Письмо Министерства экономического развития РФ от 13 мая 2010 г. N Д23-1772 "Об изменении целевого назначения земельных участков, расположенных в пределах городских округов"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел письмо по вопросу о законности и обоснованности действий администраций городов-курортов федерального значения Кисловодска, Пятигорска, Железноводска, Ессентуки в части изменения целевого назначения земельных участков, расположенных в пределах городских округов.

Минэкономразвития России не наделено полномочием давать оценку законности и обоснованности деятельности вышеуказанных администраций городов-курортов федерального значения.

Вместе с тем, в пределах своей компетенции считаем возможным сообщить следующее.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Федеральный закон N 26-ФЗ), пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" курорты и их земли относятся к особо охраняемым природным территориям. Их охрана осуществляется посредством установления округов санитарной (горно-санитарной) охраны.

В настоящее время в Земельном кодексе Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) между нормами, определяющими состав категорий земель, содержится внутреннее противоречие. Так, в соответствии со статьей 83 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в черте населенного пункта, относятся к категории земель населенных пунктов, а, исходя из статьи 94 Земельного кодекса, земли курортов, в том числе и земли населенных пунктов, являющиеся городами-курортами, относятся к категории земель особо охраняемых территорий и объектов.

В целях устранения данного противоречия разработан проект федерального закона N 97705-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и некоторые законодательные акты Российской Федерации", который подготовлен ко второму чтению в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации.

По мнению Минэкономразвития России, земельные участки в границах населенных пунктов во всех случаях должны относиться к землям населенных пунктов. Данная точка зрения подтверждается положениями статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", статей 5 и 14 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", из содержания которых следует, что при включении земельных участков в границы населенных пунктов, сведения о категориях данных земельных участков должны быть изменены органом кадастрового учета на категорию земель населенных пунктов.

Что касается вопроса о предоставлении земель особо охраняемых территорий в собственность граждан и юридических лиц, отмечаем следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и расположенные в пределах особо охраняемых территорий, ограничиваются в обороте. В связи с чем, такие земельные участки не могут быть предоставлены в частную собственность, за исключением случаев установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27, пункт 4 статьи 28 Земельного кодекса).

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий установлен также пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Согласно пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким исключением можно считать, в частности, статью 16 Федерального закона от 29.12.2004  N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", которой предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

По вопросу об изменении разрешенного использования земельных участков. Виды разрешенного использования устанавливаются в правилах землепользования и застройки (часть 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а до их принятия в градостроительном плане земельного участка (часть 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").

Изменение правил землепользования и застройки не влияют на границы округов горно-санитарной охраны. В то же время правила землепользования и застройки должны учитывать режимы использования земельных участков в данных округах.

Кроме того, необходимо принимать во внимание положения Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

Заместитель директора Департамента недвижимости

М.В. Бочаров