Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 мая 2008 г. N А68-2278/06-257/4-117/Я Дело о взыскании неосновательного обогащения по договору аренды передано на новое рассмотрение, поскольку судебные инстанции неверно применили к отношениям сторон нормы обязательственного права, так как в данном случае они должны были быть урегулированы нормами гражданского законодательства о неосновательном обогащении (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 15 мая 2008 г. N А68-2278/06-257/4-117/Я
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 февраля 2009 г. N Ф10-1952/08 по делу N А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего. судей, при участии в заседании: от ООО "К": Г.И.Ю. - адвоката (дов. от 17.09.07, удост. N 027 от 03.12.07), от ООО "Т": Д.Ю.А. - представит, (дов. N 1 от 09.11.07), от ООО "К": Р.А.Ю. - представит, (дов. от 14.11.07),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "К" на решение от 09.01.08 Арбитражного суда Тульской области и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.08 по делу N А68-2278/06-257/4-117/Я, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К"), г. Тула, обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Т" (далее - ООО "Т"), г. Тула, о взыскании 7324804,66 руб. неосновательного обогащения.

ООО "Т" предъявило, в свою очередь, иск о признании недействительным (ничтожным) пункта 6 дополнительного соглашения N 1 от 27.08.2004 к договору аренды N 1-Т от 01.04.2004, заключенному с ООО "К".

Определением Арбитражного суда Тульской области от 27.07.2006 указанные дела объединены и рассмотрены в одном производстве как основные и встречные требования.

Третьим лицом по делу выступало общество с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К"), г. Тула.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.03.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2007 указанное решение отменено в части отказа в удовлетворении основного иска и последний удовлетворен - в заявленной сумме, в остальном оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19.09.2007 названные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 09.01.2008 в удовлетворении первоначальных и встречных требований вновь отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2008 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "К" просит отменить состоявшиеся судебные акты в части отказа в первоначальном иске, ссылаясь на несоответствие содержащихся в этой части выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права.

В судебном заседании представители ООО "К" и третьего лица - ООО "К" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ООО "Т" просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и третьего лица, суд кассационной инстанции полагает, что решение от 09.01.08 и постановление от 13.03.08 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, разрешившими спор, 01.04.2004 между ООО "Т" (арендодатель) и ООО "К" (арендатор) был заключен договор N 1-Т аренды нежилого здания (кинотеатр), расположенного по адресу: г. Тула, пр. Ленина, 93, лит. А, общей площадью 1277,1 кв. м., для использования под размещение культурно-развлекательных объектов и магазина розничной торговли на срок до 01.04.2014.

12.04.2004 договор аренды прошел государственную регистрацию в Тульском областном регистрационном центре.

Согласно условиям этого договора (в редакции дополнительного соглашения к нему N 1 от 27.08.2004) арендодатель в срок с 01.09.2004 по 01.06.2005 обязался произвести оговоренные работы по устройству и капитальному ремонту здания, а в случае их невыполнения в установленные сроки - не требовать оплаты арендных платежей за указанный период.

Судом также установлено, что арендодателем оговоренные работы не были выполнены в указанных объемах и сроки. Между тем арендные платежи за этот период арендатором были внесены. Считая их неосновательно полученными арендодателем, арендатор (ООО "К") обратился в суд за их взысканием.

Арендодатель (ООО "Т") заявил встречный иск о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения N 1 от 27.08.2004 в части условия о неоплате арендных платежей ввиду его несоответствия требованиям ст. 612 Гражданского кодекса РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что в данном случае отношения сторон урегулированы нормами обязательственного права, поскольку между ними заключен и действует договор аренды, и на них не распространяются положения ст. 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. Оспариваемое условие дополнительного соглашения к договору аренды суды расценили как устанавливающее отсутствие у арендодателя права требовать арендную плату, но не освобождающее арендатора от ее уплаты.

Кассационная коллегия не может признать такие выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из дополнительного соглашения N 1 от 27.08.2004, заключенного между ООО "Т" и ООО "К", не видно, что стороны предусмотрели в нем лишь одно условие, и оно не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

Согласно пункту 6 этого соглашения в случае невыполнения арендодателем оговоренных ремонтных работ в установленные сроки арендная плата не оплачивается арендатором до завершения арендодателем указанных работ, при этом арендодатель не вправе требовать ее уплаты за указанный период.

Таким образом, условия дополнительного соглашения в части невнесения арендной платы касаются обеих сторон и предоставляют арендатору право не оплачивать пользование арендованным имуществом до выполнения арендодателем своих обязательств по проведению ремонтных работ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, оговоренные работы не были выполнены ООО "Т" в указанных в дополнительном соглашении от 27.08.2004 объемах и сроки, следовательно, до завершения этих работ у арендатора отсутствовало обязательство по уплате арендных платежей. Между тем согласно имеющимся в деле платежным поручениям денежные средства в счет арендной платы были им получены.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Учитывая изложенное, оснований считать, что в данном случае отношения сторон были урегулированы нормами обязательственного права и к ним неприменимы нормы ГК РФ о неосновательном обогащении, у судов обеих инстанций не имелось.

Вывод судов о том, что арендатор перечислял арендную плату, имея возможность пользоваться арендованным имуществом, сделан без учета доводов ООО "К" о том, что в субаренду им сдавалась лишь часть арендуемой площади, причем неисполнение ООО "Т" своих обязанностей по ремонту привело к невозможности нормальной эксплуатации магазина.

Вопросы о том, использовалось ли фактически арендованное имущество или его часть арендатором в спорный период, и как это пользование соотносится с условиями, из которых стороны исходили при заключении договора аренды от 01.04.2004 и дополнительного соглашения к нему, имеют существенное значение для разрешения спора по существу.

Поскольку эти вопросы судами не исследованы, всем доводам участвующих в деле лиц надлежащей правовой оценки не дано, а нормы материального права применены неправильно, учитывая также взаимосвязь основного и встречного исков, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в полном объеме, а дело - направлению на новое рассмотрение для разрешения по существу с учетом отмеченных недостатков.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 287 ч. 1 п. 3, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 09.01.08 Арбитражного суда Тульской области и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.08 по делу N А68-2278/06-257/4-117/Я отменить, передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области в ином составе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.