Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 3 сентября 2015 г. N 309-ЭС14-7950 Суд отменил судебные акты о признании недействительными отдельных положений договора аренды земельного участка и направил дело на новое рассмотрение, поскольку у нижестоящих судов не имелось оснований для признания недействительными согласованных сторонами условий аренды земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 августа 2015 г. N 309-ЭС14-7950

Резолютивная часть определения оглашена 20 августа 2015 г.

Мотивированное определение изготовлено 27 августа 2015 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,

судей Грачевой И.Л., Поповой Г.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2014 по делу N А47-15325/2012, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2014 по тому же делу

по иску общества с ограниченной ответственностью "Строймарт" (г. Оренбург) к Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (г. Оренбург) о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7 и дополнительных соглашений к нему, о взыскании излишне уплаченной арендной платы

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства финансов Оренбургской области (г. Оренбург), Куракина Д.А. (г. Оренбург), в судебном заседании присутствовали:

от Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области - Смирнова В.Е.;

от общества с ограниченной ответственностью "Строймарт" - Карабанова Г.Н., Куракина Ю.И.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., выступления представителей сторон по делу, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

общество с ограниченной ответственностью "Строймарт" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (далее - министерство) о признании недействительными пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7, пункта 1.1 дополнительного соглашения от 14.04.2011 N 07-05/148 и пункта 1.1 дополнительного соглашения от 04.04.2012 N 07-05/350, а также о взыскании с министерства 3 392 651 рубля 97 копеек арендной платы, излишне уплаченной обществом за период с 08.04.2010 по 31.08.2012.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2014 иск удовлетворен частично: оспариваемые пункты договора и дополнительных соглашений к нему признаны недействительными; с министерства в пользу общества взыскано 2 959 892 рубля 14 копеек излишне уплаченной арендной платы. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 решение суда первой инстанции изменено, требования удовлетворены.

Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 06.10.2014 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, министерство просит отменить указанные судебные акты, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев кассационную жалобу министерства по материалам дела, полагает о наличии оснований для отмены оспариваемых судебных актов ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что общество на основании заключенного с министерством договора аренды земельного участка от 08.04.2010 N 07-05/7 арендует земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:23, государственная собственность на который не разграничена. Участок предоставлен из земель населенных пунктов под размещение производственных зданий и для строительства производственно-технической базы.

Указанный земельный участок предоставлен обществу в аренду распоряжением министерства от 28.08.2009 N 1507-р, изданным на основании распоряжения от 09.02.2009 N 142-р "О предварительном согласовании места размещения производственно-технической базы и утверждения акта выбора земельного участка для строительства".

Арендная плата за использование участка установлена договором в размере 1 782 713 рублей в год на основании отчета независимого оценщика от 04.02.2010 (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы, предусмотренный договором, изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области на текущий финансовый год.

Размер арендной платы также изменяется в случае внесения изменений и (или) дополнений в федеральное, областное законодательство по методике (порядку) исчисления арендной платы; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, кадастровой стоимости, категории, вида разрешенного использования, обременения).

В этих случаях исчисление и уплата арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.

Дополнительными соглашениями от 14.04.2011 и от 04.04.2012 размер годовой арендной платы скорректирован на индекс потребительских цен, установленный постановлениями Правительства Оренбургской области на соответствующий год, в частности постановлением от 30.09.2010 N 703-пп (с 09.04.2011 по 08.04.2012) и постановлением от 27.09.2011 N 924-пп (с 09.04.2012 по 08.04.2013).

В результате размер годовой арендной платы с 09.04.2011 составил 1 887 893,07 рублей, с 09.04.2012 - 2 001 166,65 рублей.

Полагая, что установленный в пункте 3.1 договора и пунктах 1.1 дополнительных соглашений размер арендной платы противоречит установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) принципу экономической обоснованности и превышает предельный размер арендной платы, определенный пунктом 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных названным постановлением, общество обратилось в суд с требованиями о признании указанных пунктов договора и дополнительных соглашений недействительными, а также о взыскании с министерства излишне уплаченной арендной платы за период с 08.04.2010 по 08.04.2012.

Разрешая настоящий спор, суды исходили из того, что договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем арендная плата по нему является регулируемой.

Согласно пункту 3 Правил арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в частности 2 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" данного пункта, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Поскольку размер арендной платы по договору значительно превышает предельный размер арендной платы, установленный Правилами, утвержденными постановлением N 582 в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, суды пришли к выводу о недействительности оспариваемых пунктов договора и дополнительных соглашений к нему.

Установив, что арендная плата за 2010 - 2012 годы, рассчитанная в соответствии с договором и дополнительными соглашениями к нему, внесена обществом в сумме 4 473 828 рублей 22 копейки, тогда как с применением величины кадастровой стоимости земельного участка и ставки 2 процента, установленной постановлением N 582, ее размер за указанный период составляет 702 319 рублей 30 копеек, суды признали доказанным факт излишней уплаты обществом арендной платы в размере 3 771 508 рублей 92 копейки.

При указанных обстоятельствах суды удовлетворили заявленные обществом требования.

Возражая против принятых по делу судебных актов, министерство ссылается на то, что, признавая недействительными условия договора и дополнительных соглашений, касающиеся расчета арендной платы, а также при расчете арендной платы, подлежащей уплате за спорный период, суды признали их не соответствующими постановлению N 582, устанавливающим правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Между тем, как указывает заявитель, спорный земельный участок относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, в связи с чем указанный нормативный акт не может регулировать порядок определения арендной платы в отношении этого участка.

Суды не согласились с доводами министерства о том, что при разрешении настоящего спора подлежал применению соответствующий акт Оренбургской области, в частности постановление Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность не разграничена, на территории Оренбургской области" (далее - постановление постановлением Правительства Оренбургской области N 530-п).

Пунктом 2 указанного Порядка предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости; на основании рыночной стоимости.

Размер арендной платы, предусмотренный договором, установлен по результатам оценки рыночной стоимости годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, в порядке, применяемом для случаев предоставления земельного участка для целей строительства в населенных пунктах, независимо от способа предоставления земельного участка.

Таким образом, способ определения арендной платы, примененный в спорном договоре, по мнению министерства, соответствует Порядку определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность не разграничена, на территории Оренбургской области, утвержденному постановлением N 530-п.

Кроме того, поскольку договором аренды установлен размер арендной платы, который по условиям пункта 3.5 договора изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области на текущий финансовый год, министерство полагает, что факт неосновательного обогащения отсутствует.

Указанные доводы министерства Судебная коллегия считает обоснованными, соответствующими положениям пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, а также пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), которые действовали до 01.03.2015, то есть в спорный по делу период.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 10 статьи 3 Вводного закона полномочия по установлению порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставлены органам государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято постановление N 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила.

Таким образом, в соответствии с указанными положениями пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Вводного закона было установлено разграничение компетенции по определению порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности между Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления.

В силу данного разграничения компетенции Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные постановлением N 582 указанные Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Действие Правил не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.

Спор по настоящему делу не связан с применением ставок арендной платы, установленных Вводным законом, обязательных при определении размера арендной платы публичными собственниками.

Как следует из пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Согласно пункту 19 того же Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Внесенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Земельный кодекс статьей 39.7 предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (часть 1).

Между тем часть 3 статьи 39.7 Земельного кодекса указывает на то, что если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Указанные положения Земельного кодекса также основаны на разграничении компетенции по определению порядка определения размера арендной платы между публичными образованиями в отношении земельных участков, находящихся в их собственности или распоряжении.

Таким образом, поскольку в данном случае спор возник в отношении земельного участка, относящегося к землям, собственность на которые не разграничена, у судов не имелось оснований для признания недействительными договора аренды и дополнительных соглашений к нему в части условий об определении размера арендной платы, как несоответствующих Правилам, утвержденным постановлением N 582, а также определение размера арендной платы по нему без учета согласованных сторонами условий договора и дополнительных соглашений к нему и постановления Правительства Оренбургской области N 530-п.

В соответствии с частью 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы определяется договором аренды.

Сторонами был согласован размер арендной платы за использование участка в размере 1 782 713 рублей в год на основании отчета независимого оценщика от 04.02.2010 (пункт 3.1 договора), а также было предусмотрено его изменение ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, устанавливаемый постановлением Правительства Оренбургской области на текущий финансовый год (пункт 3.5 договора).

При наличии таких согласованных сторонами условий аренды земельного участка оснований для их неприменения в целях определения подлежащей уплате обществом арендной платы у судов также не имелось.

Таким образом, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что судами при разрешении настоящего спора допущены нарушения указанных выше норм материального права, регулирующих порядок определения платы за использование спорного земельного участка, в связи с чем оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд Оренбургской области с учетом изложенного в настоящем определении.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 21.03.2014 по делу N А47-15325/2012, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2014 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2014 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Оренбургской области.

Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

И.Л. Грачева

Г.Г. Попова