Разъяснения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2012 г. N 15-350/12 "Об оспаривании кадастровой стоимости в Комиссии"

Управление оценки объектов недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление) рассмотрело письмо Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 17.02.2012 N 02341/217 и сообщает.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в Комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН).

Согласно статье 3 Закона об оценке под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или Комиссии.

Одновременно статьей 24.21 Закона об оценке установлено, что в случае, если в период между датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в ГКН внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Учитывая изложенное, по мнению Управления оценки объектов недвижимости, в Комиссии может быть оспорена кадастровая стоимость, определенная в соответствии со статьей 24.21 Закона об оценке, в том числе по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Вместе с тем согласно разъяснениям Минэкономразвития России от 02.04.2012 N Д06и-945 в Комиссии может быть оспорена кадастровая стоимость, определенная в соответствии со статьей 24.21 Закона об оценке, на основании результатов государственной кадастровой оценки земель, полученных по договорам на проведение оценки, заключенным после истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22.07.2012 N 167 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона N 167 следует читать как "22.07.2010"

При этом в случаях определения кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.21 Закона о кадастре, по мнению Управления, датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в ГКН внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости.

Следует отметить, что при определении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с пунктом 2.5 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания), датой определения кадастровой стоимости является дата определения кадастровой стоимости земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки земель.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносятся в ГКН в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре). В целях реализации органом кадастрового учета полномочий, предусмотренных ст. 24.21 Закона об оценке, в ГКН содержатся сведения об удельном показателе кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В этой связи полагаем возможным в случае оспаривания в Комиссии кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, оценщику указывать в отчете об определении рыночной стоимости, в том числе удельный показатель такой стоимости.

В соответствии с Законом об оценке определение кадастровой стоимости в ходе проведения государственной кадастровой оценки осуществляет оценщик.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиком в соответствии с Федеральным стандартом оценки N 4, утвержденным приказом Минэкономразвития от 22.10.2010 N 508, включая группировку объектов.

Следует отметить, что законодательством, в том числе с учетом закрепленного принципа независимости оценщика, заказчикам работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости или иным лицам не предоставлено право требовать пересмотра их результатов и внесения каких-либо изменений в отчет об определении кадастровой стоимости.

В соответствии с Законом об оценке такими правами наделены саморегулируемые организации оценщиков и их эксперты, которые осуществляют экспертизу соответствующих отчетов и при утверждении отрицательного экспертного заключения обязаны включить все выявленные в ходе экспертизы нарушения, в том числе по группировке объектов и их соответствующее обоснование.

Вместе с тем ошибки, выявленные органом кадастрового учета в рамках верификации сведений ГКН, могли привести к ошибкам при формировании перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой и соответственно ошибкам в отчете об определении кадастровой стоимости. Ошибки в отчете об определении кадастровой стоимости могли привести к ошибкам в акте органа власти, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, ошибка в акте органа власти, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости и на основании которого соответствующие сведения включены в ГКН, является кадастровой ошибкой.

Кадастровая ошибка в сведениях ГКН подлежит исправлению органом кадастрового учета в порядке, установленном частями 4-6 статьи 28 Закона о кадастре. Разъяснения о порядке исправления кадастровой ошибки в сведениях ГКН доведены до управлений Росреестра по субъектам Российской Федерации письмом Росреестра от 03.04.2009 N 3-1324-ГЕ.

По вопросу группировки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения отмечаем. В соответствии с Методическими указаниями земельные участки в составе земель сельскохозяйственного назначения подразделяются на сформированные при проведении последней государственной кадастровой оценки группы по видам разрешенного использования. Результаты государственной кадастровой оценки утверждаются актом соответствующего органа власти.

В этой связи при отнесении земельных участков к группам видов разрешенного использования в соответствии с Методическими указаниями необходимо использовать удельные показатели кадастровой стоимости для соответствующих групп видов разрешенного использования, утвержденных актом органа власти.

Начальник Управления оценки объектов недвижимости

А.В. Штейников