Письмо Министерства экономического развития РФ от 15 декабря 2011 г. N ОГ-Д23-2471 "О приватизации земельного участка под многоквартирным домом"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу о приватизации земельного участка под многоквартирным домом и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством (пункт 6 постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных статьей 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее - Жилищный кодекс).

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абзац 2 пункта 7 статьи 36 земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, положениями статьи 36 Жилищного кодекса установлено, что право собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, возникает у собственников помещений в доме с момента постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, и орган государственной власти или орган местного самоуправления утрачивает право распоряжения таким земельным участком.

По информации, представленной Управлением Росреестра по Москве (далее - Управление), указанный жилой дом принадлежит на праве общей долевой собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

При этом в соответствии с пунктом 9 Методических рекомендаций "О порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество", утвержденных приказом Минюста России от 25.03.2003 N 70, государственная регистрация права собственности на долю в праве общей долевой собственности, принадлежащую определенному лицу, может быть проведена по заявлению данного лица независимо от того, обращаются ли за государственной регистрацией другие участники общей долевой собственности в случае, если право на объект недвижимого имущества у соответствующего лица возникает не с момента государственной регистрации (например, в порядке наследования).

По информации Управления, было отказано в государственной регистрации в связи с непредставлением в Управление заявлений о государственной регистрации права от остальных участников права общей долевой собственности.

В отношении доводов о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок сообщаем.

По информации Управления, Управлением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о праве пожизненного наследуемого владения на 33/100 доли. На основании заявления и в соответствии с пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право пожизненного наследуемого владения было прекращено и зарегистрировано право собственности на указанные выше доли.

Таким образом, для государственной регистрации права общей долевой собственности в данном случае необходимо представить в регистрирующий орган заявления от всех участников права общей долевой собственности, за исключением участника, право собственности которого было зарегистрировано по указанным выше обстоятельствам.

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров