Письмо Министерства экономического развития РФ от 19 июня 2014 г. N Д23и-2128 "О рассмотрении обращения"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) совместно с Росреестром рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации и практики его применения.

Вместе с тем, по затронутому в обращении вопросу полагаем возможным отметить следующее.

В связи с окончанием 1 января 2013 г. переходного периода применения положений Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, представляется необходимым изменение порядка государственной регистрации прав на объекты недвижимости, выделяемые из состава производственно-технологических комплексов (далее - ПТК), рекомендованного письмом Росрегистрации от 26 ноября 2007 г. N 9-3792-СЕ.

В соответствии с пунктом 1.2 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Таким образом, государственной регистрации прав на выделенный из состава ПТК объект недвижимости должна предшествовать постановка такого объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит положений, регламентирующих порядок образования зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства при разделе, выделе, объединении, в отличие от порядка образования земельных участков, в отношении которых также установлены требования к образуемым земельным участкам.

В этой связи, по мнению Росреестра и Департамента недвижимости, к порядку образования путем выдела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства возможно применение по аналогии положений действующего законодательства, регламентирующих порядок образования путем выдела земельных участков, при котором преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах (данный способ образования для случая выдела из состава ПТК объектов недвижимости представляется наиболее предпочтительным в связи с отсутствием необходимости осуществления государственной регистрации прав на измененный ПТК; при этом полагаем, что в иных случаях преобразования (раздела, объединения) зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства исходный объект недвижимости (исходные объекты недвижимости) должен (должны) прекращать свое существование после государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости).

Для постановки на государственный кадастровый учет выделяемого из состава ПТК объекта недвижимости, как представляется, с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета может быть представлен технический план, содержащий:

в разделе "Исходные данные" сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, из которого образуется новый объект недвижимости;

в разделе "Заключение кадастрового инженера" при необходимости изменяющиеся сведения об исходном ПТК с учетом состава сведений государственного кадастра недвижимости о таком ПТК (например, об изменении значения типа основной характеристики (при наличии), наименования (состава) ПТК и т.п., если выдел из состава ПТК объекта недвижимости сопровождается такими изменениями) (данное предложение обусловлено отсутствием в составе технических планов зданий, сооружений разделов, аналогичных разделу "Сведения об измененных земельных участках и их частях" межевого плана, включаемому в состав межевого плана в случае, если межевой план подготовлен в результате кадастровых работ по образованию земельного участка (земельных участков) путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности или раздела земельного участка, в результате которого исходный земельный участок сохраняется в измененных границах).

В соответствии с частью 4 статьи 24 Закона о кадастре внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП); такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Государственная регистрация прав на выделяемый из состава ПТК объект недвижимости будет осуществляться, в том числе на основании документов на ПТК, которые ранее представлялись на государственную регистрацию прав на ПТК и помещены в дело правоустанавливающих документов.

При этом, по мнению Росреестра и Департамента недвижимости, предварительное внесение в ЕГРП изменений в части внесения сведений об объектах недвижимости, входящих в состав ПТК (перед государственной регистрацией прав на выделенный из состава ПТК объект недвижимости), не требуется.

Учет изменений преобразуемого объекта недвижимости (в рассматриваемом случае - ПТК) осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости. Сведения о характеристиках объекта недвижимости, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП (пункт 6 статьи 12 Закона о регистрации).

Предлагаемый порядок выдела объектов недвижимости из состава ПТК, по мнению Росреестра и Департамента недвижимости, может быть распространен только на ПТК как на сооружения.

Однако такие ПТК не должны являться едиными недвижимыми комплексами, поскольку согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин