Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 апреля 2014 г. N 10-1189-КЛ "О предоставлении разъяснений"

В федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Учреждение) поступило обращение филиала Учреждение по Республике Хакасия (далее - Филиал) от 18.02.2014 N 1307, на которое Учреждение разъясняет следующее.

К обращению Филиала не приложен договор аренды, о котором ведется речь в тексте обращения. Поэтому в настоящем ответе Учреждение исходит из тех формулировок договора аренды, которые приведены в обращении филиала.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В рассматриваемой судом ситуации арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, то есть менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Применительно к рассматриваемому обращению Филиала из вышеизложенного следует вывод: срок договора аренды, заключенного на определенный срок и предусматривающего автоматическую пролонгацию по истечении срока его действия на аналогичный срок, не продлевается на такой же срок, так как автоматическая пролонгация такого договора не означает увеличение срока его действия. В таком случае отношения между сторонами в дальнейшем регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему (хотя бы и без подписания нового документа).

Таким образом, арендатор земельного участка, подписавший договор аренды сроком на 3 года с органом публично-правового образования, в соответствии с частью 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" не является лицом, имеющем право на обращение с заявлением об учете изменений объекта недвижимости от своего имени.

Заместитель директора

К.А. Литвинцев