Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 3 июля 2013 г. N 03-04-05/25506 О налогообложении НДФЛ дохода от продажи недвижимости

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 3 июля 2013 г. N 03-04-05/25506

Вопрос: Перед составлением налоговой декларации по форме 3-НДФЛ возникла противоречивая ситуация относительно применения п. 17.1. ст. 217 НК РФ, учитывая различные мнения Минфина РФ и УФНС России по данному вопросу.

В письмах Минфина РФ от 09.04.2010 г. N 03-04-05/10-181 и от 05.07.2012 г. N 03-04-05/7-846 разъясняется, что момент возникновения права собственности на объекты недвижимости для целей исчисления НДФЛ считается с даты вступления в силу решения суда, на основании подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ.

В письмах УФНС России по Самарской области от 20.03.2013 г. N 06-34/06699 и от 15.03.2013 г. N 06-34/06246@ в ответ на запрос об освобождении от декларирования (по форме 3-НДФЛ) дохода от продажи недвижимости, находящейся в собственности три года и более, изложена иная точка зрения. Налоговый орган, основываясь на действии п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 130 и п. 2. ст. 223 ГК РФ, а также п. 1 ст. 12, п. 1 ст. 14 ФЗ N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", считает, что возникновение права собственности на объект недвижимости начинается с даты, указанной в Свидетельствах о государственной регистрации права (далее - Свидетельства).

Из содержания п. 17.1 ст. 217 НК РФ и норм гражданского законодательства, на которые ссылается налоговый орган, не следует прямого указания считать момент возникновения права собственности на объекты недвижимости исключительно с даты их государственной регистрации, которая подтверждается Свидетельством.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Согласно ст. 38 НК РФ объектом налогообложения является реализация имущества (виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав)), а не регистрация права собственности на имущество. Застройщик создал это недвижимое имущество и передал его нам с соблюдением всех формальностей, в том числе действия:

- по уплате налогов с полученных от нас выплат (доходов), учитывая действие ст. ст. 38-39 НК РФ;

- по регистрации права, учитывая действия ст. ст. 25-25.1 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ.

Наши права собственности на нежилые помещения площадью 584,8 кв. м в многоквартирном доме, который создал Застройщик, возникают на основании договора долевого строительства от 01.02.2007 г., основанного на действии ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

С нашей стороны, условия договора выполнены в полном объеме, все объекты (офисные помещения) получены от Застройщика, что подтверждается актом приема-передачи от 02.10.2007 г. В связи с наличием спорных ситуаций, возникших у Застройщика относительно земельного участка, на котором возведено строение, мы вынуждены были обратиться в районный суд о признании за нами право собственности на нежилые помещения. Решением суда от 15.01.2009 г. признано право собственности на нежилые помещения за нами (в равных долях), которое вступило в законную силу 26.01.2009 г.

Свидетельства, подтверждающие государственную регистрацию права получены 28.09.2011 г. на основании вышеуказанного Решения суда, отсутствие государственной регистрации нашего права в период с 26.01.2009 г. по 28.09.2011 г. не отменяет наши права собственности на объекты недвижимости и не создает нам налоговых выгод.

Учитывая вышеизложенное, и на основании подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ момент возникновения права собственности на принадлежащие нам объекты недвижимости следует считать с даты вступления в силу решения суда, то есть - с 26.01.2009 г., с которого будет исчисляться трехлетний срок, что также подтверждается позицией Минфина РФ, изложенной в письмах от 09.04.2010 г. N 03-04-05/10-181 и от 05.07.2012 г. N 03-04-05/7-846.

Просим разъяснить ситуацию.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения налогом на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса у физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, возникает обязанность по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц в порядке, установленном статьей 228 Кодекса.

При этом в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Абзацем вторым подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса установлено, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного абзацем первым этого подпункта, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного пунктом 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Право собственности, в том числе основания его возникновения и прекращения, регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Поскольку право собственности физического лица на нежилое помещение признано решением суда, моментом возникновения этого права является дата вступления в силу решения суда.

Таким образом, при признании права собственности на нежилое помещение решением суда срок нахождения недвижимого имущества в собственности в целях применения положений пункта 17.1 статьи 217 и подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса определяется с даты вступления в силу этого решения.

Заместитель директора Департамента

С.В. Разгулин