Письмо Министерства экономического развития РФ от 6 июля 2011 г. N Д06-3284 "О защите прав участников долевого строительства"

В соответствии с письмом Аппарата Правительства Российской Федерации Департамент инновационного развития и корпоративного управления рассмотрел обращение по вопросу реализации мер государственной поддержки граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, и внесению соответствующих изменений в законодательство и в рамках своей компетенции сообщает.

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве). Согласно Закону о долевом строительстве государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

Кроме того, Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматриваются меры, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Так, согласно новой редакции Закона о долевом строительстве привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом о долевом строительстве. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных требований, несут ответственность в соответствии со статьей 14.28 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации.

Кроме того, денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных Законом о долевом строительстве.

По вопросу банкротства застройщиков необходимо отметить следующее.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.

Таким образом, для участия в деле о банкротстве кредитор должен обладать по отношению к должнику требованием по денежному обязательству.

Для предъявления требований в деле о банкротстве застройщика участники долевого строительства вправе в соответствии со статьей 9 Закона о долевом строительстве, предусматривающей основания расторжения договора о долевом участии в строительстве, отказаться от исполнения договора либо расторгнуть указанный договор в судебном порядке.

Следует отметить, что 28 июня 2011 года Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят федеральный закон N 334201-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства".

Указанным законом обеспечивается защита интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор инвестирования (соинвестирования) строительства, заключение иных сделок), а также обеспечить равный уровень защиты интересов граждан, участников строительства, независимо от характера их требований (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).

Кроме того, с целью обеспечения интересов граждан, участников строительства, предусматривается приоритетное погашение их требований по отношению к иным требованиям кредиторов третьей очереди.

Также законом предусматривается привлечение к участию в деле о банкротстве застройщика исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства, а также наделение указанного органа правом на обращение в арбитражный суд с заявления о признании застройщика банкротом.

Обращаем внимание, что положения, предусматривающие особенности банкротства застройщиков, будут применяться арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до вступления его в силу, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

Директор Департамента инновационного развития и корпоративного управления

И.В. Осколков