Письмо Министерства экономического развития РФ от 15 сентября 2010 г. N Д23-3649 "О переводе жилого помещения в нежилое"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу о переводе жилого помещения в нежилое и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по официальному разъяснению и толкованию законодательства Российской Федерации.

При этом согласно Положению о Министерстве регионального развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2005 г. N 40, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере жилищно-коммунального хозяйства, является Минрегион России.

Вместе с тем по затронутому в обращении вопросу полагаем возможным отметить следующее.

Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

При этом согласно пункту 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Пунктом 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанная позиция подтверждается судебной практикой, в том числе постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 февраля 2010 г. по делу N Ф03-67/2010, постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 июня 2010 г. по делу N А11-12777/2009, постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 июня 2010 г. по делу N А08-6589/2009-17, а также определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июля 2010 г. N ВАС-8534/10 по делу N А08-598/2009-26.

Перевод из жилого помещения в нежилое, а также из нежилого в жилое, перепланировка и переустройство жилых помещений, если осуществление указанных действий невозможно без присоединения части общего имущества в многоквартирном доме, по мнению Департамента, является вопросом о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем в орган местного самоуправления в соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ предоставляется решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин