Письмо Министерства экономического развития РФ от 14 декабря 2010 г. N Д23-5122 "По вопросу о порядке государственной регистрации ипотеки на объекты долевого строительства"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросу государственной регистрации ипотеки на объекты долевого строительства, которые считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), и сообщает.

Федеральным законом от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения, в том числе в часть 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ.

Согласно новой редакции указанной статьи с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214-ФЗ, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

Вместе с тем, исходя из положений действующего гражданского законодательства, залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

При этом реализация данной нормы Закона N 214-ФЗ приведет к необходимости государственной регистрации залога в отношении объекта капитального строительства, имущественное право на который у участника долевого строительства уже возникло на основании договора участия в долевом строительстве.

Кроме того, в силу положений части 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ право застройщика на объект долевого строительства подлежит обременению залогом в силу закона.

Согласно статье 11 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона об ипотеке) при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Статьей 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

Исходя из указанных положений действующего законодательства, государственная регистрация ипотеки объектов долевого строительства, которые считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ, не может предшествовать государственной регистрации права собственности застройщика на создаваемый объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. При этом записи об ипотеке вносятся в подраздел III-2 указанного раздела.

Вместе с тем правоотношения, возникающие между застройщиками и участниками долевого строительства, не предполагают государственную регистрацию права собственности застройщика на объект долевого строительства. Соответственно с момента ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до момента государственной регистрации права собственности участника долевого строительства раздел ЕГРП на такой объект не открывается.

Таким образом, практическая необходимость, а также техническая возможность осуществления государственной регистрации права залога на объект долевого строительства в пользу участника долевого строительства в рассматриваемой ситуации отсутствует.

Учитывая изложенное, по мнению Департамента, необходимо рассмотреть вопрос о приведении редакции части 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ в соответствие с действующим законодательством, регулирующим вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также законодательством об ипотеке.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин