Письмо Министерства экономического развития РФ от 27 января 2009 г. N Д05-397 О реализации ряда положений ФЗ от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Письмо Министерства экономического развития РФ
от 27 января 2009 г. N Д05-397

Департамент государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России рассмотрел обращение о реализации ряда положений Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) и сообщает.

Пунктом 5.3.3 Положения о Министерстве экономического развития, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), установлено, что Минэкономразвития России осуществляет, в том числе, подготовку заключений по проектам нормативных актов, регулирующих отношения субъектов предпринимательской деятельности или их отношения с государством, а также оказывающих влияние на макроэкономические показатели развития страны, в которых дается оценка влияния соответствующих решений на макроэкономические показатели и их последствий для субъектов предпринимательской деятельности. При этом в соответствии с Положением Минэкономразвития России не является органом, уполномоченным осуществлять официальное толкование Федеральных законов.

Между тем, по мнению Департамента, по вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленным в Федеральном законе N 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами ст.209 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст.401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, по мнению Департамента государственного регулирования в экономике, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

По мнению Департамента, при решении вопроса об исчислении продолжительности аренды, обусловленном сменой арендатора, считаем, что нормы, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ, распространяются исключительно на отношения арендатора, являющегося стороной в данном договоре аренды на дату вступления в силу указанного Федерального закона.

Непрерывность арендных отношений предполагает, что общий срок договоров аренды имущества составляет не менее трех лет, при этом в период, за который исчисляется указанный срок, арендуемое имущество не выбывало из владения (пользования) арендатора, претендующего на получение преимущественного права.

Также, по мнению Департамента, предоставляемое арендатору - субъекту малого предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества распространяется на любое количество арендуемых субъектом малого и среднего предпринимательства помещений (договоров аренды) при соблюдении по отношению к каждому помещению требований пунктов 1, 2 и 4 статьи 3 Закона и одновременном соблюдении по отношению ко всей совокупности помещений норм пункта 3 статьи 3 Закона.

Обращаем внимание, что в связи с отсутствием у Минэкономразвития России полномочий по осуществлению официального толкования Федеральных законов данное разъяснение не является обязательным для правоприменителей.

Заместитель директора Департамента государственного регулирования в экономике

П.В. Пустеленин