Национальный стандарт РФ ГОСТ Р 56301-2014 "Индустриальные парки. Требования" (утв. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 12 декабря 2014 г. N 1982-ст)

Industrial parks. Requirements

Дата введения - 1 сентября 2015 г.

Введен впервые

Введение

Широкое развитие в Российской Федерации индустриальных парков и большое число сторон, заинтересованных в их деятельности (инвесторы, резиденты, органы государственной власти и местного самоуправления, банки и иные кредитные организации и др.), вызывает необходимость установления единых требований к их элементам, включая территорию, инфраструктуру, деятельность управляющей компании, основополагающие документы. Настоящий стандарт устанавливает такие требования на основе обобщения отечественного и зарубежного опыта создания и развития индустриальных парков.

1 Область применения

Настоящий стандарт устанавливает требования к индустриальным паркам.

Требования настоящего стандарта являются общими для всех типов индустриальных парков.

Настоящий стандарт может использоваться:

- специализированными управляющими компаниями индустриальных парков для подтверждения соответствия индустриальных парков требованиям заинтересованных сторон;

- внешними заинтересованными сторонами, которые оценивают или проверяют индустриальные парки на соответствие своим требованиям.

2 Нормативные ссылки

В настоящем стандарте использованы нормативные ссылки на следующие стандарты:

ГОСТ ISO 9000-2011 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь

ГОСТ ISO 9001-2011 Системы менеджмента качества. Требования

ГОСТ Р 52398-2005 Классификация автомобильных дорог. Основные параметры и требования

Примечание - При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие ссылочных стандартов в информационной системе общего пользования - на официальном сайте Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии в сети "Интернет" или по ежегодному информационному указателю "Национальные стандарты", который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя "Национальные стандарты" за текущий год. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого стандарта с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого стандарта с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего стандарта в ссылочный стандарт, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения. Если ссылочный стандарт отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку.

3 Термины и определения

В настоящем стандарте применены следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 индустриальный (промышленный) парк: Управляемый специализированной управляющей компанией комплекс объектов недвижимого имущества, состоящий из земельного участка (участков) с производственными, административными, складскими и иными зданиями, строениями и сооружениями, обеспеченный инженерной и транспортной инфраструктурой, необходимой для создания нового промышленного производства, а также обладающий необходимым правовым режимом для осуществления производственной деятельности.

3.2 индустриальный парк типа "гринфилд": Индустриальный парк, созданный на ранее незастроенном земельном участке, как правило, не обеспеченном инженерной и транспортной инфраструктурой на момент начала реализации проекта.

3.3 индустриальный парк типа "браунфилд": Индустриальный парк, созданный на основе ранее существующих предприятий или производственных объектов, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой, в отношении которых, как правило, проводилась и/или проводится реконструкция и (или) капитальный ремонт.

3.4 специализированная управляющая компания: Юридическое лицо, правомочное и осуществляющее деятельность по управлению созданием, развитием и функционированием индустриального парка, выручка которого от указанной деятельности составляет не менее 80% от общего объема реализованных товаров и услуг за прошедший период.

Примечание - Специализированная управляющая компания не может быть резидентом индустриального парка.

3.5 резидент индустриального парка: Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, заключивший со специализированной управляющей компанией договор аренды или купли-продажи земельного участка и/или здания, строения или их частей, находящихся в границах территории индустриального парка, осуществляющий или имеющий намерение осуществлять на территории парка производственную деятельность.

3.6 реестр резидентов: Документ, содержащий сведения о лицах, осуществляющих деятельность на территории индустриального парка и являющихся его резидентами.

3.7 соглашение о ведении деятельности: Соглашение между резидентом и специализированной управляющей компанией индустриального парка, в котором определяется порядок и условия осуществления деятельности резидентом, а также права и обязанности специализированной управляющей компании.

3.8 инициатор проекта индустриального парка: Лицо, принявшее решение о создании индустриального парка, в некоторых случаях владеющее правами (аренды или собственности) на земельные участки, составляющие территорию индустриального парка, а также на здания, строения, сооружения и объекты инфраструктуры, составляющие комплекс объектов недвижимого имущества индустриального парка.

3.9 инвестор индустриального парка: Физическое или юридическое лицо, в том числе создаваемое на основе договора о совместной деятельности и не имеющее статуса юридического лица объединения юридических лиц, органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности, осуществляющее инвестирование средств для создания объектов инфраструктуры и промышленности, находящихся на территории индустриального парка.

3.10 застройщик индустриального парка: Лицо, как правило, владеющее правами (аренды или собственности) на земельный участок, составляющий территорию индустриального парка, обеспечивающее на территории индустриального парка строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, объектов промышленности, административных и складских зданий, строений и сооружений, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта и иные необходимые работы.

3.11 пользователь инфраструктуры индустриального парка: Лицо, не являющееся резидентом индустриального парка и осуществляющее деятельность на его территории с использованием его инфраструктуры.

3.12 заинтересованные стороны: Юридические и физические лица, заинтересованные в осуществлении деятельности на территории индустриального парка, или в оказании услуг компаниям, чья деятельность связана с индустриальным парком, включая производственные предприятия, инвесторов, управляющие компании, оценочные компании, консалтинговые компании, девелоперские компании, профессиональные организации, органы государственной власти и местного самоуправления, банки и иные кредитные организации и др.

3.13 территория индустриального парка: Совокупность земельных участков, предназначенных для создания и развития индустриального парка, размещения его резидентов и пользователей инфраструктуры, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и управляемых специализированной управляющей компанией.

Примечание - Земельные участки, предполагаемые к поэтапному освоению для целей развития индустриального парка, необеспеченные необходимой инфраструктурой и неподготовленные для размещения резидентов не входят в территорию индустриального парка.

3.14 инженерная инфраструктура индустриального парка: Система коммуникаций и объектов водоснабжения, водоотведения, тепло-, электро- и газоснабжения, связи, обеспечивающих функционирование индустриального парка, его резидентов и пользователей инфраструктуры.

3.15 транспортная инфраструктура индустриального парка: Совокупность объектов недвижимого имущества индустриального парка, предназначенных для обеспечения движения транспортных средств, в том числе автомобильные дороги, железнодорожные пути, порты, тоннели, эстакады, мосты, переезды, путепроводы и др.

3.16 полезная площадь: часть территории индустриального парка, предназначенная для предоставления в аренду или собственность резидентам и/или пользователям инфраструктуры индустриального парка.

4 Основополагающие документы индустриального парка

Основополагающие документы индустриального парка утверждаются инициатором проекта и включают бизнес-план и мастер-план.

4.1 Бизнес-план

Бизнес-план индустриального парка должен включать следующие разделы:

1) резюме бизнес-плана. Содержание раздела состоит из описания проекта, его цели; информации об инициаторе проекта и краткого изложения основных тезисов по всем ключевым разделам бизнес-плана;

2) бизнес-модель индустриального парка. Содержит ключевые параметры индустриального парка - от типа и специализации до организационной структуры, предполагаемых услуг и характеристики предполагаемых резидентов;

3) комплексная характеристика территории индустриального парка. Содержит обоснование выбора места строительства индустриального парка. Должна быть определена инвестиционная привлекательность региона при реализации данного проекта;

4) стратегия маркетинга. Содержит базирующуюся на предварительных маркетинговых исследованиях разработанную линейку сервисных услуг индустриального парка, тарифную политику по базовым услугам (размещение и коммунальные услуги), характеристики резидентов индустриального парка, комплекс мер по привлечению резидентов и продвижению индустриального парка на региональном, национальном и международных рынках;

5) персонал. Содержит оценку потребностей в персонале для данного проекта на различных уровнях управления и функционирования индустриального парка наряду с потребностями в персональной подготовке на различных уровнях и на различных этапах осуществления проекта;

6) схема осуществления проекта. Содержит стадии осуществления проекта с момента принятия решения об инвестировании до начала функционирования индустриального парка и последующей эксплуатации;

7) декларация о намерениях индустриального парка. Содержит описание специализации индустриального парка, а также требования к резидентной политике специализированной управляющей компании;

8) финансовый анализ и оценка инвестиций. Содержит обобщенную смету по всем направлениям расходов и детальную таблицу инвестиционных затрат по проекту, схему финансирования проекта и детальный план финансовых потоков с поквартальной разбивкой на среднесрочный период, а также оформленную финансовую модель;

9) оценка рисков. Содержит описание рисков по ключевым стадиям проекта и SWOT-анализ (анализ сильных и слабых сторон, возможностей и угроз деятельности организации).

4.2 Мастер-план

4.2.1 Мастер-план индустриального парка должен включать следующие разделы:

1) варианты инфраструктурного и ресурсного обеспечения территории индустриального парка и оценку объемов капитальных затрат на создание объектов инфраструктуры в зависимости от специализации резидентов индустриального парка;

2) схема функционального зонирования и транспортная схема индустриального парка для размещения предприятий и объектов инфраструктуры, в соответствии с профилями резидентов индустриального парка;

3) схема застройки индустриального парка объектами промышленного назначения в соответствии с его специализацией;

4) оценка объемов затрат на создание объектов инфраструктуры индустриального парка;

5) прогноз показателей потребления энергетических и других видов ресурсов.

5 Специализированная управляющая компания индустриального парка

5.1 Общие требования

Специализированная управляющая компания должна обладать следующими признаками:

- должна быть российским юридическим лицом, зарегистрированным в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, или иностранным юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации через постоянное представительство и поставленным на учет в налоговых органах Российской Федерации в установленном порядке;

- должна иметь право на ведение деятельности по управлению индустриальными парками на основании действующего законодательства;

- должна иметь право предоставлять в собственность или аренду резидентам и пользователям инфраструктуры индустриального парка земельные участки, здания, строения и сооружения или их части.

Выручка специализированной управляющей компании от деятельности по управлению созданием, развитием и функционированием индустриального парка за предыдущий календарный год либо за последний отчетный период в случае, если специализированная управляющая компания осуществляет деятельности менее одного года, должна составлять не менее 80% от общего объема реализованных товаров и услуг. При этом учитываются виды деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД) и приведенные в приложении А.

5.2 Функции специализированной управляющей компании

5.2.1 Специализированная управляющая компания индустриального парка должна осуществлять следующие функции:

1) предоставление в аренду и (или) продажа в собственность земельных участков, являющихся территорией или частью территории индустриального парка и предназначенных для размещения резидентов, зданий, строений, сооружений и их частей, помещений и объектов инфраструктуры индустриального парка;

2) организация обеспечения резидентов индустриального парка энергетическими ресурсами (электроэнергия, тепловая энергия);

3) организация обеспечения водоснабжения и водоотведения на территории индустриального парка;

4) организация обеспечения функционирования инфраструктуры общего пользования (административные здания, инженерные сети, подъездные пути и др.) индустриального парка.

5.2.2 Специализированная управляющая компания индустриального парка может осуществлять следующие функции:

1) представлять интересы резидентов индустриального парка при взаимодействии с органами государственной власти и местного самоуправления, оказывать содействие при оформлении земельных участков в собственность резидентов;

2) функции инвестора и застройщика индустриального парка;

3) обеспечивать привлечение финансирования для выполнения работ, связанных с созданием и функционированием индустриального парка;

4) содействовать резидентам индустриального парка при размещении принадлежащих им (создаваемых ими) предприятий (подразделений) на территории индустриального парка, в том числе при разработке, экспертизе и согласовании необходимой для этих целей документации, выборе подрядчиков и заключении договоров строительного подряда, производстве строительно-монтажных и пусконаладочных работ, обеспечении необходимыми трудовыми, энергетическими, природными и иными ресурсами;

5) заключать с резидентами соглашения о ведении хозяйственной деятельности на территории индустриального парка, обеспечивать выполнение условий соглашения в рамках своих обязательств, участвовать в осуществлении контроля за выполнением резидентами условий соглашения;

6) и другие функции.

5.2.3 Система менеджмента специализированной управляющей компании

Для достижения устойчивого выполнения функций указанных в 5.2.1 специализированная управляющая компания может определить процессы, необходимые для их реализации и обеспечить их менеджмент в соответствии с положениями ГОСТ ISO 9000 и требованиями ГОСТ ISO 9001.

5.2.4 Услуги, предоставляемые специализированной управляющей компанией

Услуги, предоставляемые специализированной управляющей компанией резидентам индустриального парка, включают:

1) организацию создания объектов капитального строительства для резидентов индустриального парка;

2) инженерные, правовые, консалтинговые, маркетинговые, информационные, логистические, телекоммуникационные услуги;

3) услуги по сопровождению проектов, согласованию, экспертиз и услуги технического надзора;

4) оказание содействия в привлечении финансирования для инвестиционных проектов, реализуемых резидентами, в том числе подготовка бизнес-плана, переговоры с кредитными организациями, поиск потенциальных инвесторов;

5) погрузочно-разгрузочные работы, предоставление специализированного оборудования и иные услуги;

6) услуги по эксплуатации инженерной и транспортной инфраструктуры индустриального парка;

7) и другие услуги.

6 Территория индустриального парка

6.1 Общие требования

Территория индустриального парка должна соответствовать следующим требованиям:

1) территория индустриального парка должна быть определена, иметь границы;

2) земельные участки, составляющие территорию индустриального парка должны быть смежными (т.е. иметь хотя бы одну общую границу с другим земельным участком, составляющим территорию индустриального парка), либо располагаться на расстоянии не далее 2 км от ближайшего к ним земельного участка, составляющего территорию индустриального парка;

3) площадь территории должна быть не менее 8 га;

4) в состав территории должны входить земельные участки, относящиеся к категории земель промышленности, и/или земель поселений, на которых допускается размещение промышленных объектов;

5) геологические и геодезические параметры не препятствуют строительству и размещению промышленных объектов и объектов инфраструктуры;

6) на территории отсутствуют обременения, препятствующие использованию территории в качестве индустриального парка;

7) не менее 50% полезной площади индустриального парка должны быть предназначены для передачи в собственность или предоставления в пользование резидентам индустриального парка.

С целью повышения заинтересованности инвесторов и потенциальных резидентов в отношении индустриального парка могут быть проведены юридический аудит, технический аудит, инженерные изыскания территории.

6.2 Транспортная доступность

Транспортная доступность территории индустриального парка должна обеспечиваться наличием транспортного сообщения с ближайшими населенными пунктами (регулярный общественный транспорт либо собственный транспорт индустриального парка), наличием проложенной до границы индустриального парка и введенной в эксплуатацию автомобильной дороги класса "дороги обычного типа" не ниже IV категории согласно ГОСТ Р 52398, примыкающей к дороге федерального, регионального или местного значения. Должен быть оборудован съезд с дороги на территорию индустриального парка.

7 Инженерная инфраструктура индустриального парка

Инженерные сети индустриального парка должны обеспечивать:

1) наличие на территории индустриального парка точки присоединения к электрическим сетям максимальной мощностью не менее 2 МВт, но не менее 0,15 МВт свободной максимальной мощности на каждый свободный гектар полезной площади индустриального парка или наличие действующих технических условий на технологическое присоединение или согласованного в установленном порядке проекта создания собственных генерирующих мощностей;

2) наличие существующего подключения или технических условий на подключение к сетям газоснабжения и/или наличие существующего подключения или технических условий на подключение к сетям теплоснабжения;

3) наличие существующего подключения или технических условий на подключение к системе водоснабжения и водоотведения.

В случаях, когда это предусмотрено основополагающими документами индустриального парка, должно быть обеспечено наличие очистных сооружений.

8 Интернет-сайт индустриального парка

С целью обеспечения действующих и потенциальных резидентов и других заинтересованных лиц достоверной и актуальной информацией об индустриальном парке интернет-сайт индустриального парка должен содержать следующую информацию:

1) достоверную и исчерпывающую информацию о местоположении индустриального парка;

2) описание инфраструктурных мощностей;

3) информацию о действующих резидентах индустриального парка;

4) информацию о свободных земельных участках индустриального парка для размещения производства, параметры зданий, строений, сооружений и инфраструктурных мощностей;

5) описание текущих условий размещения на территории индустриального парка;

6) информацию о специализированной управляющей компании и оказываемых ею услугах;

7) контактные данные специализированной управляющей компании.

В целях повышения информационной открытости, а также повышения инвестиционной привлекательности специализированная управляющая компания может направить сведения о своей деятельности в Министерство промышленности и торговли Российской Федерации для внесения в геоинформационную систему индустриальных парков (ГИСИП).

9 Управление внесением изменений

Любые изменения, касающиеся основополагающих документов индустриального парка, деятельности специализированной управляющей компания индустриального парка, ее функций и услуг, оказываемых резидентам индустриального парка, территории и инфраструктуры индустриального парка, должны осуществляться по решению инициатора проекта индустриального парка.

Указанные изменения должны быть до их внедрения доведены до сведения заинтересованных сторон путем размещения соответствующей информации на Интернет-сайте индустриального парка.

Изменения не должны создавать препятствия для осуществления деятельности на территории индустриального парка резидентов и пользователей инфраструктуры.