Письмо Министерства экономического развития РФ от 1 февраля 2011 г. N Д23-346 "Об обмене земельными участками"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в собственности физического или юридического лица, и сообщает следующее.

Минэкономразвития России в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, не наделено полномочиями по официальному разъяснению законодательства. В связи с этим по сути поставленных в обращении вопросов Департамент недвижимости Минэкономразвития России полагает возможным высказать свою точку зрения, носящую строго информационный характер.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) (статья 37) позволяют заключать договоры мены земельных участков аналогично договорам купли-продажи. Однако Земельный кодекс не определяет круг субъектов, которые могут заключать подобного рода договоры.

В соответствии со статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Таким образом, сделка по мене земельных участков по своему правовому содержанию является аналогичной сделке по продаже земельных участков.

Однако порядок заключения договора купли - продажи устанавливается Земельным кодексом, т.е. договор купли - продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен только по результатам торгов.

В рамках рассматриваемого обращения обмен происходит между физическим или юридическим лицом и публичным образованием, которое в рамках Земельного кодекса Российской Федерации рассматривается как специальный субъект гражданско-правовых отношений по отчуждению земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности. В связи с этим, Земельным кодексом Российской Федерации для органов местного самоуправления установлены специальные требования и условия предоставления земельных участков гражданам путем их отчуждения в форме продажи.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления, являясь публично-правовыми образованиями, обладают специальной правосубъектностью (ограниченной правоспособностью) и вправе совершать только те действия, которые регламентированы законодательством.

Земельный кодекс Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень видов и правил отчуждения земельных участков, находящийся в собственности муниципальных образований, и не содержит такого способа распоряжения земельными участками как совершение сделок по мене земельных участков.

Таким образом, сделка по мене земельных участков между публичным образованием и физическим или юридическим лицом в соответствии со статей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации будет являться недействительной.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров