Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2015 г. N 5-КГ14-173 Суд отменил апелляционное определение по делу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры в части отказа в удовлетворении требований об обязании заключить договор купли-продажи, поскольку апелляционным судом не учтен факт передачи спорной квартиры заявителю

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2015 г. N 5-КГ14-173

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Трегуэт О.Н. к ЗАО "Асоль", ООО "РосЕвроИнвест"

о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, принять в качестве оплаты квартиры векселя, подписать акт приема-передачи квартиры, передать комплект документов, необходимых для регистрации права собственности

по кассационной жалобе Оськиной Э.Н.

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 марта 2014 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Киселёва А.П., объяснения Оськиной Э.Н. и ее представителя Мелькина С.Ю., поддержавших доводы кассационной жалобы, Трегуэт О.Н., просившей определение судебной коллегии оставить без изменения, представителей ЗАО "Асоль" Любарской Т.С. и Степановой Н.Е., представителя ООО "РосЕвроИнвест" Дмитрука А.С., полагавших кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Трегуэт О.Н. обратилась с иском к ООО "РосЕвроИнвест" и ЗАО "Асоль" (ранее - ЗАО "Дон-Строй") о возложении обязанности на ЗАО "Асоль" по заключению с ней договора купли-продажи квартиры общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: г. ..., ..., с принятием в качестве оплаты по договору простых векселей ООО "РосЕвроИнвест" на общую сумму ... руб., подписании акта приема-передачи указанной квартиры и передаче комплекта документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на нее.

В обоснование исковых требований Трегуэт О.Н. ссылалась на то, что 14 ноября 2007 г. между ней (покупатель) и ЗАО "Дон-Строй", впоследствии переименованным в ЗАО "Асоль" (продавец), заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, стоимость которой стороны определили в размере ... руб. Предварительным договором предусматривалось подтверждение своей платежеспособности предъявление покупателем продавцу векселей на сумму, равную оговоренной цене спорной квартиры. В пункте 2.4 предварительного договора предусмотрено, что договор купли-продажи заключается сторонами при условии надлежащего исполнения покупателем своих обязательств в срок не позднее двух месяцев с момента получения последним уведомления о наличии свидетельства о праве собственности продавца на квартиру; полная оплата стоимости квартиры является обязательным условием возникновения у покупателя права собственности на нее. В тот же день между Трегуэт О.Н. и ООО "РосЕвроИнвест" заключен договор передачи простых векселей на сумму ...: руб. 27 февраля 2008 г. между истцом и ЗАО "Дон-Строй" подписан акт N 1 к предварительному договору купли-продажи спорной квартиры, согласно которому покупатель исполнил свои обязательства по предварительному договору в части предъявления продавцу векселей на оговоренную сторонами сумму. Истец не имеет возможности внести денежные средства в кассу ЗАО "Асоль", поскольку данный ответчик в одностороннем порядке отказывается от исполнения обязательств. При этом ООО "РосЕвроИнвест" готово возвратить истцу денежные средства.

Ответчики исковые требования не признали, полагая, что отсутствуют основания для заключения с истцом договора купли-продажи спорной квартиры.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Оськина Э.Н. возражала против удовлетворения исковых требований, указав на то, что 7 февраля 2013 г. между ней и ЗАО "Асоль" заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, стоимость квартиры ею оплачена, а 20 февраля 2013 г. данная квартира передана ей в пользование для осуществления ремонтно-отделочных работ. При этом спорная квартира являлась свободной от правопритязаний третьих лиц. По мнению Оськиной Э.Н., содержащиеся в исковом заявлении доводы о том, что ЗАО "Асоль" обязано заключить с истцом договор купли-продажи спорной квартиры, несостоятельны, а удовлетворение заявленных истцом требований приведет к нарушению ее прав.

Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 2 октября 2013 г. в удовлетворении исковых требований Трегуэт О.Н. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 марта 2014 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований Трегуэт О.Н. к ЗАО "Асоль" о возложении обязанности заключить договор купли-продажи, в отмененной части по делу принято новое решение, которым на ЗАО "Асоль" возложена обязанность заключить с Трегуэт О.Н. договор купли-продажи спорной квартиры на условиях заключенного между этими лицами предварительного договора. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 4 августа 2014 г. отказано в передаче кассационной жалобы Оськиной Э.Н. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В повторной кассационной жалобе Оськиной Э.Н. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 марта 2014 г. в части, в которой удовлетворены исковые требования Трегуэт О.Н., как незаконного.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 26 января 2015 г. отменено определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 4 августа 2014 г. и кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Судом установлено, что 14 ноября 2007 г. между истцом и ЗАО "Дон-Строй" был заключен предварительный договор N ... купли-продажи квартиры, общей площадью ... кв.м, расположенной на 16-м этаже в жилом доме по строительному адресу: г. ..., ... После ввода объекта в эксплуатацию объекту присвоен адрес: ...

Согласно пункту 2.1 договора стоимость квартиры составляет ... руб.

Пунктом 2.4 предварительного договора предусмотрено, что договор купли-продажи заключается сторонами при условии надлежащего исполнения покупателем своих обязательств в срок не позднее двух месяцев с момента получения последним уведомления о наличии свидетельства о праве собственности продавца на квартиру; полная оплата стоимости квартиры является обязательным условием возникновения у покупателя права собственности на нее.

В соответствии с пунктом 3.4.5 в подтверждение своей платежеспособности покупатель обязан предъявить продавцу согласованные векселя в порядке, установленном разделом 4 договора. Из пункта 4.2.7 следует, что векселя на сумму ... руб. должны быть предъявлены покупателем продавцу в срок до 14 мая 2009 г.

14 ноября 2007 г. истец заключила договор N В117 передачи векселей с ответчиком ООО "РосЕвроИнвест" на общую сумму ... руб.

Между ЗАО "Дон-Строй" и Трегуэт О.Н. был подписан акт N 1 от 27 февраля 2008 г. о частичном исполнении обязательств предварительного договора N 116 купли-продажи от 14 ноября 2007 г.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Трегуэт О.Н., суд первой инстанции исходил из того, что срок исполнения обязательств по заключению основного договора между сторонами не был определен, в течение года с момента заключения предварительного договора основной договор заключен не был, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности заключить с истцом договор купли-продажи спорной квартиры и принимая по делу в данной части новое решение об удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда сослалась на то, что обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи спорной квартиры не прекращены, поскольку с 14 ноября 2008 г. по 27 января 2012 г. стороны не считали их прекращенными, а действия сторон были направлены на заключение основного договора.

Между тем, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В соответствии с пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Между тем, в предварительном договоре N 116 не содержится таких условий о сроке заключения основного договора купли-продажи, а следовательно, в силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор купли-продажи стороны должны были заключить в течение года со дня подписания предварительного договора, то есть не позднее 14 ноября 2008 г.

Судом установлено, что ни Трегуэт О.Н., ни ЗАО "Дон-Строй" а последствии ЗАО "Асоль" в период действия предварительного договора предложений о заключении основного договора купли-продажи друг другу не направляли.

Трегуэт О.Н. впервые направила предложение о заключении основного договора в адрес ЗАО "Асоль" только 23 января 2012 г., то есть за пределами срока действия предварительного договора.

Наличие в предварительном договоре указаний на совершение тех или иных действий после 14 ноября 2008 г. не свидетельствует о согласовании сторонами условия о сроке заключения основного договора.

В частности, условием о сроке заключения основного договора не является указанный в пункте 4.2.7 (14 мая 2009 г.) срок, в течение которого истец была вправе подтвердить свою платежеспособность путем предъявления векселей.

Указание в пункте 2.4 предварительного договора на исполнение покупателем своих обязанностей в срок не позднее двух месяцев с момента получения уведомления о наличии права собственности продавца на квартиру также не является условием, с которым связывается срок заключения основного договора.

Кроме того, такое событие не отвечает требованиям неизбежности, установленным статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации. Не является таким условием и предусмотренный пунктом 4.2.7 срок ввода дома в эксплуатацию (30 декабря 2010 г.), поскольку с ним предварительный договор никак не связывает заключение основного договора. Как установлено судом, каких-либо денежных обязательств Трегуэт О.Н. в отношении ЗАО "Дон-Строй", ЗАО "Асоль" не исполняла. Деньги ею внесены в ООО "РосЕвроИнвест" в обмен на векселя.

Данные положения не подтверждают достижение сторонами соглашения относительно срока заключения основного договора купли-продажи.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции являются правильными, а у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для его отмены.

Более того, судом апелляционной инстанции необоснованно не принято во внимание, что вынесенным определением нарушаются права и законные интересы Оськиной Э.Н.

Судом установлено, что предварительные договоры купли-продажи спорной квартиры заключены ЗАО "Дон-Строй" (ЗАО "Асоль") как с Трегуэт О.Н., так и с Оськиной Э.Н. (л.д. 8-11, 166 т. 1).

Согласно части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Из обжалуемого судебного акта усматривается, что судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в нарушение части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указала, в связи с чем у истца возникло преимущество в исполнении обязательства перед Оськиной Э.Н.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Однако, в нарушение приведенных выше норм права, разъяснений пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции не учтен факт передачи спорной квартиры Оськиной Э.Н.

С учетом изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Оськиной Э.Н., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 марта 2014 г. в той части, в которой решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требований Трегуэт О.Н. к ЗАО "Асоль" об обязании заключить договор купли-продажи, и в которой постановлено новое решение об удовлетворении иска подлежит отмене с оставлением в этой части решения Хорошевского районного суда г. Москвы от 2 октября 2013 г. без изменения.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24 марта 2014 г. в той части, в которой решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении требований Трегуэт О.Н. к ЗАО "Асоль" об обязании заключить договор купли-продажи и в которой постановлено новое решение об удовлетворении иска отменить, оставив в этой части решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 2 октября 2013 г. без изменения.

Председательствующий

Асташов С.В.

Судьи

Гетман Е.С.

Киселёв А.П.