные подлежащими применению нормативными предписаниями, отсутствуют.

Учитывая совокупность приведенных обстоятельств, суды, руководствуясь положениями статей 445, 447, 617, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предписаниями статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьи 23 Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований.

Суд кассационной инстанции, проверив законность решения и постановления, действуя в пределах своих полномочий, из которых исключено установление иных обстоятельств, чем были установлены судами, констатирует отсутствие оснований для несогласия с приведенными выводами судов первой и апелляционной инстанции и признает их правильными по существу.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из неосновательного обогащения.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса сторона, которой указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите полностью или частично, в том числе признания ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Согласно статье 2 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ "О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон N 572-ФЗ), вступившей в силу с 09.01.2019), действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2022 N 305-ЭС22-10237 по делу N А40-40060/2021).

В ходе судебного разбирательства установлено, что при первоначальном заключении договоров регламентированный законом порядок проведения торгов был соблюден - аукционы на право заключения договора аренды недвижимости проведены в соответствии с требованиями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Закона N 44-ФЗ.; аукцион проведен без ограничения участников по составу, в ходе проведения конкурентной процедуры не были нарушены права и законные интересы неопределенного круга хозяйствующих субъектов, которые имели возможность участвовать в аукционе наравне с ООО "Абсолют".

Приобретатель объекта недвижимости у АО "МКЖД", единственным акционером которого являлся г. Москва, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды.

При заключении дополнительных соглашений от 27.03.2023 (согласно которым произведена замена стороны арендодателя с АО "МКЖД" на ГУП "Московский метрополитен"), дополнительные ограничения или изменения, за исключением сведений об арендодателе, сторонами согласованы не были.

Таким образом, в момент заключения нового договора аренды истцом соблюдены все необходимые условия для применения преимущественного права для заключения договора аренды на новый срок.

Данных о наличии возражений у собственника имущества не имеется.

Кроме того, как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам оценки подтверждено, что стоимость арендной платы, предусмотренная в новом договоре (пункт 3.1) и указанная ГУП "Московский метрополитен" в отношении спорных помещений, соответствовала требованиям статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Срок аренды в новом договоре был также определен с соблюдением названной нормы Закона о защите конкуренции.

При этом у истца отсутствовала задолженность по арендной плате за арендуемое имущество, начисленные неустойки (штрафы, пени).

Основанием для отказа в заключении договора на новый срок может являться принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом, в соответствии с которым арендодатель не намерен далее сдавать имущество в аренду.

Доказательств принятия такого решения в установленном законом порядке не имеется.

Надлежит также учитывать, что до истечения срока действия договора ГУП "Московский метрополитен" не уведомило ООО "Абсолют" о принятии иного порядка распоряжения этим имуществом, то есть Общество не уведомлялось о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора.

Таким образом, итоговые выводы судов являются верными, фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, установлены судами полно, представленные доказательства исследованы с соблюдением регламентированного Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации стандарта, получили всестороннюю и надлежащую правовую оценку.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Учитывая изложенное, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2024 года по делу N А40-154541/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий судья

С.Ю. Дацук

Судьи

Е.В. Кочергина А.В. Цыбина