Письмо Министерства экономического развития РФ от 10 августа 2011 г. N Д23-3356 "О регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел Ваше обращение по вопросу об оформлении в установленном законодательством порядке права собственности на построенный объект недвижимости на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и предоставленном организации на праве аренды, и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

По общему правилу арендатор имеет право осуществлять строительство на предоставленном ему земельном участке только при согласии собственника земельного участка, учитывая, что по договору аренды земельный участок передается арендатору во временное пользование и при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (статья 606 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) (далее - Гражданский кодекс).

В случае строительства капитального объекта на предоставленном земельном участке, выдача разрешения на строительство такого объекта не требуется при условии, если возводимый объект является строением или сооружением вспомогательного использования. Строения и сооружения вспомогательного использования могут являться объектами капитального строительства, если одновременно с этим не представляют собой временные постройки в силу своих конструктивных особенностей, и признаются таковыми с последующей возможностью государственной регистрации права собственности (пункт 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (далее - Градостроительный кодекс).

Вместе с тем, согласно статье 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Однако, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (пункт 8 статьи 36 Градостроительного кодекса).

В случае признания органом государственного учета и технической инвентаризации или судом построенного объекта вспомогательным строением, сооружением в соответствии с пунктом 1.6 "Рекомендаций по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения", принятых Росжилкоммунсоюзом 1 января 1991 г., основаниями для государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимого имущества, являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (декларация об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2009 г. N 447 "Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества");

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества (договор аренды земельного участка) (статья 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Требования, установленные статьей 55 Градостроительного кодекса, не распространяются на случаи строительства капитальных объектов, которые не требуют разрешения на строительство, что тем самым освобождает правообладателя от обязанности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. N 921, сведения об объектах капитального строительства, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, используются при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведении государственного статистического учета, определении размера налога на имущество, внесении сведений о ранее учтенных объектах капитального строительства в государственный кадастр недвижимости, а также ведении реестра федерального имущества.

Принимая во внимание изложенное, в случае отказа в государственной регистрации прав либо уклонения соответствующего органа от государственной регистрации, такие действия (бездействия) могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Дополнительно сообщаем, что Минэкономразвития России в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин