Письмо Министерства экономического развития РФ от 10 марта 2010 г. N Д23-770 "Об аренде земельных участков"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу применения отдельных положений постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление) и в рамках своей компетенции сообщает.

1. По распространению действия положений Постановления на отношения, возникшие до вступления его в силу, и по вопросу оснований перерасчета арендной платы.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, перерасчет арендной платы за указанные земельные участки будет возможен в случаях, когда такой перерасчет предусмотрен условиями заключенного договора. Данный перерасчет должен производиться в порядке, предусмотренном договором аренды. Если договор аренды заключен после вступления в силу Постановления, то он должен содержать условие, предусматривающее возможность перерасчета арендной платы в соответствии с пунктом 3 Постановления.

Также при перерасчете арендной платы необходимо учитывать положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

2. По вопросу о сроках подготовки отчета рыночной стоимости земельного участка, используемого в целях определения арендной платы.

В соответствии с пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных Постановлением при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Применять указанный пункт следует с учетом пункта 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, в соответствии с которым итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

В целях единообразного применения требований пункта 10 Правил считаем целесообразным рассмотреть вопрос о возможности внесения в Постановление изменений и дополнений.

3. По вопросу использования ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (далее - ставка) при перерасчете арендной платы.

В соответствии с пунктом 6 Правил ставка применяется при расчете арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка.

При этом пунктом 10 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год.

Следует иметь ввиду, что подтверждением вышеуказанного условия (изменение рыночной стоимости земельного участка) является отчет, подготавливаемый соответствующей организацией. В этой связи стороны договора аренды могут предусмотреть в таком договоре, что основаниями для изменения арендной платы могут являться как отчет оценщика об изменении рыночной стоимости соответствующего земельного участка, так и изменение ставки рефинансирования.

4. По вопросу применения коэффициента-дефлятора.

В соответствии с абзацем 2 пункта 10 Правил в случае изменения рыночной стоимости земельного участка коэффициент-дефлятор, указанный в пункте 8 Правил, не применяется. Введение в Правила коэффициента-дефлятора обусловлено необходимостью учета интересов арендодателя в связи с изменяющимися условиями ведения арендатором земельного участка определенной хозяйственной деятельности на протяжении промежутка времени, на который заключен договор. В то же время использование указанной переменной в договорах аренды позволяет арендатору снизить финансовые издержки, связанные с возможной подготовкой отчета о рыночной стоимости соответственного земельного участка.

Если с учетом требований договора аренды и Постановления стороны договора аренды ежегодно подготавливают отчет о рыночной стоимости земельного участка, то применение коэффициента-дефлятора не требуется. Указанное суждение следует из положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин