Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 июля 2010 г. N Д23-2532 "О государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросам государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению и толкованию законодательства.

Вместе с тем по поставленным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

Согласно информации, содержащейся в обращении, в 1999 и 2007 годах была проведена инвентаризация земель, в том числе в отношении земельных участков, занятых двух-, трех-, четырехквартирными домами.

Учитывая, что согласно пункту 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, двух-, трех-, четырехквартирные дома признаются многоквартирными (далее - многоквартирные дома).

Согласно части 1 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственный кадастровый учет земельных участков, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

На основании утвержденных в установленном порядке материалов инвентаризации земель, проведенной в 1999 году, сведения о ранее учтенных земельных участках могли быть включены в государственный земельный кадастр.

Вместе с тем материалы инвентаризации земель, проведенной в 2007 году, не могли быть основанием для включения соответствующих сведений в государственный земельный кадастр. Государственный кадастровый учет земельных участков согласно положениям пункта 2 статьи 19 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (признан утратившим силу в связи с принятием Закона о кадастре) осуществлялся на основании заявок, правоустанавливающих документов на земельные участки и документов о межевании земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав жилого дома объекты недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

По информации, содержащейся в обращении, сведения о земельных участках, занятых многоквартирными домами, были включены в государственный земельный кадастр на основании материалов инвентаризации земель.

Таким образом, право общей долевой собственности на указанные земельные участки возникло с даты осуществления государственного кадастрового учета (даты включения соответствующих сведений в государственный земельный кадастр).

Дополнительно необходимо отметить, что действующее законодательство не предусматривает возможности оформления права собственности на отдельные земельные участки, занятые квартирами, расположенными в многоквартирном доме.

По мнению Департамента, между собственниками квартир в двух-, трех-, четырехквартирных домах может быть определен порядок пользования земельным участком с определением частей земельного участка, находящихся в пользовании каждого из собственников.

Заместитель директора Департамента недвижимости

В.В. Абрамченко