Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 ноября 2011 г. N 03-05-06-03/91 Об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на отдельно продаваемые по договору купли-продажи нежилые помещения, входящие в общий состав объекта недвижимого имущества

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 ноября 2011 г. N 03-05-06-03/91

Вопрос: В течение нескольких лет мне приходится заниматься оформлением прав собственности граждан на гаражи и нежилые помещения по договорам соинвестирования и купли-продажи. Очень часто возникают проблемы по размеру государственной пошлины, так как толкование закона о государственной регистрации и Налогового кодекса Российской Федерации оставлено в значительной мере на усмотрение не нормативных документов и руководства Управления Федеральной регистрационной службы, а на регистраторов и сотрудников, занимающихся приемом документов.

Каков размер государственной пошлины и кем/как она уплачивается в случае, если продавцом является юридическое лицо, а покупателем - физическое лицо? При этом продавец продает помещение, которое не выделено в отдельное свидетельство о собственности, а входит в число нескольких десятков помещений, включенных в общее свидетельство. Регистраторы утверждают, что юр. лицо должно уплачивать пошлину в размере 15 000 + 15 000 рублей (помимо пошлины, уплачиваемой покупателем): 1) за выведение конкретного помещения из общего свидетельства и 2) за регистрацию сделки с ним. Так ли это?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение по вопросам, связанным с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию прав на отдельно продаваемые по договору купли-продажи нежилые помещения, входящие в общий состав объекта недвижимого имущества, и сообщает, что в соответствии с Регламентом Минфина России, утвержденным Приказом Минфина России от 23 марта 2005 г. N 45н, в Минфине России не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

При этом следует учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается государственная пошлина организациями в размере 15000 рублей, физическими лицами - 1000 рублей.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 8.1 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ установлено, что за государственную регистрацию прекращения прав в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества, отказом от права собственности на объект недвижимого имущества, переходом права к новому правообладателю, преобразованием (реконструкцией) объекта недвижимого имущества государственная пошлина не уплачивается.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2 указывает на то, что действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет.

Пунктом 9 статьи 12 Закона N 122-ФЗ установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

При этом Федеральный закон N 122-ФЗ не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право, в том числе на отдельные части объекта недвижимости, следовательно, факт регистрации заявителем объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности на имущество, являющееся частями нежилого помещения, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке.

Аналогичная позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2009 г. N ВАС-12228/09.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин