Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 июля 2013 г. N 08-0584-ЛГ "О преобразовании ОКС"

В Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Росреестра" (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра") поступило обращение филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Новосибирской области (далее - Филиал) от 06.06.2013 N 2664 (вх. от 06.06.2013 N 14592/ЦА) (приложение 1) по вопросу проведения процедуры раздела и выдела доли в натуре.

В рамках рассмотрения данного обращения, в дополнение к ранее направленному запросу от 22.10.2012 N КЛ-2954/2012 (приложение 2), а также с поступающими устными обращениями ФГБУ "ФКП Росреестра" просит разъяснить порядок и особенности проведения процедур раздела и выдела доли в натуре в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее - ОКС).

Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) предусмотрена постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости, образуемых из объекта учета путем раздела или выдела доли в натуре или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с преобразуемым объектом недвижимости (далее - преобразование).

В то же время Закон о кадастре не разъясняет особенности проведения процедур преобразования. Также в законодательстве отсутствуют определения, позволяющие четко разграничить понятия раздел и выдел доли в натуре.

Особенности проведения процедур преобразования земельных участков регламентированы положениями Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и другими нормативными документами. Требования к подготовке межевого плана, в том числе в случае преобразования земельных участков, установлены приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" (в частности предусмотрено указание в межевом плане способа преобразования).

Законодательные нормативные акты, регламентирующие особенности проведения кадастровых процедур преобразования в отношении ОКС отсутствуют.

В требованиях к подготовке технических планов здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, утвержденных приказами Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке", от 23.11.2011 N 693 "Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке", от 29.11.2010 N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке", от 10.02.2012 N 52 "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке" не предусмотрены особенности подготовки технического плана в случае преобразования ОКС.

Проведение процедур государственного кадастрового учета преобразования ОКС по аналогии с практикой проведения государственного кадастрового учета преобразования земельных участков не представляется возможным по ряду причин.

Одной из проблем, имеющей острый характер, является проблема выдела в натуре жилого помещения участнику общей долевой собственности.

В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Постановка на государственный кадастровый учет помещения (комнаты) осуществляется на основании заявления и технического плана.

В данном случае необходимо пояснить, является ли преобразованием процедура выдела в натуре жилого помещения в составе квартиры.

В случае если такая процедура осуществляется через раздел исходного объекта (квартиры), то необходимо ли заявителю предоставлять технический план на оставшиеся помещения в квартире, в частности технический план на помещения общего пользования (коридор, санузел, кухня), которые остаются в общем пользовании.

Так же, согласно позиции Росреестра, изложенной в письме от 10.06.2013 N 14-02795/13@ учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости (ч. 3 ст. 24 Закона о кадастре).

Следовательно, после регистрации права на помещение (комнату) в составе квартиры, необходимо осуществлять учет изменений преобразуемого объекта недвижимости (при выделе), либо снятие с учета преобразуемого объекта (при разделе).

В связи с этим, ФГБУ "ФКП Росреестра" просит разъяснить позицию Росреестра по вопросу внесения изменений в сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН) об исходном объекте недвижимости при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости, образуемою в результате преобразования объекта недвижимости (выдел доли), в частности, порядка графического преобразования исходного объекта и расчета его площади.

Измененные сведения о площади и граница преобразуемого (исходного) ОКС (с учетом координат характерных точек границ образованного ОКС) вносятся в ГКН органом кадастрового учета после государственной регистрации прав на образованный объект недвижимости.

Вместе с тем, сведения о ранее учтенных зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, включенные в ГКН на основании технических паспортов в рамках приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1 "О сроках и порядке включения в ГКН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости" не содержат сведений о координатах характерных точек контуров, в ГКН содержится фотообраз (например, схема расположения здания на земельном участке).

Графика помещений в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке" представляет собой план этажа либо план части этажа, а в случае отсутствия у здания или сооружения этажности - план здания (сооружения) либо план части здания (сооружения).

В связи с этим ФГБУ "ФКП Росреестра" необходимы методические рекомендации по преобразованию исходного объекта после регистрации права на образованный объект недвижимости.

Учитывая изложенное, в целях формирования единой правоприменительной практики, и в целях недопущения нарушения органом кадастрового учета прав заявителей при проведении кадастровых процедур, ФГБУ "ФКП Росреестра" просит выразить позицию Росреестра по вопросам, озвученным в настоящем письме.

Приложение:

1) на 3 л. в 1 экз.;

2) на 7 л. в 1 экз.

Директор

A.В. Голиков