Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25 сентября 2008 г. N А54-5104/07-С10 Поскольку дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения не требовало государственной регистрации и, следовательно, является заключенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за спорный период ввиду произведенного сторонами зачета данной задолженности в счет стоимости осуществленного арендатором ремонта. Постановление апелляционной инстанции об удовлетворении иска отменено, в силе оставлено решение суда первой инстанции (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 25 сентября 2008 г. N А54-5104/07-С10
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца ИП П.С.И.: представитель не явился, извещен надлежаще; от ИП С.А.В.: Ч.В.М. - представитель (дов. б/н от 20.05.2008); от ответчика ЗАО "Т": Т.Е.Н. - представитель (дов. N 2-4/28 от 18.07.2008);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "Т", г. Краснодар, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2008 по делу N А54-5104/07-С10, установил:

Индивидуальный предприниматель П.С.И. (далее - ИП П.С.И.) г. Рязань, и индивидуальный предприниматель С.А.В. (далее - ИП С.А.В.), г. Рязань обратились в Арбитражный суд Рязанской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Т" (далее - ЗАО "Т"), г. Рязань, о взыскании 1047719 руб. 44 коп. задолженности и неустойки по договору аренды нежилого помещения от 21.07.2005.

В ходе рассмотрения дела истцы в порядке ст. 49 АПК РФ уточнили исковые требования и просили взыскать с ЗАО "Т" в пользу ИП П.С.И. задолженность по договору аренды от 21.07.2005 за период с 22.07.2005 по 15.12.2005 в размере 304065 рублей, неустойку в сумме 69203 рублей 91 копейки, за период с 11.08.2005 по 10.01.2008, исходя из учетной ставки банковского процента 10%. Взыскать с ЗАО "Т" в пользу ИП С.А.В. задолженность по договору аренды от 21.07.2005 за период с 22.07.2005 по 15.12.2005 в размере 304065 рублей, неустойку в сумме 69203 рублей 91 копейки за период с 11.08.2005 по 10.01.2008, исходя из учетной ставки банковского процента 10%. От остальной части исковых требований истцами был заявлен отказ.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 18.02.2008 в части требований о взыскании с ЗАО "Т" в пользу ИП С.А.В. задолженности по арендной плате и пени по договору в сумме 150590 рублей 81 копейки и взыскании с ЗАО "Т" в пользу ИП П.С.И. задолженности по арендной плате и пени по договору в сумме 150590 рублей 81 копейки производство по делу прекращено по п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2008 указанное решение в части отказа в удовлетворении исковых требований отменено, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции от 29.05.2008, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит названный судебный акт отменить, оставив в силе решение от 18.02.2008.

При этом заявитель ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ИП П.С.И. просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

ИП С.А.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд округа не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав явившихся представителей, суд кассационной инстанции считает необходимым постановление апелляционной инстанции от 29.05.2008 отменить, оставив в силе решение от 18.02.2008 в связи со следующим.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 21.07.2005 между ИП С.А.В., ИП П.С.И. (арендодатель) и ЗАО "Т" (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения Н5, лит. А, общей площадью 349,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. К., д. 9, для организации розничной торговли смешанными группами товаров, сроком на 5 лет с момента государственной регистрации.

По акту приема-передачи от 22.07.2005 указанное нежилое помещение передано арендатору.

06.10.2005 договор аренды нежилого помещения от 21.07.2005 был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды от 21.07.2005 арендатор принял на себя обязательство ежемесячно до 10-го числа каждого календарного месяца перечислять арендную плату на расчетный счет арендодателя (в равных долях каждому собственнику помещения).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.

Кроме того, 21.07.2005 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 21.07.2005, в соответствии с условиями которого арендодатели, в связи с проведением арендатором за свой счет ремонта арендуемых помещений, обязались возместить арендатору часть стоимости произведенного ремонта в размере 604 747 рублей 50 коп., равными долями в период с 22.07.2005 по 15.12.2005 года.

Ссылаясь на то, дополнительное соглашение от 21.07.2005 является незаключенным, поскольку не было зарегистрировано в установленном законом порядке, и указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 21.07.2005 в результате чего за последним образовалась задолженность за период с 22.07.2005 по 15.12.2005, ИП П.С.И. и ИП С.А.В. обратились с в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, указав на то, что дополнительное соглашение от 21.07.2005 не требовало государственной регистрации, а поэтому следует считать его заключенным, пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с 22.07.2005 по 15.12.2005 ввиду произведенного сторонами зачета данной задолженности в счет стоимости осуществленного арендатором ремонта.

Отменяя решение суда области, и, удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что дополнительным соглашением от 21.07.2005 стороны фактически изменили размер и порядок уплаты арендной платы, что в силу положений ст.ст. 452, 609, 433, 153, 651 ГК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 16.02.2001 года N 59, влечет необходимость государственной регистрации данного соглашения. Ссылаясь на отсутствие такой регистрации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данное соглашение является не заключенным, что влечет недействительность произведенного сторонами зачета, вследствие чего, суд признал обоснованными требования истцов о взыскании с арендатора образовавшейся за спорный период задолженности и неустойки.

Однако судебная коллегия не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции и считает по существу законным и обоснованным решение суда первой инстанции в связи с нижеизложенным.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце имеется в виду Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения.

Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", разъяснено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, дополнительным соглашением от 21.07.2005 стороны лишь уточнили форму арендной платы по договору аренды от 21.07.2005, размер же арендной платы при этом остался неизменным, а, следовательно, существенные условия договора не были изменены, что позволяет говорить об отсутствии необходимости в государственной регистрации данного соглашения.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение от 21.07.2005 следует считать заключенным.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что размер арендной платы за период с 22.07.2005 по 15.12.2005 зачет которой был произведен по дополнительному соглашению от 21.07.2005 и размер заявленной истцами ко взысканию задолженности по арендной плате за тот же период совпадает, суд области пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по договору аренды от 21.07.2005 за спорный период времени, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

При этом как верно отмечено судом области, действия истцов по предъявлению настоящего иска можно расценить как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), поскольку из представленных в материалы дела документов усматривается, что в процессе рассмотрения арбитражного дела N А54-1129/2007-С19 ИП П.С.И. и ИП С.А.В. не только не отрицали факт заключения спорного дополнительного соглашения к договору аренды от 21.07.2005, но и ссылались на него, возражая против доводов ЗАО "Т" о возмещении стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества (т. 1 л.д. 70, 71).

Ссылка ИП П.С.И. в отзыве на кассационную жалобу на то, что ремонтные работы по улучшению арендуемого помещения были произведены ответчиком с нарушением правил Положения о проведении планово-предусмотрительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, а также на то, что отсутствовала целесообразность проведения данного ремонта, не могут быть приняты во внимание, так как не имеют отношения к настоящему спору и не влияют на соответствие закону дополнительного соглашения от 21.07.2005.

Более того, из имеющихся в материалах дела актов от 22.12.2005 (т. 1 л.д. 122, 123) следует, что ИП П.С.И. и ИП С.А.В. приняли от ЗАО "Т" услуги по ремонту арендуемых помещений по дополнительному соглашению к договору аренды от 21.07.2005 на сумму 302373 руб. 75 коп. каждый (в сумме 604747 рублей 50 коп). При этом в названных актах указано, что услуги выполнены в полном объеме и стороны претензий друг к другу не имеют.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции считает необходимым постановление апелляционной инстанции от 29.05.2008 отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции от 18.02.2008.

Судебные расходы в силу положений ст. 110 АПК РФ относятся на истцов.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2008 по делу N А54-5104/07-С10 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Рязанской области от 18.02.2008 по данному делу.

Взыскать с ИП С.А.В., г. Рязань, и ИП П.С.И., г. Рязань, в пользу ЗАО "Т", г. Краснодар, по 500 рублей с каждого в возмещение расходов заявителя по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.