Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2015 г. N 25-АПГ14-7 Ранее принятое решение по делу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, которым заявленные требования оставлены без удовлетворения, оставлено без изменения, поскольку установлено, что отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверности указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 4 февраля 2015 г. N 25-АПГ14-7

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Меркулова В.П.,

судей Абакумовой И.Д. и Александрова В.Н.

при секретаре Акулове Д.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело

по заявлению федерального государственного унитарного предприятия "Российский федеральный ядерный центр - Всероссийский научно-исследовательский институт экспериментальной физики"

к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Астраханской области

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе федерального государственного унитарного предприятия "Российский федеральный ядерный центр - Всероссийский научно-исследовательский институт экспериментальной физики"

на решение Астраханского областного суда от 23 октября 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Абакумовой И.Д., объяснения представителя федерального государственного унитарного предприятия "Российский федеральный ядерный центр - Всероссийский научно-исследовательский институт экспериментальной физики" Горбунова С.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя правительства Астраханской области и территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области Башмакова Н.М., полагавшего решение суда не подлежащим отмене, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

федеральное государственное унитарное предприятие "Российский федеральный ядерный центр - Всероссийский научно-исследовательский институт экспериментальной физики" (далее - ФГУП "РФЯЦ-ВНИИЭФ") обратилось в Астраханский областной суд с заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области (далее - ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 30:10:110308:67, равной его рыночной стоимости, в размере 901 300 руб.

К участию в деле привлечены правительство Астраханской области, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области (далее - ТУ Росимущества в Астраханской области), администрация муниципального образования "Город Харабали", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (далее - Управление Росреестра по Астраханской области).

Решением Астраханского областного суда от 23 октября 2014 г. заявленные требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФГУП "РФЯЦ-ВНИИЭФ" просит отменить решение Астраханского областного суда от 23 октября 2014 г. и принять по делу новое решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и ненадлежащее исследование судом представленных в дело доказательств.

Относительно апелляционной жалобы правительством Астраханской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области представлены возражения.

Представители ТУ Росимущества в Астраханской области и администрации муниципального образования "Город Харабали", извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились. От Управления Росреестра по Астраханской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя управления. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды от 23 июня 2011 г. N 87-з, заключенного между ТУ Росимущества в Астраханской области (арендодатель) и ФГУП "РФЯЦ-ВНИИЭФ" (арендатор), арендатору предоставляется в аренду земельный участок для эксплуатации гостиницы из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:10:110308:67 общей площадью 4 953 кв. м, находящийся по адресу: Астраханская область, Харабалинский район, г. Харабали, ул. 3-я Набережная, 20. На участке расположены пять объектов недвижимости (гостиницы, котельная), принадлежащие заявителю на праве хозяйственного ведения.

По договору размер арендной платы установлен в соответствии с подпунктом "д" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", и составляет 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Постановлением правительства Астраханской области от 25 декабря 2013 г. N 584-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Астраханской области" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 30:10:110308:67 по состоянию на 1 января 2013 г. определена в размере 5 955 536 руб.

В соответствии с отчетом от 29 апреля 2014 г. N 04/04-14, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Авторизированный центр оценки" по заказу ФГУП "РФЯЦ-ВНИИЭФ", рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 901 300 руб. Согласно экспертному заключению от 2 июня 2014 г. N 1653/2014, подготовленному Общероссийской общественной организацией "Российское общество оценщиков", отчет от 29 апреля 2014 г. N 04/04-14 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В целях установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости заявитель обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, созданную на основании приказа Росреестра от 24 декабря 2012 г. N П/453 (далее - Комиссия). Решением Комиссии от 11 июля 2014 г. N 20 заявление ФГУП "РФЯЦ-ВНИИЭФ" отклонено по причине несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

ФГУП "РФЯЦ-ВНИИЭФ", полагая, что установленная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратилось с указанным выше заявлением в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал, что представленный ФГУП "РФЯЦ-ВНИИЭФ" отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Выводы суда, изложенные в решении, основаны на анализе действующего законодательства, подтверждаются материалами дела, и оснований для признания их неправильными не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (далее - ФСО N 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, при оценке земельного участка оценщик применил доходный и сравнительный подходы, при этом отчет не содержит обоснование отказа от применения затратного подхода.

В рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. N 568-р (далее - Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемого земельного участка, при этом проведенные корректировки объектов-аналогов по большинству элементов сравнения равны единице, что не влияет на стоимость объекта оценки.

Также судом обоснованно указано, что отчет оценщика не соответствует подпункту "в" пункта 8, пункту 12 ФСО N 3 в части указания информации о всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации с степени их участия в проведении оценки объекта.

Отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что судом не изучены выводы экспертного заключения от 2 июня 2014 г. N 1653/2014, согласно которому отчет от 29 апреля 2014 г. N 04/04-14 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статья 17.1 Закона "Об оценочной деятельности" устанавливает, что под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. N 328 утвержден федеральный стандарт оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В экспертном заключении указываются в том числе:

результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;

результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;

результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;

вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО N 5).

В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО N 5 и, следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, проведенная экспертиза отчета носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

При рассмотрении настоящего дела судом не допущено нарушений норм материального права и норм процессуального права, предусмотренных законом в качестве основания для отмены решения суда в апелляционном порядке, в том числе и тех, ссылки на которые имеются в апелляционной жалобе ФГУП "РФЯЦ-ВНИИЭФ". Основная часть доводов заявителя апелляционной жалобы повторяет изложенное при первичном рассмотрении дела, чему дана надлежащая правовая оценка.

Таким образом, оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 327, 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Астраханского областного суда от 23 октября 2014 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Российский федеральный ядерный центр - Всероссийский научно-исследовательский институт экспериментальной физики" - без удовлетворения.

Председательствующий

Меркулов В.П.

Судьи

Абакумова И.Д.

Александров В.Н.