Письмо Министерства экономического развития РФ от 6 декабря 2011 г. N Д06-6041 "О защите прав участников строительства"

В соответствии с письмом Аппарата Правительства Российской Федерации Департамент инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России рассмотрел обращение участника долевого строительства коттеджного микрорайона по вопросу проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, поступившее из Аппарата Правительства Российской Федерации, и в части своей компетенции сообщает.

По вопросу защиты прав участников строительства в случае банкротства застройщика отмечаем следующее.

15 августа 2011 г. вступил в силу Федеральный закон  от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" (далее - Закон N 210-ФЗ).

В соответствии с Законом N 210-ФЗ защита интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, обеспечивается независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор инвестирования (соинвестирования) строительства, заключение иных сделок), а также независимо от характера требований граждан, участников строительства (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).

Законом N 210-ФЗ предусматривается приоритетное погашение денежных требований участников строительства по отношению к иным требованиям кредиторов третьей очереди.

Следует отметить, что согласно Закону N 210-ФЗ при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.

Кроме того, Законом N 210-ФЗ предусмотрена возможность погашения требований участников строительства, при соблюдении определенных условий, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Согласно обращению, у застройщика отсутствуют права на земельный участок, в связи с этим, осуществить такую передачу в рамках Закона N 210-ФЗ представляется невозможным.

Таким образом, в случае банкротства застройщика участники строительства могут удовлетворить только денежные требования.

Заместитель директора Департамента инновационного развития и корпоративного управления

Д.В. Скрипичников