Письмо Министерства экономического развития РФ от 5 декабря 2011 г. N Д23-4983 "О преимущественном праве субъекта Российской Федерации или муниципального образования на покупку земельного участка"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о преимущественном праве субъекта Российской Федерации или муниципального образования на покупку земельного участка и сообщает следующее.

Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте) согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 1 не распространяет свое действие на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Вместе с тем, данная норма требует системного толкования. Понятие "предоставленный гражданину земельный участок" используется в земельном законодательстве в следующих значениях:

- для обозначения передачи гражданину прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, (ст. 30-32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 10 Закона об обороте);

- для обозначения целей предоставления земельного участка, то есть для обозначения разрешенного использования земельного участка, при том, что земельный участок мог быть приобретен не только у государства или муниципального образования (п. 6. ст. 27, п. 1 ст. 77, п. 2 ст. 88, п. 2 ст. 90, п. 3.1 ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Закона об обороте).

Таким образом, в пункте 1 статьи 1 Закон об обороте имеется в виду не принадлежность земельного участка гражданину, а соответствующее разрешенное использование земельного участка. Буквальное применение закона противоречит иным нормам закона, а также целям и задачам Закона об обороте. Данное утверждение основано на следующих доводах.

Земельные участки, предназначенные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства образуются, как правило, вследствие раздела земельного участка, предоставленного соответствующему некоммерческому объединению граждан (п. 4 ст. 14, п. 5 и 6 ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон о садоводах). Если допустить, что земельный участок, принадлежащий юридическому лицу до его раздела между гражданами, охватывается нормами Закона об обороте, то на данный земельный участок будет также распространяться требования ст. 4 Закона об обороте, о предельных размерах земельных участков сельскохозяйственного назначения. Следовательно, раздел земельного участка, принадлежащего юридическому лицу, окажется невозможен: нормы для образования земельных участков, предназначенных для садоводства или огородничества, существенно ниже минимальных размеров земельных участков сельскохозяйственного назначения, установленных субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями ст. 4 и п. 1 ст. 19.1 Закона об обороте.

Кроме того, в случае раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу, правом на приобретение такого участка обладают граждане, являющиеся членами данного некоммерческого объединения граждан (ст. 14 и ст. 28 Закона о садоводах). Право субъектов Российской Федерации на преимущественное приобретение названных земельных участков не устанавливается, а их уведомление о передаче (предоставлении) земельного участка гражданину не осуществляется.

Если земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, был продан гражданином юридическому лицу, это не должно означать возникновения права субъекта Российской Федерации на приобретение земельного участка в преимущественном порядке, так как виды деятельности на данных участках допускают осуществление строительства, а земельные участки сельскохозяйственного назначения, занятые или предназначенные для занятия объектами капитального строительства, выведены из-под действия Закона об обороте (п. 6. ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Закона об обороте).

Таким образом, с точки зрения департамента недвижимости Минэкономразвития России, положения нормы ст. 1 Закона об обороте определяют, что данный закон не распространяется на все земельные участки, предназначенные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, независимо от того предоставлены ли они гражданам или юридическим лицам либо приобретены ими по иным основаниям. Поэтому норма статьи 8 Закона об обороте, о преимущественном праве субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку в отношении указанных земельных участков не действует.

Необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров