Письмо Министерства экономического развития РФ от 5 августа 2010 г. N Д06-2584 О включении НДС в состав рыночной стоимости и внесении изменений в договор купли-продажи государственного или муниципального имущества в части изменения цены либо заключения дополнительных соглашений к такому договору

Письмо Министерства экономического развития РФ от 5 августа 2010 г. N Д06-2584

Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросам о включении налога на добавленную стоимость в состав рыночной стоимости и внесении изменений в договор купли-продажи государственного или муниципального имущества в части изменения цены либо заключения дополнительных соглашений к такому договору и сообщает следующее.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.

1. Относительно вопроса о включении налога на добавленную стоимость в состав рыночной стоимости сообщаем следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента, в целях предотвращения введения в заблуждение пользователей отчетов об оценке, оценщику при определении рыночной стоимости объекта оценки в отчете об оценке следует указывать информацию о наличии или отсутствии величины налога на добавленную стоимость в составе рыночной стоимости объекта оценки.

Одновременно следует отметить, что в соответствии со статьей 24.6 Федерального закона N 135-ФЗ оценщик несет имущественную ответственность за убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, вследствие использования рыночной стоимости, определенной в процессе проведения работ по оценке объекта оценки.

Исходя из информации, содержащейся в обращении, можно сделать вывод о том, что причиной заключения договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества с указанием заниженной цены стала неоднозначность положений, содержащихся в отчете об оценке, в связи с тем, что оценщик в отчете об оценке в нарушение пункта 4 ФСО N 3 не указал информацию о наличии или отсутствии величины налога на добавленную стоимость в составе рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, по мнению Департамента, заказчик и покупатель государственного или муниципального имущества, которые считают, что их права нарушены в результате действий оценщика, вправе взыскать с оценщика сумму причиненных им убытков в порядке, установленном законодательством Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии со статьей 22.2 Федерального закона N 135-ФЗ саморегулируемая организация (далее - СРО) оценщиков обязана, в том числе:

осуществлять контроль за соблюдением своими членами требований Федерального закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики;

применять меры дисциплинарного воздействия, предусмотренные Федеральным законом N 135-ФЗ и внутренними документами СРО оценщиков, в отношении своих членов.

Порядок проведения СРО оценщиков контроля деятельности своих членов, а также порядок применения к ним мер дисциплинарного взыскания в случае выявления фактов нарушения членами СРО оценщиков требований Федерального закона N 135-ФЗ, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, а также правил деловой и профессиональной этики, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности оценщиков при осуществлении оценочной деятельности регулируется статьями 24.3, 24.4 Федерального закона N 135-ФЗ.

Таким образом, по мнению Департамента, лицо, которое считает, что оценка принадлежащих ему объектов недвижимого имущества проведена с нарушениями законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности, вправе обратиться в СРО оценщиков, членом или членами которой являются оценщики, составившие такой отчет, с требованием провести экспертизу отчета об оценке.

Кроме того, отмечаем, что в соответствии со статьей 13 Федерального закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Следует отметить, что в указанном случае суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Относительно вопроса о внесении изменений в договор купли-продажи государственного или муниципального имущества в части изменения цены либо заключения дополнительных соглашений к такому договору сообщаем следующее.

Частью 14 статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ) предусмотрено, что внесение изменений и дополнений в условия конкурса и обязательства его победителя после заключения договора купли-продажи не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Согласно статье 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая изложенное, а также, исходя из того, что цена является существенным условием договора купли-продажи государственного или муниципального имущества, по мнению Департамента, внесение изменений в договор, заключаемый в соответствии с положениями Федерального закона N 178-ФЗ, в части изменения цены сделки возможно только в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса.

По аналогии, нормы статьи 451 Гражданского кодекса могут применяться при внесении изменений в договор купли-продажи государственного или муниципального имущества, заключаемого в соответствии с положениями Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) в части изменения цены сделки.

Одновременно следует отметить, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или самим договором купли-продажи государственного или муниципального имущества.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента, внесение изменений в договор купли-продажи государственного или муниципального имущества, заключаемого в соответствии с положениями Федерального закона N 159-ФЗ, в части изменения цены сделки, возможно в случаях, предусмотренных положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса.

Директор Департамента корпоративного управления

И.В. Осколков