Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 ноября 2012 г. N 14-8996-ГЕ О рассмотрении обращения

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 ноября 2012 г. N 14-8996-ГЕ

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев в соответствии с поручением Минэкономразвития России от 25.10.2012 N ___ обращение __________ от 24.10.2012 учитывая, что оно не затрагивает вопросы, относящиеся к непосредственной компетенции Росреестра, в том числе не содержит факты, свидетельствующие о нарушении прав и законных интересов заявителя территориальными органами Росреестра и филиалами ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъектам Российской Федерации, сообщает, что предложений не имеет.

Дополнительно отмечаем.

В Градостроительном кодексе Российской Федерации используется термин "объект индивидуального жилищного строительства", под которым понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

В Жилищном кодексе Российской Федерации под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16). При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В этой связи полагаем, что для того чтобы иметь возможность "разделить" в натуре жилой дом на квартиры, необходимо осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создан многоквартирный дом как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47) (если планировка такого жилого дома изначально не предполагала такие возможности).

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК) реконструкция объектов капительного строительства (за исключением линейных объектов) представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Частью 2 статьи 51 ГрК предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК.

При этом необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом и индивидуальный жилой дом, имеют различные правовые режимы. Соответственно, категория и вид разрешенного использования земельного участка, на котором в результате реконструкции будет создан многоквартирный дом, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Просим направить в Росреестр позицию Минэкономразвития России по комментируемому вопросу (копию ответа заявителю).

Заместитель руководителя

Г.Ю. Елизарова