Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 февраля 2015 г. N 03-11-12/8138 О применении патентной системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 февраля 2015 г. N 03-11-12/8138

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке применения патентной системы налогообложения и, исходя из содержащейся в письме информации, сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 19 пункта 2 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) патентная система налогообложения может применяться индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как указывается в пункте 3 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации" в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Как следует из статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (пункт 1 статьи 673 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).

В связи с изложенным, количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых индивидуальным предпринимателем - арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами (нанимателями).

В соответствии с пунктом 7 статьи 346.43 Кодекса законами субъектов Российской Федерации устанавливается размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода (далее - ПВД) по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения. При этом максимальный размер не может превышать 1 млн руб., если иное не установлено пунктом 8 указанной статьи Кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 346.43 Кодекса субъекты Российской Федерации имеют право устанавливать размер ПВД в отношении предпринимательской деятельности, указанной в подпункте 19 пункта 2 указанной статьи Кодекса, в зависимости от количества обособленных объектов (площадей).

Подпунктом 4 пункта 8 статьи 346.43 Кодекса субъектам Российской Федерации предоставлено право увеличивать максимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по указанному виду предпринимательской деятельности не более чем в десять раз.

В законодательных актах субъектов Российской Федерации по ПСН могут быть предусмотрены отдельные особенности определения ПВД, не противоречащие указанным нормам главы 26.5 Кодекса.

Так, в соответствии с подпунктом 19 статьи 10.2 Закона Хабаровского края от 10.11.2005 N 308 "О региональных налогах и налоговых льготах в Хабаровском крае" (в редакции, действовавшей до 1 января 2015 года) ПВД по виду предпринимательской деятельности "Сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности", был установлен в отношении обособленного объекта, передаваемого в аренду (наем) на основании договора аренды (найма), заключаемого индивидуальным предпринимателем - арендодателем (наймодателем) с арендаторами (нанимателями) по передаче в аренду объектов жилого фонда, дач и земельных участков - в размере 5140 руб. за 1 кв. метр площади, а по передаче в аренду объектов нежилого фонда - в размере 9000 руб. за 1 кв. метр площади.

Названным Законом установлено, что при наличии нескольких обособленных объектов общий размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода рассчитывается путем суммирования доходов, предусмотренных для каждого обособленного объекта в отдельности.

При этом, максимальный размер потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по указанному виду предпринимательской деятельности, предусмотренный подпунктом 4 пункта 8 статьи 346.43 Кодекса Законом не установлен.

В этом случае, для индивидуального предпринимателя, подавшего в налоговый орган заявление на получение патента по трем сдаваемым в аренду нежилым помещениям общей площадью 3 000 кв. метров, размер ПВД составляет 27 000 000 руб. (9 000 руб. х 3 000 кв. метров), а сумма налога - 1 620 000 руб. (27 000 000 руб. х 6%).

Законом Самарской области от 27.11.2012 N 117-ГД "О патентной системе налогообложения на территории Самарской области" (в редакции, действовавшей до 1 января 2015 года) размер ПВД по указанному виду деятельности был установлен в размере 12 000 руб. за 1 кв. метр площади по каждому объекту.

При этом Законом был установлен максимальный размер ПВД по данному виду деятельности, предусмотренный пунктом 8 статьи 346.43 Кодекса, в размере 10 млн рублей.

В связи с этим, если площадь сдаваемых индивидуальным предпринимателем в аренду объектов составляет 3000 кв. метров, то размер ПВД, определенный расчетным путем в сумме 36 000 000 руб. (12 000 руб. х 3000 кв. метров), превышает максимальный размер ПВД, установленный Законом (10 млн. руб.).

В этом случае, при исчислении налога следовало применять максимальный размер ПВД в сумме 10 млн рублей.

О применении норм законодательства Хабаровского края и Самарской области по ПСН указано в письмах Департамента от 13.01.2014 N 03-11-10/321 и от 30.09.2013 N 03-11-09/40318.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Р.А. Саакян