Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 апреля 2013 г. N 14-исх/03147-ГЕ/13 О распространении действия Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" на заключение органами государственной власти (органами местного самоуправления) договоров купли-продажи недвижимости и договоров участия в долевом строительстве

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 8 апреля 2013 г. N 14-исх/03147-ГЕ/13

В связи с поступающими многочисленными обращениями территориальных органов Росреестра по вопросу о том, распространяется ли действие Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 94-ФЗ) на заключение органами государственной власти (органами местного самоуправления) договоров купли-продажи недвижимости и договоров участия в долевом строительстве, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии сообщает следующее.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК):

договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов;

в случаях, указанных в ГК или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Параграф 7 главы 30 ГК, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) не устанавливают обязательное требование о том, что договоры купли-продажи недвижимости и договоры участия в долевом строительстве, заключаемые органами государственной власти (органами местного самоуправления), могут быть заключены только путем проведения торгов.

Договоры купли-продажи недвижимости и поставки товаров для государственных нужд согласно пункту 5 статьи 454 ГК являются самостоятельными (отдельными) видами договора купли-продажи.

Нормы, регулирующие правоотношения по поставке товаров для государственных и муниципальных нужд, содержатся в параграфе 4 главы 30 ГК и Законе N 94-ФЗ.

Отношения, связанные с приобретением недвижимого имущества, регулируются параграфом 7 главы 30 ГК.

Как следует из пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договоры участия в долевом строительстве являются договорами купли-продажи будущей вещи.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд согласно пункту 1 статьи 525 ГК осуществляется на основе государственного или муниципального контракта на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд, а также заключаемых в соответствии с ним договоров поставки товаров для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 526 ГК по государственному или муниципальному контракту на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному или муниципальному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный или муниципальный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров.

Государственный контракт - это договор, заключенный заказчиком от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации в целях обеспечения государственных нужд (часть 1 статьи 9 Закона N 94-ФЗ).

Под государственными нуждами в соответствии с положениями части 1 статьи 3 Закона N 94-ФЗ понимаются обеспечиваемые за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников финансирования потребности Российской Федерации, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий Российской Федерации, государственных заказчиков (в том числе для реализации федеральных целевых программ), для исполнения международных обязательств Российской Федерации, в том числе для реализации межгосударственных целевых программ, в которых участвует Российская Федерация, либо потребности субъектов Российской Федерации, государственных заказчиков в товарах, работах, услугах, необходимых для осуществления функций и полномочий субъектов Российской Федерации, государственных заказчиков, в том числе для реализации региональных целевых программ.

Частью 1 статьи 1 Закона N 94-ФЗ установлено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений, в том числе устанавливает единый порядок размещения заказов, в целях обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации при размещении заказов, эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.

Согласно части 2 статьи 1 Закона N 94-ФЗ данный Закон применяется в случаях размещения заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд и нужд бюджетных учреждений, за исключением случаев, если такие услуги оказываются международными финансовыми организациями, созданными в соответствии с международными договорами, участником которых является Российская Федерация, а также международными финансовыми организациями, с которыми Российская Федерация заключила международные договоры.

В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона N 94-ФЗ проведение торгов осуществляется во всех случаях размещения заказа, за исключением случаев, предусмотренных Законом N 94-ФЗ.

При этом продажа недвижимого имущества в Законе N 94-ФЗ как вид обязательства не выделена в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд, на которые распространяется его действие. Его действием охватываются лишь три вида сделок: поставка товаров, выполнение работ (подряд) и возмездное оказание услуг.

Таким образом, правовое регулирование отношений купли-продажи недвижимого имущества и отношений, связанных с поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг для государственных и муниципальных нужд, различно.

Данная позиция изложена также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 5128/12 по делу NА40-8156/11-2-72.

Кроме того, принимая во внимание, что правоотношения по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости с привлечением денежных средств участников долевого строительства инициируются застройщиком, договор участия в долевом строительстве для участника долевого строительства в некоторой степени является договором присоединения, на условия которого участник долевого строительства не может повлиять. В свою очередь, при заключении контрактов в соответствии с Законом N 94-ФЗ государственный (муниципальный) заказчик сам устанавливает критерии, которым должен отвечать поставляемый в соответствии с Законом N 94-ФЗ товар.

Учитывая изложенное, полагаем, что действие Закона N 94-ФЗ не распространяется на заключение органами государственной власти (органами местного самоуправления) договоров купли-продажи недвижимости и договоров участия в долевом строительстве.

Одновременно обращаем ваше внимание, что 22.03.2013 принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации и 27.03.2013 одобрен Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Федеральный закон "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", устанавливающий единые правила заключения гражданско-правовых договоров предметом которых являются поставка товаров, выполнение работ, оказание услуг (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества) в целях обеспечения государственных и муниципальных нужд. Данный Федеральный закон вступит в силу с 01.01.2014, за исключением отдельных положений, для которых установлены иные (более поздние) сроки вступления их в силу.

Заместитель руководителя

Г.Ю. Елизарова